剛剛開的2019年底中央經濟工作會議明確的表明了，明年就3大主題：鬆綁、降息、漲價！
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第一點我想講的是鬆綁，2019年中央經濟工作會議最大的看點是什麼？我認為是“全面落實因城施策”這句。什麼意思呢？就是給全國各地地方政府更大的自主權，以後你們城市的房地產政策，你們自己就可以決定了。
本來呢，2018年的因城施策那句話，已經造成了在2019年，像是北京燕郊、天津、南京、上海、張家港、佛山、中山、珠海、海南、深圳、廈門、廣州、成都等等一大片的城市，在限購、限價、限地價、限公積金或者落戶政策其中一種或多種之間進行了放鬆。但是之前的政策並沒有明確全面落實，各地政府難免就會束手束腳，想要放鬆，但是又怕擔責，以至於很多地方是蠢蠢欲動，但是也最多是雷聲大雨點小。但是現在加上“全面落實”這四個字，這也就意味著在2020年會出現更大範圍和程度的政策鬆綁！地方政府可以擁有更多的自主權，不再需要束手束腳了，中央政策明確，地方政府也就有了方向。
這是廣州南沙自貿區近日推出的放鬆限購政策，這也算是正式打響了會議之後放鬆限購的第一槍。而且可以預見的是，在2020年這種放鬆將不在少數，而且會如火如荼的展開。如果現如今的放鬆是星星之火的話，那麼明年就會是大火燎原！任何城市都不會例外，甚至於，這裡面會包括北京、上海！
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第二個會在2020年看到的常事，大概是就是降息了。
在這次的經濟工作會議當中是這樣說的“穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。”最後一句很直白的提出了，降低社會融資成本。
那麼融資成本是什麼？很大程度上，就是利息。這其實也就是一種，明年會不斷降息的說法。這個和前任央行行長周小川最近說的：“中國要儘量避免快速進入負利率時代”的表述是相互一致的。
從全球來看，這也是一種大勢所趨。全球大家的經濟都不好，如果存貸款利率過高。會導致的一件事情就是人們都願意存款，人們都不願意貸款。貸款不大量增加，個人消費和公司經營活動怎麼會大量增加呢？
我國搞的那個LPR利率機制，其實就是為了搞這樣的一件事情。這是一個浮動的利率機制。這是國家為了引導全社會的融資成本下降，特意設立出來的一個制度。機制是：每個月它都會公佈一個LPR基準利率出來。然後現如今大家的買房貸款合同都是鎖定的這個利率，只要央行公佈的LPR利率基準下調，你們所要支付的利息會自動下調。
什麼是LPR？
貸款基礎利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款基礎利率的集中報價和發佈機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定發佈人對報價進行加權平均計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈，改革前LPR報價銀行團現由9家商業銀行組成，分別為工行、農行、中行、建行、交行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行。
報價行報出自己的最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下七個有效報價後，再以各家銀行上一季度 的貸款佔比為加權係數，計算得出的加權平均值，即LPR。
LPR新機制，就是降息嗎？
LPR改革並不能簡單地等同降息。
降息是一種改變資金流動的行為，指的是降低存款利率和貸款利率，並相應地調整貼現率。降息時，資金存入銀行的收益會減少，資金就從銀行流出，存款變成投資或者消費，從而導致現金的流動。
而這次LPR利率改革更多的是提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，並非傳統意義上的降息，今日央行副行長劉國強也表示“新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降”。他強調，這次改革完善LPR形成機制，重點在於深化利率市場化改革，並運用改革的辦法推動降低實體經濟的融資成本，因此LPR改革不能簡單地等同降息。
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在有著全國各地各種樓市調控政策會鬆綁，銀行會降息，房地產企業的融資會得到改善的利好之下，大家覺得房地產市場會朝著哪個方向變化？如果我依據這些，說句，會向好。我覺得應該是不過分的。但是大家認為僅僅會這樣嗎？
這次會議對於房地產的表述內容當中還有著3個穩，既“穩地價、穩房價、穩預期”。大家還記得2015年的那個“去庫存”的表述嗎？
當時我就在想，怎麼樣才能去掉房地產的庫存呢？以我對於中國老百姓的瞭解，跌價它是不會買房的，平價不動他們也是不會買房的，因為想著會覺得虧利息。只有漲價他們才會買，他們買了，才能去庫存。
2019年的“三穩“說法，確實比“去庫存”說法要溫和。畢竟沒有說一定要去掉什麼什麼，而是穩住什麼什麼。但是還是那個問題，怎麼穩住呢？說白了，要用利好才能穩住，要用漲價才能穩得住。還是那個道理，跌價大家是不會買房的，平價不動大家會覺得虧利息。你要讓大家保持住買房的慾望，你就要保持住漲價的態勢。
因為是這樣，因為今年“三穩”說法，確實比2015年“去庫存”說法要溫和的原因，所以需要實話實說的是，2020年這一波的漲幅一定會比2016年那一波要小。但是呢，一定要有漲，這才能實現那個“三穩”。至於每個城市具體漲幅多少，這就要看各個城市的基本面、會出的政策等等方面了。資金沒地方去，一放就飛也不是沒有可能！
這個時候你說，實體又沒什麼好投的，錢在手上也等於是放著貶值，雖然可能漲幅比不上2016年那一波。但是相當於光把錢放在手上來說，是不是好很多了？
