財務自由。一個和平時期對所有人最具誘惑的夢想，多少人為了這個夢想絞盡腦汁，付出一切。而且最具諷刺意味的是，最想實現財務自由的人恰恰是最難實現這個宏偉夢想的工薪階層，每天早出晚歸，幹著辛苦或者枯燥的工作，財務自由不用上班的誘惑無時無刻不在他們的心頭衝撞。過去十幾年真的有很多普通的工薪階層抓住了房地產發展的節奏，真的實現了夢寐以求的財務自由，那麼到了2020年的今天，還能搭上房地產的財務自由班車嗎？
作為居民資產中最重要組成部分，房價的漲跌總是可以引發足夠多的關注。疫情對世界經濟產生衝擊，我們難以獨善其身，於是最近出現了“業主群一邊悲嘆失業，一邊熱切討論房價大漲”的魔幻景觀。
失業相關搜索的百度指數，近期處於高位
為了提振經濟，美聯儲重回零利率並且展開無上限量化寬鬆，中國這邊三月信貸數據也遠超預期，單月新增社融5.16萬億元，創歷史新高。
就連過去觀點鮮明敢於直言的海通證券首席姜超都開始轉向，一時間人們對於貨幣貶值的恐慌急劇升溫，好像不買房不負債就吃虧了一樣，但情況真的是這樣嗎？
2017年3月，姜超的文章標題↑
2018年1月，姜超的文章標題↑
2020年4月，姜超最新觀點
調控的規律
談到房價，我們從調控說起。這兩年房地產調控特別有規則，如果是放鬆戶口、搶人、降低交易稅費，一般都可以落實；如果是降低首付、取消限購限售，即使是三四線城市都不敢，我們看到有很多城市邁出這一步後沒幾天又把文件撤回了。可見“房住不炒”的仍然是目前房地產市場的指導思想。
春季容易躁動，樓市也是如此，2018和2019年的春季，不少熱點城市（尤其是北京和上海）也曾出現“小陽春”，但那兩次力度不夠、持續時間不長，最終沒能扭轉下行趨勢。如果我們看一下北京房價和調控歷史就會很清楚，在二套首付比例較高且啟動“認房認貸”的時間區間裡，北京房價從來沒有過大漲。而歷史上每次取消“認房認貸”和降低首付比例，都是相應一輪大漲的導火索， 上海與其他熱點城市同理。
北京房價與調控 2006-2017
我們就回溯一下，2015-2017那一波先後遍及全國各城市的房價暴漲究竟是怎麼出現的。
2014年底到2016年初，中國連續六次降息、連續六次降準、各城市降低首付、房貸利率打折、就連北京在2015年都處於關閉認房認貸而且二套房首付只需40%的寬鬆狀態，這明明就是在鼓勵大家去買房啊，這種情況下房價不漲才怪了。
從上面那張北京房價與調控圖中，我們可以明顯地感覺到房地產信貸的力量有多強，過去多年房價漲幅遠超租金，根源於就在於信貸：房價可以加槓桿，房租不能加槓桿。廣州與深圳的租金回報率從2004年的7%左右下降到目前的約1.5%。
隨著房價基數的提高，已經有越來越多城市的房產交易依賴於置換鏈條，因為二套房首付都要六成以上，在不賣舊房置換的情況下，能拿出六成現金買房的人比例很低。而對於買他們舊房的年輕人來說，房款不是賣房所得就是“六個錢包”，可能又牽扯到另一宗異地的二手房交易，這是一個很長、範圍很大的鏈條，是否流暢運行就看房貸是否嚴格。在2015-2017房價大漲的幾年裡，不僅首付比例低、不認貸、利率打折，就連申請房貸的材料都可以偽造，一個月入1萬的人，800塊找中介就可以開出月入4萬的假流水，這個流水不是假的，是有某個銀行的蓋章和業務員簽字的，背後有多少交易和內幕，我們就不知道了。其實這樣不奇怪，如果不用假收入證明，一線城市99%的人就沒法申請按揭了。
從國家的表態來看，流動性是要釋放的，但還是不想流動性進入樓市。在現在的調控下，寄希望於又一輪的全國範圍房價大漲肯定會落空。個別城市的個別片區在各種另類加槓桿的騷操作下帶來的繁榮不可持續，在這些地方入場要做好站崗的準備。
防止房價大起大落
2017年及其之後，我們經常在有關房價的新聞中看到一句話，那就是“防止房價大起大落”。
你是不是覺得有點奇怪呢，2017年之後大多數城市剛剛經歷完短期翻倍式的上漲，那麼這個時候提“防止大起大落”，重點是防大起還是防大落呢？“防止大起大落”這句話如果在還沒有大漲的2015年初說起，結果顯然會很不一樣。
我們再往前看一看，其實“防止房價大起大落”在2008年初也曾提過，那個時候國際金融危機開始影響到中國，熱點城市房價在2007年猛漲一波後，終於在2008年出現了下跌的苗頭，由於當時還沒有限購和限售等控盤和降低波動的措施，市場遭到了很大的下跌，從2007年的高點到2008年底，北上廣的房價平均下跌了20%，深圳更是下跌了超過30%。
2008年1月的一則新聞標題：要防止房價大起大落
所以，我們不要誤會調控的用意，調控並不是要讓房價大跌，而是要房價穩定或理性緩慢上漲。有調控在，房價下跌的概率只會更小。
之所以現在用嚴格的措施調控，並且強調“房住不炒”，我認為不是不想讓它漲，而是不敢讓它漲。就像我們吹氣球，一旦吹到很大就不能再吹，否則氣球會炸。杜絕炒房的初衷其實是為了保護市場，避免風險進一步積累，以時間換空間，等居民收入和其他物價緩慢上升到匹配程度時，泡沫自然被消化，可是要做到這點的確不容易。
如果居民收入、產業發展、城市化等多因素允許這個氣球繼續吹的話，我相信這個氣球還會吹下去，但現在顯然還沒到這個時候，前一輪積累下來的風險還遠遠沒有消化完。
放水與房價
前兩天有個朋友跟我吐槽說，他在2005年入職時某家股份制銀行時月薪就有9000元，那時可風光了，當時他一個月工資可以在二環買一平米房子，但他現在的工資是1.5萬，還不到二環內0.2平米的房子，感覺自己很失落....
這就說明了一個問題，放水沒有放到購房者的口袋裡，對房價就沒意義。總有人一談到自己的房價信仰就一定要提放水，搞得好像央行真的在直升機撒錢似的。既然有這麼多水，你的收入增加了沒有？資產價格泡沫的前提是信用擴張，這樣流動性才能傳導至實體經濟和資產端。否則，就是資金在銀行的資產負債表內空轉，“寬貨幣”難以傳導到“寬信用”。
這裡需要通俗地解釋一下什麼叫“寬貨幣”，降準就是一個典型的“寬貨幣”，準備金率下調使得銀行可貸資金量增大，這時候就需要貸款申請者來貸款，從而實現“寬信用”。
比如普通購房者申請房貸就是一個典型的信用擴張，所以“寬信用”是需要市場配合的，如果你沒有購房需求、或者沒有首付款和月供能力，那就不會申請房貸。對於企業也是同樣的道理，如果企業對未來發展預期保守，就不會進一步增加規模，貸款需求減少，銀行那麼多錢等著放出去，但貸款的個人和企業並沒有變多。
這其實是過去兩年多的狀態，2018年初時，貨幣政策開始從穩健中性轉向穩健，說白了就是比之前寬鬆了一點，於是2018年我們經歷了四次降準、後來2019年又進行了三次降準，但是全國樓市不為所動。就是因為首付比例、認房認貸等口子沒有打開，“寬貨幣”傳導“寬信用”不暢。
很多人說M2（廣義貨幣供給）推高了房價，但M2和房價的關係其實是相反的。房貸是拉動M2上升的重要動力，比如：一個人拿150萬作三成首付去加槓桿買500萬總價的房子，他拿出了150萬現金、賣房的業主拿到了500萬現金，這次交易瞬間就在市場上新增了350萬的貨幣。所以準確來說：是普遍的加槓桿和過於寬鬆的信貸環境推動了M2的增加，而M2的快速上升又反過來強化了資產價格上漲的預期。
2017年3月中國的M2是159.96萬億，今年3月是208.09萬億，可今天京滬房價比三年前整體下跌10%-15%。
我們再看看其他的例子，日本東京都市圈是世界第一大都市圈，人口從1991年的3200萬人口增長至目前的3800萬，同期日本在經濟停滯的情況下M2增長了110%，放水毫無底線，以至於到今天日本長期負利率+量化寬鬆，但東京房價還不到1991年的一半。
日本六大都市房價指數 1986-2010
2020節點年
在對賭房價的時候，不要忘記常識。
突如其來的疫情讓我們發現2020這個庚子年似乎與其他年份與眾不同，對樓市來說，今年的確也具有節點意義。簡而言之，2020年是老齡化加速之年、城市化放緩之年、金融週期見頂之年。這三大長期壓力對房價構成難以消除的影響。
說到人口結構，這可能是確定性最強而且最難以改變的事，畢竟現在生一個孩子出來，也要二十年時間才能進入社會。目前我們的人口結構與1990年的日本高度相似，1990年後日本發生了什麼呢？日本的老齡化加速了、通脹降低了、房價下跌了。
日本1990年人口結構（左）與中國2020年人口結構（右）
說到城市化，2019年末中國的城市化率是60.60%，比2015年的56.10%增長了4.5個百分點，也就是說最近四年平均每年的城市化率增加1.125%，其中2018-2019年增加了1.02%。無論是近四年還是近一年，它們的速度已經顯著慢於2000-2015年的城市化平均速度：2000年至2015年，中國城市化率從36.22%增加至56.10%，15年增加了20%，
那段時間中國的城市化率平均每年增加1.33%。
中國城市化率 2000-2015
為何城市化速度開始放緩了呢？因為中國城市化率已經到一個相對中國國情來說比較高的水平了。從世界各國來看，國家縱深越大、城市和人口越多的國家，城市化上限都相對更低，比如美國城市化率約80%、日本90%，中國最終的穩定城市化率可能在70%-75%之間，現在已經是60%+了，增長放緩很正常。
另一個值得思考的是：城市化利好房價，但高房價卻利空城市化。農民進城容易買房難啊，不說一線城市平均6萬/平米的房價，即使是三四線和縣城，房價上萬/平也是很常見的，一百平米的一套房就是100多萬，算三成首付30萬，30年按揭5%利率，月供也要3758元，你知道我們國家農村人均可支配收入是多少嗎？是1.6萬元/年，注意，是年。你讓他去城市接盤，他既不想接也接不住啊。
說到金融週期，這些年來居民槓桿率一路上升，到2019年底時達到55.8%，居民槓桿率的含義是指居民總債務/GDP的比值，雖然這個數字低於美國以及不少發達國家，但考慮到中國可支配收入佔GDP比重較小，所以實際上的居民債務壓力是不可小視的。再者，由於大多數國人只捨得在買房上借債，所以中國居民債務中絕大部分都是房貸，中國房貸與居民收入之比已經高過大多數國家。一般來說，發展中國家的居民槓桿率往往都小於發達國家，因為發展中國家社會保障相對不夠完善，居民需要更多的儲蓄更少的負債來應對可能出現的用錢需要，這也是過去我們儲蓄率那麼高的重要原因之一。
2017年時，中國居民債務是2007年時的近9倍（現在更高），可支配收入是2007年的2.3倍，這種分化是不可持續的。
中國居民收入與債務（定基2007年=100，紅色為收入、粉色為債務）
在這個全球比賽放水的背景下，持有現金的確無法做到資產最大化，但比起潛在風險已經很大、會帶來高額負債的房產，現金至少可以保證你在這個困難時期的基本生活，同時可以讓你在未來隨時抓住一切機會。
如果我們現在就想投資，怎麼辦？
選項太多了，我們完全可以根據自己的風險偏好，用一些硬核的避險資產（黃金ETF、美債）和風險資產（估值合理且公司優質的指數基金）進行組合。水往低處流，放出來的水會搶先流向低估值的好資產去。但要注意，在目前全球經濟面臨挑戰、就業和收入受到威脅的時刻，不要負債投資、不要負債投資、不要負債投資，重要的話說三遍。
房貸與車貸違約率
對於房產而言，短期沒有以取消“認房認貸”、降低首付、利率打折等為代表的信貸寬鬆，長期又面臨老齡化加速、城市化放緩、金融週期見頂這三方面難以改變的趨勢，很難讓人感到樂觀。
投資決策的本質是考察潛在機會是否大於潛在風險，如果是，投資就是合適的。如果我們為了滿足自己的投機心理，不惜冒險一搏，房價漲了可能難以變現、也無法提升階層；可一旦房價不漲甚至下跌，或者自己的工作和收入遇到問題，面臨的就是斷供、破產等不可承受之重。也就是說，一旦贏了不過癮、一旦輸了賠不起，我們此時此刻在樓市上面臨的潛在收益和風險已經完全不成正比，不值得下注。
與其這個時候與其跟風押注，不如珍惜和堅守自己的工作，
逆境適合實幹、不適合投機。
