房地產企業在高槓杆、高負債的狀態下，面臨的風險值得高度關注。有待重視房地產企業規範發展問題，採取各種切實有效的措施來防範中小房地產企業的風險
文｜《財經》記者張寒 實習記者薛敏
編輯｜王延春
近日，中國社科院財經戰略研究院院長何德旭在中國城市百人論壇——駐馬店論壇上表示，十九屆五中全會通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》），《建議》特別強調要推進以人為核心的新型城鎮化，在這個過程中，仍然要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。房地產市場平穩健康發展，不僅與經濟高質量發展、“雙循環”密切相關，也與老百姓的生活息息相關，因此，要下大力氣來促進房地產市場的平穩健康發展。
何德旭注意到，《建議》裡強調從供給側來解決房地產市場問題，提出增加保障性住房供給，擴大保障性租賃住房供給，要下大力氣解決過去房地產市場存在的供給有效性不強的問題，還要推動金融、房地產同實體經濟的均衡發展。此外，《建議》提出要促進住房消費的健康發展。未來，要通過深化改革的方法，來提高供給體系的效果，特別要促進房地產和實體經濟、金融的均衡發展。
在疫情之下，房地產企業面臨著更加嚴峻的形勢
何德旭認為，房地產企業是房地產市場最重要的主體，房地產市場平穩健康發展的關鍵是要促進房地產企業的穩健發展。房地產企業最突出的問題是近幾年來，雖然國民經濟各行業各部門的槓桿率均呈現一定下降趨勢，但房地產市場企業資產負債率存在逆勢上行趨勢。受新冠肺炎疫情影響，在房地產市場的供給和需求受到雙重打壓的背景下，房地產企業與過去相比面臨更加嚴峻的外部形勢和環境。從房地產企業數量來看，近些年，中國房地產企業數量大致有9萬至10萬個，從今年的情況來看，受到疫情的影響，房地產企業數量沒有出現較大變化，房地產企業的高速增長態勢沒有進一步的延續。
值得注意的是，2019年房地產開發企業負債總額高達76萬億，從房地產規模和房地產企業數量來看，負債規模和增長速度呈明顯加快趨勢。過去十多年，較多的房地產企業通過高槓杆、高負債方式來實現爆發式的增長，相當多的房地產企業都是在拼命追求規模、速度、高週轉，通過儘快融資、儘快買地、儘快立項、儘快銷售加快週轉速度。因此，這不僅造成了房地產企業規模的短時間內爆發式增長，同時也導致全國地價和房價的飆升，加大了房地產市場的脆弱性和金融風險。
何德旭認為，在疫情之下，房地產企業面臨著更加嚴峻的形勢。
第一，受到疫情的影響，一些房地產企業出現債務違約和行業風險的問題。今年年初，上市房地產企業的淨負債率高達90%，雖然同比下降3%，但仍處於較高財務槓桿風險的狀況。此外，有很多房地產企業出現司法或者經營風險，比如法律訴訟、失信違法、經營異常、行政處罰、嚴重違法等。截至2020年10月29日，人民法院網公佈的數據顯示，發佈破產清算公告的房地產企業已高達294家。房地產企業發債方面，信用債和其他有息負債達到集中兌付高峰期，到期債務約為1.46萬億，同時，房地產企業融資渠道受到很大限制。目前，市場處於下行週期，房地產企業採用借新還舊、借短還長等模式較為普遍，房地產企業財務能力正經受巨大考驗。
第二，局部地區和房地產的上下游行業風險壓力上升。受區域房地產市場走勢和調控政策影響，房地產開發企業資產負債率呈現出較大區域差異，2019年24個省區房地產開發企業資產負債率超過80%，有7個省份超過85%，其中，有5個省份位於西北地區，即西北地區房地產開發企業資產負債率偏高。從今年發佈的破產清算的近300家房地產開發企業分佈來看，主要集中在中西部和三四線城市。因此，區域性差異可能會加劇局部地區房地產上下游企業的風險，對建築工程、建材傢俱、融資擔保等行業的衝擊較大，今年以來發布破產公告的相關企業佔比也在持續走高。
第三，海外發債融資現在面臨著跟過去不一樣的環境和調控，特別受到海外疫情的影響，房地產企業在海外融資、海外發債方面也受到了一些約束。今年我國房地產企業海外到期的債務規模有453億美元，由於全球疫情的綿延、股市的震盪，實際上也給房地產企業進一步發行債券還本付息造成了極大的困難。房地產企業一方面有比較大的海外融資需求，另一方面在海外融資又受到極大的限制，所以說對於房地產企業是巨大的挑戰。
第四，房地產行業內部風險分化加劇。內部分化包括大型房地產企業和小型房地產企業、商業用房和居民住宅用房等。住房城鄉建設部、人民銀行近期已經明確重點房地產企業資金監測和融資管理規則,被稱為“三道紅線”，要求房地產企業在剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1倍，若未達到這三個條件都不能進一步融資，這對部分企業下一步的融資可能帶來較大麻煩，尤其是中小型房地產企業。商業地產方面，受到疫情的影響，很多企業要求減租，對於本來就處於下行週期的商業地產企業來說應該是雪上加霜，這也是房地產企業內部出現的一些值得重視的分化情況。
要高度重視房地產企業規範發展問題
何德旭在論壇中表示，房地產企業在高槓杆、高負債的狀態下，面臨的風險值得高度關注。如果不採取切實有效的措施來加以解決，降低房地產企業的負債率，很多房地產企業可能都會面臨資金鍊斷裂的風險。這不僅會衝擊房地產市場，甚至可能拖累銀行體系和金融市場，出現系統性金融風險的演化。在“房住不炒”和差異化債務規模管理下，房地產企業將會面臨更大的生存壓力，同時這也是一個時機來整合房地產企業，通過降低負債率，規範房地產企業經營和管理，讓房地產企業走向規範發展的道路，迴歸更加理性、更加規範的擴張。
何德旭強調，要高度重視房地產企業規範發展問題，採取各種切實有效的措施來防範中小房地產企業的風險。
第一，推廣房地產企業的壓力測試和分級評價制度。完善房地產企業的分級評價制度，針對房地產企業現存問題，對現有房地產企業進行極限壓力測試，做好預測排查和情景推演，堅決及時遏制房地產企業債務延期過長、惡意借新還舊的融資行為。對出現債務違約和債券到期未及時兌付的房地產企業分類做好違約信息披露，規範和約束其後續融資行為。對資產負債率超過90%、極限壓力測試結果不足6個月的房地產企業及平均資產負債率超過85%的地區，監管部門要密切關注其資金動向和可能的風險。
第二，用時間換空間，分類推進房地產企業債務展期和幫扶政策落實，有序推進房地產企業的債務置換、債轉股等業務。對在疫情期間暫時未還本付息的一年內短期貸款，可適度的順延展期。
第三，規範房地產企業海外發債行為，有效防控潛在外部金融風險，積極穩妥選擇還債融資工具和金融產品，將境內房地產企業的境外子公司境外發債納入現行外債統計範圍，謹防國際炒家和熱錢通過海外融資渠道流入我國的房地產市場，從而引發股市、匯市和房市波動。嚴格規範外債備案登記管理制度，發行外債原則上只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
第四，順應行業集中度上升趨勢，促進房地產企業融資結構優化轉型。通過提高房地產企業的併購質量，化解房地產行業的金融風險。最近一兩年，相當多的房地產企業都在通過引進戰略投資者的方式，包括引進大型央企、金融機構等來化解債務，這樣的方式還是比較有效的，應該進一步完善具體的措施。同時，應鼓勵、擴大房地產企業直接融資，發展股票市場、債券市場，來為房地產企業提供更多更有效的融資渠道，這樣也可以解決房地產企業過多依靠商業銀行、依靠間接融資造成的風險比較大的問題。通過一系列的措施，在一定程度上能夠解決房地產企業在發展過程當中的問題，為促進房地產市場的健康發展奠定堅實的基礎。
