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最近被熱議的，是一則《杭州市關於調整杭州市徵地區片綜合地價標準的通知》。
通知將全杭州市的徵地區片分成一至九級，每個等級的補償標準不同。
這麼明確劃分“三六九等”，話題和爭議自然是層出不窮。
為什麼我所在區塊的房子比你貴，但徵地補償卻比你便宜，等等，這類問題就不斷被提出來。
更有人說，拆遷政策有大變化了，今後就按這個新政策補償。
這讓不少網友看了一頭霧水，搞不清拆遷到底怎麼補償。
所以，今天咱們就來理一理。
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拆遷是一個通俗的叫法，更正式的叫法是“徵用”。
徵用的可以只是土地，也可以是房屋（附帶土地）。
這則《杭州市關於調整杭州市徵地區片綜合地價標準的通知》，明確提到：本標準適用於杭州市範圍內的集體土地徵收補償。
所以，這個通知只針對土地徵用，而不是房屋徵用；或者說，對房屋徵用的情況，還要再疊加房屋補償的其他政策。
徵地補償，除了要考慮該片區的土地出讓價和房價，還要考慮土地稀缺性。
對咱們普通民眾而言，更關心的是房屋拆遷，因為房屋徵用補償才是“一筆巨資”！
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說到房屋徵用，同樣一棟房子，是商品房、安置房，還是農居房，價值千差萬別。
不同房屋的本質區分，在於房屋腳下的這塊土地的性質，是國有土地還是集體土地。
拆遷或徵用之所以複雜，就在於我國這種特有的土地所有權制度，即公有化。
土地公有化有兩個特點：一是個人只擁有土地使用權，沒有土地所有權；二是公有化有城鄉二元結構存在，即城市大部分土地為國家所有，
城中村及農村土地為集體所有。於是，城市和農村的拆遷補償，就因為土地性質不同而完全不一樣了。
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農村拆遷，大多數是農居房，宅基地是集體所有。
城市拆遷，如果是城中村改造，那麼土地也是集體所有，如果是商品房棚改，那麼土地就是國有的。
（上文的這則通知，提到適用於集體土地徵收，意味著只適用於城中村改造和農村拆遷，不適用於城市商品房棚改）
國有土地上房屋和集體土地上房屋拆遷，補償政策完全不同！
房屋拆遷補償中，安置部分可以選擇貨幣安置，也可以選擇調產安置。
杭州範圍內，不同地區拆遷補償政策也會有差別，但大致結構趨同。
一般政策如下：
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針對國有土地上房屋徵收補償
如選貨幣安置，有以下補償：
搬遷補償費（=每套房屋評估單價*房屋面積，面積不足48㎡按48㎡算，由評估機構確定，價值要稍高於商品房市場價）
裝飾裝修及附屬物補償費（由評估機構確定）
搬遷費和臨時安置費（按戶為單位）
補助與獎勵（過渡補助、簽約獎、爭先獎、貨幣補償獎等，按戶為單位）
如選調產安置（安置選房），搬遷補償費不再是貨幣形式，而是等價交換安置房，即產權調換。
當然，這個“等價交換”是名義上的；實際中，被拆遷房屋如果48㎡以下，換48㎡安置房也不用補差，安置房價格可以在評估價基礎上優惠（如打九折），可以有不超過30%的擴面優惠等。
其他與貨幣安置一樣。
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針對集體土地上房屋徵收補償
如選調產安置 ，有以下補償：
房屋及附著物補償（由評估機構確定）
搬家費和過渡費（按人、按戶為單位）
補助和獎勵（簽約獎、騰房獎、安置補助等，按人、按戶為單位）
分配安置房（每人60平+成本價擴面10平）
如選貨幣安置，分配安置房面積將按照當地貨幣化安置政策進行變現。
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綜合比較，兩種土地性質房屋拆遷補償的最大區別，在於一個是“2選1”模式，而另一個是“1+1”模式。
國有土地房屋拆遷，是“2選一”模式。
房屋搬遷補償按被拆遷商品房市場價值高一點評估，然後對這部分補償得2選1，是拿錢還是等價換房。
而集體土地房屋拆遷，是“1+1”模式。既能拿到房屋重置價值本身，還能按人口來分配安置房。
所以，集體土地房屋拆遷，特別是城中村拆遷，“誰誰家一夜暴富”，“誰誰家分了好幾套房” 的消息總不絕於耳；而棚戶區改造，危房和老小區搬遷，靠這個只能改善居住環境，離發家致富還差很遠。
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除此之外，集體土地房屋拆遷，一般都伴隨整村土地被徵用，也會同時涉及到上文提到的，集體土地被徵用而得到補償。
村民擁有農村戶口，因為土地徵用而喪失了原本擁有的耕地，理應得到補償。
這部分補償，並不是直接分到個人，而是先到村集體，由村集體來決定“農轉非”人選，然後將這部分補償用於一次性繳納這部分人的參保費。
這部分人也可以選擇不要參保，一次性領補償，但大部分人都會選擇拿喪失耕地為代價，來換取參保，納入養老等社會保障體系。
END
文 ｜ 六叔 編輯 ｜ 六公園園主
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