作者：沈三万老沈
转载授权（文末留言，或添加微信/手机号：17717324202）
万众期待！
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，较3月的4.05%大幅下调20个基点，创下去年8月以来的最大单次降幅；5年期以上LPR为4.65%，较3月的4.75%下降10个基点，同样创下去年8月启动LPR改革以来的最大单次降幅。
房贷一族不淡定了。
房贷固定利率与LPR“二选一”的结果，决定着今后每月房贷还款额的不同。在LPR持续下行的情况下，该不该转换LPR，再次考验房贷族“二选一”。
LPR难题
房贷利率“LPR转换”工作已于3月1日正式启动，将持续至8月31日。
意思是，如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么，你就将面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率。
对房贷者而言，这不啻为一桩大事件。“二选一”的结果，决定着今后房贷者每月还款额的不同。
出人意料的是，在该政策已实施一个半月以来，大部分人对该政策的细节并不是特别了解。四月上旬，央视财经《经济信息联播》在北京街头进行了随机采访，结果显示，大部分购房者对该转换政策都只是“听过、但不了解”。
随着LPR持续下行，越来越多的房贷者开始正视这一转换政策。毕竟，房贷动辄百万，“二选一”将决定今后百万房贷利息会多，还是会少。
对房贷者而言，有三个问题亟待明白。
第一，什么是LPR？
LPR全称为“贷款市场报价利率”，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。由于大部分人房贷都在5年以上，所以房贷LPR利率主要看5年期以上品种。
对房贷者而言，固定利率和LPR的最大不同就在于：前者的房贷利率永远固定，后者的房贷利率则每年都会上下波动。
换言之，固定利率下的房贷还款将每年一样，但LPR的房贷还款将每年不同。如果LPR下行，房贷还款（确切地说是房贷利息部分）将减少，如果LPR上行，房贷还款将增加。
这也构成了房贷者“二选一”的难度，从而引申出了第二个问题：在固定利率和LPR之下，房贷还款的影响究竟有多少？
举个例子。
假设：小张目前的房贷为20年期，利率为基准利率打八五折。
那么，在固定利率的情况下，贷款基准利率是4.9%，打八五折后的实际执行利率就是4.165%。这一贷款利率将在整个合同的剩余期限内都不变，每月还款额都一样，都按4.165%这个利率来计算得出。
而在LPR情况下，首先会以目前4.165%的利率与转换基准（也就是与20年期的贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR4.8%）作比较，结果显示，目前的利率比4.8%低0.635%，也就是63.5个基点。那么，转换成LPR后，小张的房贷利率就将变成“5年期以上LPR减63.5个基点”这个公式来确定。
对购房者来说，LPR政策下的房贷利率每年确定一次，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期。
以本次4月20日最新公布的LPR数据为例，来看本次LPR下降对上述例子中的小张有什么影响。
由于LPR房贷的重定价周期通常为1年，所以，最近的参考应该是2020年12月公布的5年期以上LPR。假设，今年12月5年期以上LPR依然为4.65%，那么，小张在2021年的房贷利率就会变成4.015%（4.65%-63.5个基点）。
和固定利率下20年不变的4.165%比较，无疑是减缓了小张的房贷压力。专家给出的数据也支持这一结果。中原地产首席分析师张大伟表示，以100万房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。
可见，如果LPR持续下行，小张的房贷压力就会越来越小。这也就引申出了第三个问题：未来的LPR趋势是上行还是下行？
可以说，这第三个问题也决定了房贷者“二选一”的结果。转换LPR，本质上是赌一把未来LPR的长期下行。那么，现实支持LPR的持续下行吗？
从短期看：
- 一方面，4月17日召开的中共中央政治局会议提出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
- 另一方面，考虑到当前包括MLF利率在内的政策利率仍远高于零利率水平，未来CPI同比涨幅有望趋势性下降，判断降息周期将会延续到年底。
可见，短期内LPR仍有下行空间。
从长期看：
一方面，2019年，全球正式进入世界性低利率时代。而2020年，一场疫情，更让多国央行开启“大放水”。值得一提的是，如果经济增长没有起色，低利率的局面将很难被改变。
一个显而易见的案例就是2008年金融危机之后，全球利率进入下行轨道。2008年末美联储将基准利率由5.25%下调到0-0.25%目标区间，实现实际意义上的“零利率”政策。后于2015年12月开始加息，政策利率逐渐开始回升，但在疫情之后又立刻降至0-0.25%区间，重新回归了实际零利率。另一边，诸如日本等国家，至今未能恢复利率元气。
换言之，低利率一旦成真，想要恢复，难。
另一方面，从国内LPR机制的推出目的看，想影响的绝不只是房贷这么简单。事实上，房贷影响只是LPR机制的一小部分，LPR机制的推出，一个重要目的是引导实体经济利率降低，从而降低资金成本。
具体来看，近年来我国商业银行利润增速总体趋缓，但仍相对较高，有向实体经济适当让利的空间，LPR机制的推出就是为了解决银行“资金空转”等问题。要缓解民企融资难融资贵，就需要引导LPR继续下滑，以及配合定向降准等其他政策。
从这个意义上说，房贷的下降是“顺便”沾了“资金脱虚向实”的光。
瞬息万变
值得一提的是，LPR下行影响的不只是房贷，对楼市也有“回暖”作用。真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。
尤其，当下正值国内疫情基本稳定的时间段，LPR下行可能会导致之前一季度积压的存量需求入市。市场在5-6月出现一轮一定力度的楼市“小阳春”的可能性非常大。楼市虽然不会“入夏”，但市场活跃度肯定会有明显提高。
中新网援引中原地产首席分析师张大伟的意见表示，对于购房者来说，4月20日的降息只是开始，如果最近想买房，别犹豫了，可以抓紧时间去看房。
这对于传统认知范围内，“疫情之后，老百姓现金流紧张，买不起房，所以房价一定会大跌”的这一观点，无疑具有冲击作用。疫情过后，时局瞬息万变，对购房者而言，还需高度关注各类动向。
没房贷的朋友们，看好房价会涨还是会跌？有房贷的朋友们，您转换LPR了吗？
