文/宋丁 中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、中國城市經濟專家委員會副主任
最新的全國經濟增長數據今天出爐，一季度GDP下跌6.8%！這個數據，儘管在預料之中，卻又特別不想承認它。畢竟，按照經濟增長的對應關係，每一個點的下跌後面大約都有數百萬人的失業做鋪墊。我們都知道，在疫情爆發的關鍵時刻，武漢封城，全國人民都足不出戶，這個難看的GDP數據是全國人民同心戰疫的結果，可謂失之桑榆，收之東隅，畢竟，我們保住了更多人的生命，這個經濟損失，我們認了。
在劇烈下滑的全國經濟形勢中，仍然有逆市上揚的產業，比如，醫療用品行業，特別是口罩、護目鏡、防護服、消毒液等產品，行情都出現大幅上揚，這非常正常。
然而，在深圳，這一段以來的樓市竟然也顯現出一種“一飛沖天”的架勢，在蛇口、寶安中心區等一些熱點片區，部分新盤出現瘋搶和日光現象，與之伴生的喝茶費陰風再起；二手房業主掛牌價也出現飆升，部分個盤的單價和總價已經出現30%以上的漲幅。
深圳樓市出現的這種躁動顯然和疫情有關。我們知道，現在全球疫情急速蔓延之下，美聯儲實施了無底線的量化寬鬆，數十個國家央行都採取了大規模釋放流動性的舉措，以挽救處在危機檔口的經濟。我國央行也先後實施了降準、逆回購等貨幣政策，向市場釋放了成萬億的資金。這種背景下，市場對於通脹和貨幣貶值的預期非常強烈，深圳作為全國經濟和房地產最發達的城市之一，必然成為各路避險資金尋求資產保值增值的首選城市，這些資金快速湧入樓市，專門搶購好地段的好房子，導致深圳樓市局部異動顯著。
我們能據此判斷深圳樓市再次進入快速上升通道嗎？恐怕還不能做出這樣的結論。去年年底，深圳樓市曾經出現了小陽春的態勢，然而在今年1月被疫情打斷，樓市出現顯著分化，一方面，在疫情刺激貨幣政策加速寬鬆背景下，深圳乃至國內大量避險資金以及深圳部分剛需客出於避險目的，快速入市，顯著拉昇了房價；另一方面，據國家統計局的數據，3月份深圳全市新房均價環比僅上升0.5%。二手房環比上漲略高，達1.6%，但是，據中國房地產協會主辦的全國房價行情數據顯示，3月深圳二手房價環比則是下跌1.21%。兩家權威機構給出的數據不一樣，但仍然可以綜合判斷，深圳樓市銷售近期整體上並沒有出現什麼“一飛沖天”，反而是整體偏弱，目前多數樓盤銷售並不理想，部分掛盤超過一年、降價都難以順利銷售。這與蛇口、寶中等豪宅集中地段的銷售火爆場景形成鮮明對比。
二手房的表現很有代表性。3月份深圳二手房均價達71790元，繼續名列全國榜首，但二手房比較突出的一個問題是，業主掛牌價飆升和有價無市現象同時存在，業主希望藉助目前市場的躁動拉高報價，但需求方不接受，多數真正的賣方仍然要通過把報價下調到相對合理位置才能完成交易。
從剛需看，計劃買樓的剛需也出現分化，部分剛需由於一季度收入銳減或沒有收入，導致暫時退出購房陣營，另外一部分剛需則擔心通脹導致貶值，加快了買樓步伐。
從政策層面看，目前深圳房地產的政策投放仍然平穩，最新的政策是4月16日住建局出臺的有關城市更新的政策，在房企資金、商品房供應等方面給予扶持，這是從供給側入手，為開發商解困，為房地產開發和供給注入活力，目的在於改善供需關係，以便穩定房地產形勢和平穩性地活躍樓市。
可見，所謂深圳樓市的“一飛沖天”只是局部現象，並不能全面、準確反映深圳樓市的真實情況。
那麼，深圳樓市會不會在疫情之後由目前的這種局部的“一飛沖天”式躁動發展成全面躁動？這個擔心是不必要的，我的判斷是：
其一，未來兩三個月深圳房地產及樓市會在市場和政策雙重影響下進入整體升溫通道里，但分化趨勢會收窄。在寬鬆政策推進的同時，政策會保持對暴漲式異動現象的警覺性，繼續對局部強異動現象採取針對性的管控；
其二，二三季度之交，若樓市活躍及趨熱的態勢繼續，導致房價繼續上升，政策面可能出臺適度降溫政策，平抑樓市熱度，力求保持樓市穩定；
其三，四季度靠後，考慮到對全年經濟指標的回補需求，樓市政策有可能再次適度寬鬆，市場可能以回溫態勢轉入明年；
最後，總結上面觀點，我的總體判斷是，深圳全年房地產及樓市的表現可能呈現“強-穩-強”（強弱互現—求穩制衡—溫強回補）的三階段弱U型發展態勢，沒有所謂全面性的“一飛沖天”，甚至局部的“一飛沖天”也將得到合理抑制。
既要防止“一飛沖天”的躁動，又要保持疫情之後深圳房地產和樓市必要的、正常的活躍度，做到這一點，政策的合理把控非常重要。我的建議是：
1、在繼續嚴格執行“房住不炒”及三穩基本政策的背景下，需要更加強有力地在供給側提供政策支持，大力度、實效性增加土地及住房供應，包括保障性住房，以平衡供需關係；
2、考慮到今年疫情給深圳經濟以及房地產帶來嚴重影響，應繼續投放政策，多渠道、多手段扶持開發商恢復正常開發和經營，促使房地產開發成為對沖疫情損失的深圳投資拉動的重要渠道；
3、需要適時出臺相應政策，積極扶持和改善剛需購房條件，促使樓市分化現象收窄，努力實現“價穩量增”；
4、對於樓市中再次出現的投機現象要持續保持高度警惕，並及時制定全市性的約束性和懲戒性政策，確保樓市大幅減少不正常的價格異動現象，保持房地產和樓市的健康、平穩發展。
