一. 房產政策也有逗哏和捧哏嗎？
二. 2020年房產政策有可能放鬆嗎？
三. 在什麼情況下才會放鬆？
帶著這三個問題我們往下看：
一. 房地產政策也有逗哏和捧哏嗎？
政府主要通過兩個政策來調控房產市場：
一：住建口的政策：限購、限售、限價等
二：金融口的政策：降息、降準、提高和降低首付比例、按揭貸款投放等
資料來源：國家統計局 住建部網站 中國人民銀行 各地政府網站
以前的逗哏是金融口政策
以前的逗哏是金融政策，以前房產政策寬鬆或者緊縮都是通過金融政策的降準、升準、利率調整或者調整首付款比例來調控市場，住建口則出臺相應的政策來防範市場的大起大落來穩定市場，住建口作為捧哏起到了穩定市場的作用。
資料來源：國家統計局 住建部網站 中國人民銀行 各地政府網站
現在的逗哏是住建口政策
“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”和“因城施策”可以看出決策層對房地產調控的決心，未來流動性寬鬆的金融政策概率很小。即使有，時間節點也會推遲的更晚，所以金融口成了穩定市場的捧哏，而“因城施策”成了逗哏，各個地方在“因城施策”的框架下更有行政手段的靈活性。
資料來源：國家統計局 各地統計局
先看看前兩輪的下行週期
前兩輪下行週期：2011年-2012年、2014年-2015年
第一個下行週期：
2011年各線城市已開工庫存去化月數：
三四線城市去化月數為19.4個月，一二線城市去化月數為15.9個月。
2012年各線城市已開工庫存去化月數：
三四線城市去化月數為23.8個月，一二線城市去化月數為15.6個月。
第二個下行週期：
2014年各線城市已開工庫存去化月數：
三四線城市去化月數為26.9個月，一二線城市去化月數為17個月。
2015年各線城市已開工庫存去化月數：
三四線城市去化月數為25.4個月，一二線城市去化月數為14個月。
當前庫存不影響未來供需結構，沒有大幅度調整動力。
根據圖表統計可以看到，2019年底行業庫存水平並不高。一二線城市的已開工未售（含竣工未售）去化月數仍然很低（7.5 個月），三四線庫存也不高（15.7 個月）當前庫存不影響未來的市場供需結構，2020年沒有調整政策的動力。
資料來源：國際統計局 中指數據庫
資料來源：國家統計局 中指數據庫
前三輪政策放鬆的兩個重要因素：新房銷售和土地市場的成交量
新房銷售：
第一輪放鬆發生於2008年，銷售轉負7個月後；第二輪放鬆發生於2012年銷售轉負6個月後；第三輪放鬆發生於2014年銷售轉負7個月後。
土地成交：
第一輪放鬆發生月2008年土地成交轉負5個月後；第二輪放鬆發生於2012年土地成交轉負6個月後；第三輪放鬆發生於2014年土地成交轉負6個月後。
目前新房銷售和土地成交已經出現降溫，但市場處在橫盤階段，成交量保持穩定，不存在政策放鬆的基礎，但是如果出現2008年、2012年和2014年的新房銷售轉負和土地成交轉負，不排除為了穩定市場出臺放鬆的可能性。
2020年房產政策會放鬆嗎？
根據各線城市的已開工庫存去化月數，新房銷售和土地市場的成交的表現來看，2020年不具備政策大規模放鬆的條件，但是不排除未來如果出現庫存迅速增加、新房和土地銷售轉負6個月的條件下出現為了穩定市場出現放鬆的可能。
在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”和“因城施策”大背景下，未來流動性寬鬆的金融政策很難實現，但是各地政府會在“因城施策”的框架下有了更多的活動空間，相信各地的“因城施策”的行政政策將會是鑼鼓喧囂、鞭炮齊鳴、品類繁多和百花齊放。
