近期，上海樓市又活躍了起來，拿到銷許啟動認籌的項目越來越多。
拿上海市中心“王者”靜安區來說，近日更是多個豪宅扎堆上市，靜安府西區、靜安映、銘德傳奇·漪景庭、靜安天御、中興路一號等，如果再加上靜安區目前在售的靜安慕舍、凱德星貿邸等多個項目，今年上半年靜安區可謂“群雄並出”。
這當中，銘德傳奇•漪景庭不管是品牌識別度、項目知名度，還是區位知曉度，竟然都屬於“不知名”的一類，該項目認籌當天，我們購房群裡千萬級別的意向客戶竟然都不知道該項目在哪裡。
那麼，這麼一個處在內環內、靜安區的新盤，單價才96006元/㎡起，值得買嗎？
區位認知需要重構！三軌交三商圈學區房，認可度竟比不上徐匯濱江！
眾所周知，上海內環內從來不缺優質的資源，銘德傳奇·漪景庭坐落於靜安民德路永興路，地處內環內西藏北路板，交通還是相當便利的。
【出行便捷】從8號線中興路站出來，步行約300米就能到達項目。此外，500米範圍內還有軌交3、4號線寶山路站，三條軌交均在步行範圍內。項目西側約600米就是連接上海市區南北向的大動脈——南北高架，自駕出行到內環、浦東都很快捷。
8號線中興路站
項目周邊配套成熟
【配套豐富】雖然項目門口並沒有值得稱讚的大型商業，但1公里輻射圈內還是聚集了不夜城、虹口龍之夢及大悅城幾大購物商圈，其中最近的大悅城商圈僅6百多米。
稍遠的大寧國際商圈也僅僅位於項目北側約2.5公里，另外直線距離外灘約2.5公里，平時吃好晚飯與家人散步即可輕鬆到達外灘。整體來看，內環內的區位優勢還是非常顯著的。
在醫療方面，一牆之隔有上海第十人民醫院分院（上海市皮膚病醫院分院）。另周邊還有第一人民醫院、長征醫院、上海市中醫醫院等三甲醫院可供就醫選擇。
【名校環繞】銘德傳奇·漪景庭社區坐落了2所“市重點”學校，市北中學和市北初級中學。這兩所學校在區域內都是響噹噹的知名學校。
據某知名論壇顯示，結合中考成績和家長學生的民間評價，市北初級中學位列靜安區初中學校排名榜首。
網傳靜安區初中學校梯隊
據上個月上海市政府發佈的16學區重新劃定來看，銘德傳奇•漪景庭（備案名：民德花苑二期）也被正式劃分到靜安區永興路第二小學，市北初級中學。
但這樣一個集眾多優勢於一身的項目，在我們千萬級購買力的客戶中認知度竟然不高。奇意君在去該項目現場探盤的時候也發現，正處在認籌期的項目門可羅雀。這從一個側面正反映出該項目的推廣出了問題，在當前眾多優質項目、品牌項目一股腦上市的前提下，如果宣傳還是走低調路線，大概率是要撲街了。
產品認知需要再塑！簡陋的展示面，極高的性價比！
銘德傳奇·漪景庭的開發商為上海名都置業有限公司，該公司在此區域內開發的銘德國際廣場雙子樓已經交付使用，一棟為寫字樓，一棟為靜安希爾頓逸林酒店，項目售樓處就設在此。
強烈對比！高大氣派的寫字樓和簡陋低檔的售樓處展示，誰更值得買！
但是，銘德傳奇•漪景庭的項目規劃做得並不差：整個社區規劃了7幢住宅，其中東南側1、2、3號樓為4層多層，北側4、5號樓為11層，西側6、7號樓為25層高層，在設計上採用法式經典風格，精緻大氣。外立面採用進口德國米黃幹掛石材為主。社區35%綠化率，水景、綠化、小景等元素都給到位。
小區內做到了全面的人車分流，並且有智能化停車管理體系，開車回家是直接從大門進入地下車庫即可。地下車庫共兩層，1層約4.25米，2層約3.7米，總停車位487個，並配置約48個充電樁。
本次推出的房源為4#小高層及7#高層房源。從目前施工進度來看，項目也即將結構封頂。
銘德傳奇·漪景庭此次推出的主力戶型為建面約99-111㎡2房，185㎡的4房戶型不在本次推盤之列，其位於5號樓。
最重磅的是，該項目的均價為10.6萬元/㎡，這可是靜安區內環內的項目，這個價格意味做性價比極強，從其一房一價表上能看出，主力總價在1100萬左右。
居住價值需要傳達！市中心的改善，真的是賣一套少一套！
從該項目來看，其戶型段和物業形態規劃實際主打改善，在品牌識別度、產品價值傳輸、宣傳造勢方面，明顯比品牌開發商遜色不少，但產品本身的特點實則非常突出，畢竟市中心的偏改善產品，真的是越來越少。
99.85㎡2房2廳2衛，該戶型集中在本次推出的4號樓，雙臥室朝南，餐客雙廳一體，動靜分區，功能區比較分明。美中不足的是，客廳窗戶朝西，夏日西曬較為嚴重。
105㎡2房2廳2衛，該戶型位於本次推出的7號樓高層內，為中間套戶型。同樣也是雙臥室朝南，很好地做到了動靜分區。客廳西向的問題依然存在，相比C2戶型，此戶型廚房空間更為開闊。
111㎡2房2廳2衛，該戶型為7號樓高層房源的邊套戶型，客廳南北通透，空間開闊，相比以上兩個戶型，B1戶型空間佈局更為流暢。不過，客廳走道略寬，稍顯空間浪費。主臥為朝南的套房，另一臥室則朝北。
111㎡2房樣板間照片：
105㎡樣板間照片：
除了戶型，銘德傳奇•漪景庭的精裝標準也比較高：均為全國際品牌，廚電4件套為美諾，全屋地暖（鍋爐品牌博世）、中央空調和新風選用大金品牌、美國怡口全屋淨水系統、ABB智能系統等，入戶門為定製的，配合松下智能門鎖、指紋、數字密碼三合一。（以上或為同等品牌）
【奇意君說】
買房最重要的因素是地段，目前內環內的新房正面臨賣一套少一套的局面。銘德傳奇•漪景庭所在的西藏北路板塊擁有非常出色的交通資源，學區也是項目的加分項。雖然板塊更依賴外部的商業配套，但三大商圈環繞，生活便利度還是相當高的。
從定位上來說，項目更趨向於改善型產品。戶型上做得中規中矩，裝修上還算用心。最低1000萬出頭的價格，在上海內環內已經接近於最低的准入門檻了。
該項目最大的問題其實是開發商的操盤能力，這樣地段，這樣的項目，竟然默默無名，在今年內環內品牌項目疊出的背景下，買房人是會挑的，接下里鄰近項目的中興路壹號即將認籌，其能否想到借勢，真讓人捉急啊！
