青客轉“輕”長租公寓行業二次剎車
被稱作“長租公寓第一股”的青客公寓(QK.NASDAQ)高光不再。
空蕩的辦公室、無助的業主與租戶、高價收取的一二線城市房源轉手，種種跡象顯示，這家成立於2012年的老牌分散式長租公寓企業正遭遇2019年上市以來的最大危機。
頭部玩家之一的青客尚且如此，中小型長租公寓的處境更加艱難，多位業內人士透露，由於新冠肺炎疫情的影響，大量中小型長租公寓品牌正在四處尋找資本方幫助甚至“接盤”，準備以極低價格轉手當初高價收取的房源。
這或許是長租公寓行業又一次集體踩下剎車的里程碑——規模賽跑模式已被證偽，以上市彌補商業邏輯漏洞的幻想被打破，各地監管政策逐步完善的當下，如何腳踏實地靠運營能力制勝，是長租公寓“活到最後”的籌碼。
青客的“衝刺後遺症”
2019年11月5日，青客公寓CEO金光傑在納斯達克敲鐘，青客趕在蛋殼、自如等一眾分散式長租公寓之前上市，被冠以“長租公寓第一股”稱號。
用衝刺來形容這一次上市並不為過。
2019年10月7日，青客向美國證券交易委員會遞交了招股書，申請在納斯達克上市並募資近1億美元，蛋殼公寓緊隨其後，在10月28日遞交了招股書，計劃登陸紐交所，同樣申請募資約1億美元。
一位瞭解當時上市情況的離職青客員工透露，由於青客在規模及增速上不及蛋殼，而招股書發佈後的認購情況也不理想，公司擔心如果上市時間與蛋殼接近，會影響到上市的成功與否，“高層達成了共識，上市是第一目標，募資可以適當調低”。
11月2日，青客更新了招股文件，將IPO規模由原本的520萬股ADS(美國存托股票)下調至270萬股，募資金額也由1億美元下調至不到5000萬美元，募資目標大幅下調後，青客在三天內完成了上市。
快！上市競跑只是這個關鍵詞在長租公寓的一個縮影，無論是房源大戰，還是甲醛門、裝修汙染，甚至租金貸，都讓房源和資金“跑動”起來，快速拓展規模、成為頭部玩家、趕赴境外上市，像是互聯網行業約定俗成的規則，包括青客在內的長租公寓企業都沿著這條路線前行。
金光傑對上市的期待很高，他公開稱，上市就是讓公司從冷兵器時代進化到熱兵器時代，有更多的資本產品可以當做武器。
那麼，上市為青客帶來了什麼呢？
從上市時17.35美元/股的開盤價到2020年4月22日收於12.6美元/股，青客的股價下跌了27.4%，市場成交額長期低於1萬美元/日，甚至出現過單日成交額為0的狀況，這意味著，青客基本失去了在資本市場上的交易價值，更喪失了再融資能力。
金光傑敲鐘後回到國內，被問到最多的是：青客的商業模式、青客的虧損逐年遞增以及青客的租金貸。
上市意味著財務信息的公開，成立8年的青客第一次將部分核心運營數據公開，但認同者寥寥：招股書數據顯示，2017財年到2019財年前三季度，青客的虧損額為2.45億元、5億元和3.73億元，同時，租金貸佔租金比例超65%，大大超出同業。
金光傑對虧損的解釋是，國際會計準則會導致虧損數據高於實際，此外，青客的主要虧損來源於利息、研發、廣告宣傳。而對租金貸，金光傑表示要為其“正名”，他稱爆雷的長租公寓使用的不是租金貸，而是高利貸，他還表示，青客很早就使用租金貸，與十幾家銀行合作過，期間沒有產生過一筆不良貸款。
在青客模式中，租金貸的地位毋庸置疑，通過一次租金貸合約簽訂，青客就可以從銀行端一次性獲取一年的租金，以此作為新房源拓展及裝修的資金，再將新房源以租金貸方式出租，形成快速的資金循環。
蛋殼的思路與青客類似，租金貸在其租金中佔比也超過65%，蛋殼CEO高靖曾對記者表示，蛋殼是將房屋租賃當做金融產品來運營。
金光傑不止一次表示，在行業的競速比賽中，“活著真好”。
然而，新冠疫情肺炎的來襲，當資金鍊的一端出現問題，原本助推規模快速擴張的租金貸成了奪命的鐮刀。
據包括前述青客離職員工在內的多位業內人士透露，由於疫情影響，青客在2月的新增租賃業務停滯，大量房源空置，青客不僅需要支付高額的房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鍊嚴重承壓。
2020年4月中旬開始，青客公寓逐步將旗下大量房源轉手給了建設銀行旗下長租公寓平臺建融家園，對接完成之後，青客將只負責房源的具體運營，而不再承擔資金鍊負擔，以此為契機，青客有望轉型為輕資產的長租公寓品牌運營者。
長租公寓“夢醒時分”
2016年開始，長租公寓行業遇到的都是好消息——租售並舉、類REITs破冰、保險銀行等長線資本湧入，整個行業快馬加鞭前進。
2017年底，隨著大量資本熱錢的湧入，長租公寓企業開啟了房源爭奪戰，部分長租公寓企業在房源剛剛過萬的情況下，喊出了十萬甚至百萬的房源目標。無論品質如何，只要房源真實存在，就以價格戰相爭，這一輪規模競速直接拉昇了各一二線城市的房租價格。
安居客數據顯示，2017年，全國熱點二線城市人均月租金增長超過16%，其中，成都人均月租金增長18%，北京人均月租金增長14%，相比往年，增長幅度有所放大。
房源價格戰一直持續到了2018年8月，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯合銀監局、金融局、稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的相應政策，此後，各地相繼出臺了針對長租公寓企業的監管草案。
2018年末，長租公寓行業踩下了第一次剎車，一批長租公寓連環爆雷，爆雷的主要誘因租金貸進入了監管視線，各地紛紛發文，要求長租公寓企業規範租金貸使用。
儘管如此，裹挾著資本大勢的頭部長租公寓企業依然在巨大的慣性下衝刺，據青客和蛋殼的離職員工透露，除了監管力度最大的北京，兩家長租公寓企業在佈局的主要城市中依然大量使用租金貸的方式走規模競速的老路，因為在2018年，內部就已經決心在2019年衝刺上市。
如今，以上市後的資本力量彌補商業模式夢碎，疊加後疫情時代的現實難關，長租公寓行業的夢醒時分，也可能是一大轉機。
一位國內排名靠前的長租公寓品牌CEO對記者表示，“說一句得罪人的話，如果自身的運營能力不過關，公司上市了，早期投資者紛紛套現走人，對公司的打擊大過資本市場能帶來的好處。”
在國際市場，長租公寓本應該是優質資產，但國內長租公寓囿於極低的利潤率，始終得不到資本市場認可，甚至不少房地產開發行業巨頭的掌舵人，都表達過長租公寓做一間虧一間的言論。
前述CEO表示：“長租公寓行業的當務之急，是要拋開花裡胡哨的資本技巧，通過多樣化的方式開源節流，降本增效，拿房源要拿性價比最高的房源，運營要按照最高的標準運營，野蠻化的比規模、比速度已經走不通了。”
事實上，部分長租公寓企業已經在嘗試一些新的方式。
例如，樂乎公寓從2018年開始，與各個地方政府合作，做城市租賃行業第三方輕資產運營服務品牌，簡單而言，政府出地出錢打造公共租賃用房，樂乎負責輸出標準化的公寓運營服務，將資金鍊壓力降到最低。
魔方公寓、新派公寓也在2019年相繼宣佈進入輕資產運營領域，2019年，魔方公寓開啟了在全國範圍內的路演，邀請中小型長租公寓業主成為魔方合夥人，由魔方輸出管理系統、品牌。
看起來，這就像“貼牌”一樣簡單，但事實上，多位業內人士透露，輕資產運營模式，要求品牌方擁有完善的管理模式、供應鏈系統、客戶系統以及營銷系統，只有有能力的長租公寓品牌，才能真正做到所謂“賦能”。
而盈利模式也是顯而易見的，險資、銀行、地方政府、中小業主等是真正的資產長期持有者，這意味著，長租公寓的輕資產時代，運營能力等同於盈利能力。
前述CEO表示：“長租公寓的特性是慢，是長久，那些做互聯網快餐化準備、把金融產品掛在嘴邊的企業，該醒醒了。”
