深圳樓市徹底“火”了！
街頭巷尾，網絡群聊，公司白領，的士司機都在談論深圳樓市！
虛“火”過旺，就需要降溫了！
深圳打響2020年調控第一槍
千萬豪宅秒光，百萬喝茶費，豪宅再日光，三月環比漲幅第一，“500萬以下的房子基本賣沒了”……
深圳樓市新聞不斷見諸報端和網絡媒體，甚至有被“妖魔化”的跡象！
深圳終於坐不住了，開始放大招！
2020年，深圳樓市調控第一槍打響了！
4月20日，深圳銀保監局聯合人民銀行深圳中心支行召開轄內銀行座談會，對於加強信貸管理服務實體經濟提出相關要求，其中包括：對房產交易完成後短期內申請抵押貸款的業務要重點審查融資需求的合理性。要加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，不得違規流入房地產領域。
所謂房抵經營貸是經營貸的一種，以房產作為抵押，中小企業主在企業遇到經營融資困難時，通過抵押房產向銀行申請的貸款，用來購買設備、原材料或是擴建廠房等。
事實上是，部分企業或者個人並沒有把拿到的貸款去改善經營，而是去炒房了！
而且這部分企業和個人是以疫情影響為藉口，實際資金違規流入房地產，去炒房，不僅擾亂了正常的房地產市場秩序，還可能涉嫌騙貸，後果很嚴重。
還有一點就是，他們以房子作抵押，說明他們根本不是剛需，炒房之心，路人皆知。
現在要徹底嚴查這一部分違規流入房地產的資金去向。
不過，目前階段是銀行自查，結果出來之後，相應處罰以及預防措施會陸續出臺。
為什麼是房抵經營貸？
深圳寶安的張先生通過中介小王賣房。
業主本來準備620萬出手，再低點也行，可不曾想到行情卻異常好，最後以665萬成交，還是全款。
這個漲幅可能還不算特別大的，如果再等等，說不定可以賣出更高的價。
小王3月成交4筆，一半是全款。
這些錢從哪裡來？
傳統銀行貸款速度緩慢，個體經營、小微企業存在貸款貴、貸款難的問題，在支持小微企業的監管政策引導下，一些銀行創新了辦理迅速、環節簡單、手續簡明的“房抵經營貸”產品，支持企業經營週轉。
加上最近受疫情影響，部分中小企業確實面臨資金壓力。
3月1日，深圳市就應對疫情下發了中小微企業貸款貼息項目實施辦法，對疫情防控期內獲得的中小微企業新增貸款給予貼息支持，貼息期限不超過6個月；能獲得貼息政策的包括在深圳註冊的中小微企業和個體工商戶，包括經營性貸款及短期流動性資金支持。
特殊時期下，不僅審批相對寬鬆，而是融資成本相對較低，現在深圳市政府和區政府針對疫情出了‘疫情補貼’，根據政策，個人經營貸和公司經營貸都能申請，整套補貼申請下來融資成本可以低至1%-2%。
本來這是好事，是深圳為中小企業紓困，最後卻被一些炒房客鑽了空子。
就在今天，初步摸底排查結果出爐，多部門聯合表態深圳樓市。
銀行自查結果：未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產
截至4月20日下午2點30分報送的自查情況統計，深圳轄區初步排查情況如下：
- 一是未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況。
- 二是未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況。
- 三是轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小。
即使初步的調查結果顯示規模佔比很小，但這個苗頭肯定要遏制了。
央行深圳市中心支行表示，堅持“房住不炒”定位，全面落實“因城施策”房地產長效管理調控機制，保持房地產金融政策的穩定性、連續性和一致性極其重要。央行深圳市中心支行正圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，督促商業銀行嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴禁信貸資金違規用於購房。
嚴查房抵經營貸是不可避免了，這樣將會徹底斬斷炒房的資金鍊，對炒房客相當於釜底抽薪。
再寄望炒房躺賺的人可以徹底放棄幻想了！
為什麼是深圳？
房地產行業受疫情影響較大，今年以來，已經有很多城市出臺相關措施，幫助房地產行業走出困境，加快其復甦進程。
為什麼深圳卻打響了樓市調控第一槍？
說到底，還是深圳樓市太熱了！
最新出爐的三月房價，深圳環比漲幅達到了1.6%，位列全國第一。
新房價格漲幅也位居全國第六。
關鍵問題是，這還是在深圳房價已經高居全國第一的情況下的漲幅。
不僅熱，還有被炒作的嫌疑。
3月13日，太子灣灣璽T7棟加推14席，上午9點-12點進行誠意登記，下午兩點開始線上選房。僅15秒14套房就已截止售罄。銷售金額達6.32億。
疫情後深圳第一個線下開盤的項目，是位於蛇口太子灣的灣璽項目。其最近推售的54套公寓，單套總價2900萬元起，共計54套，開盤半天就全部售罄，且“不接受退房”。
灣璽138套公寓經歷三次推盤，每次就放十幾套、幾十套，是否存在捂盤銷售的情況？
有媒體報道，不少中介、自媒體早在年前大力宣傳，為太子灣灣璽造勢。另據消息稱，中介渠道費已經上升至3個點。
除了有“捂盤”嫌疑，故意造成稀缺，秒光的假象之外，還爆出了天價“喝茶費”亂象。
二手房市場，熱點區域的部分房源掛牌價被人為調高，有的甚至調高達百萬元，新盤方面，多個熱點區域更是被爆出百萬元的“喝茶費”，“更名費”。
也就是說，購房者想要最終成交，買到房子，需要提前支付高達百萬元的“喝茶費”。
不過，早在4月3日，深圳市寶安區住建局就發佈《關於堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的通知》。內容顯示，寶安區房地產市場近期相繼出現購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論，涉及新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤。
現在已經是4月中下旬了，深圳的樓市依舊火熱，之前的一些措施效果並不太明顯。
於是，就有了嚴查房抵經營貸的措施。
深圳樓市後市如何？
嚴查房抵經營貸，斬斷違規入市的資金鍊，深圳樓市將會走向何處？
我認為，深圳樓市短期會降溫，完全遏制了深圳樓市繼續大漲的可能！
1，有助於深圳樓市短期降溫
毫無疑問，能使深圳樓市在短期內降溫。
雖然這部分資金的體量不是特別大，但首先發出了明確信號，深圳樓市要收緊調控措施了！
對炒房客的心理也會造成一定威懾力，他們將會如坐針氈，因為打擊的就是炒房客，深圳樓市躺賺的時代不可能再來了！
2，2020年，深圳樓市沒有大漲基礎
深圳房價已經在高位，甚至超過了北京房價。
深圳樓市的新聞一直被輿論廣泛討論，毫無疑問，現在深圳樓市是過熱了，深圳樓市漲價的新聞也可能被放大，槍打出頭鳥總是沒錯的。
在接下來的日子，如果深圳的房價繼續上漲，更加嚴厲的調控政策出臺將沒有任何懸念。
這也符合樓市調控的新策略，就是因城施策。
樓市冷清的地方要放寬措施，當然，樓市過熱的地方一定會加大調控力度！
3，深圳樓市也不會大跌
既然沒有大漲的基礎，還有加大調控的可能，那麼深圳樓市會大跌嗎？
我認為，不可能！
深圳房價高居第一，除了少部分市場炒作之外，主要還是由市場價值決定的。
深圳土地面積為1997平方公里，不到北京的八分之一。深圳常住人口為1302萬，加上流動人口應該在2000萬左右。深圳的人口密度大於北上廣。
地少人多決定了深圳樓市的供需關係相對緊張，在一定程度上造成了房價的高企。
來了就是深圳人，深圳經濟好，新興產業多，也鼓勵人才發展。
深圳對年輕人的吸引力很大，有很多是剛畢業的大學生，這些人基本上是家裡的獨子，整個家庭去支撐他們去買房。
其次，年輕人要談對象，結婚，買房是一個很重要的選項。
之前畢業來深圳工作的年輕人，到了結婚生子的年紀，從2008年到2018年，小學生在校人數，北京增長了38.3%，上海增長了35.5%，廣州增長了22.7%，深圳增長了75.5%。
這都是買房的剛需，同時，也很好地解釋了深圳的高價學位房現狀。
粵港澳大灣區發展越來越好，毫無懸念地成為當前及未來很長時間最有價值的都市圈，而深圳作為大灣區的核心城市，又是先行示範區，房價有一定溢價也是市場價值決定的。
無論是需求，經濟實力還是發展前景，深圳都有著很大的潛力，這也是深圳樓市被市場廣泛看好的理由。
所以說，調控政策將會遏制深圳房價大漲的可能，但也不要去期望深圳樓市出現大跌。
最有可能的情況是，深圳樓市短期降溫之後，然後窄幅波動，橫盤或者小幅碎步上漲！
