作者丨周偉 編輯丨李瑩 排版丨馬丹鳳
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
面對正在高速奔跑的自如，近年來處於持續收縮、暫停防守的我愛我家相寓不得不再次動身追趕。
日前，我愛我家透露了未來線下門店的擴張策略——以加盟、直營合夥、城市代理為主要的拓城和拓店方式，同時考慮通過收購或與外部品牌合作等方式進行規模擴張。這一策略釋放的訊號意味著，在經歷了2019年以來的“主動收縮”後，我愛我家再次開啟了規模擴張的步伐。
但，高層人士震盪、行業生態變化、既往規模收縮等多重因素影響下，我愛我家追趕的步伐可謂艱難。
疫情衝擊致業績大幅縮水
今年上半年的新冠疫情，令本就處於盲目擴張惡果之下的長租公寓企業雪上加霜。據研究機構數據，上半年疫情對長租公寓租金水平影響明顯，總體呈現趨勢性下降。同時，進入6月以來，全國重點18城整體的租賃成交量，環比下降7.3%。
在租金與成交量下跌的雙重打擊下，我愛我家的業績受到較大影響。據公司披露的2020年上半年業績報告顯示，上半年我愛我家實現營業收入39.33億元，較去年同期下降30.75%；實現營業利潤7259.12萬元，較去年同期下降86.69%；實現歸屬母公司所有者的淨利潤4041.41萬元，較去年同期下降89.39%。
而從業務板塊來看，我愛我家的二手房業務受影響最為嚴重，板塊收入同比下降34.15%；其次是相寓，收入同比下降15.05%。
我愛我家近3年經營業績（單位：億元）
數據來源：公司年報
但睿和智庫注意到，分季度來看，我愛我家在交易金額、交易單量等方面還是保持了快速增長態勢。隨著疫情緩解及市場恢復，公司各項業務逐步恢復至2019年同期水平。數據顯示，第二季度，我愛我家實現營業收入26.56億元，環比上升108.15%，這也使得公司利潤方面實現扭虧為盈，從一季度虧損1.63億元轉向二季度盈利2.04億元。
公寓規模掉隊的苦惱
較為遺憾的是，作為我愛我家的第二大收入來源——相寓業務，自去年以來“掉隊”速度越來越快。
相寓的在管房源規模從2019年開始由之前的加速擴張轉為持續收縮。
數據顯示，2018年相寓規模淨增4.8萬套，2019年全年累計減少了2.7萬套，而到2020年6月底，相寓在管房源規模進一步減少到25.3萬套。也就是說，在一年半的時間裡，相寓在管房源規模下降了16.5%。
相寓在管房源規模（單位：萬套）
數據來源：我愛我家歷年財報
與此同時，平均出房週期從2019年開始持續延長。2018年時，出房只要9.7天，2019年全年平均出房週期延長至12.6天。但在出租率方面，2019年全國全年平均出租率為95%，與2018年的94.9%的出租率相當。
對於相寓規模的收縮，我愛我家解釋稱，在通過研判租賃市場的變化趨勢後，相寓自2019年年初就主動調整佈局，降低不良庫存，堅持以運營週轉效率為核心策略，聚焦租賃需求穩定提升的區域。
當然，聯想到2019年整個長租公寓行業哀鴻遍野的狀況，相寓主動收縮戰線的行為確實可以理解。但，在相寓停步專心應對行業困境時，老對手自如卻沒有給其喘息的機會——2019年11月，自如宣佈房源規模超過100萬間，並於當年年底達到102萬間。遠遠將第二名相寓甩在身後的自如，在長租公寓的賽道上一騎絕塵。
2019年長租公寓管理規模排名TOPs（單位：萬間）
數據來源：前瞻產業研究院
到處都是死衚衕
對於我愛我家和相寓規模掉隊的原因，有業內人士分析指出，這是因為
我愛我家沒能有效藉助資本的力量，進一步擴大規模。我愛我家在借殼昆百大實現A股上市之後，原本打算用資本運作的方式實現規模擴張和營收增長，以拉近和鏈家的距離。但這條路走得卻十分艱難——先是對野鴨湖房地產公司的併購以終止收場，之後另一併購對象中環互聯最終倒戈了鏈家系的貝殼找房。
其中，中環互聯的臨陣倒戈對我愛我家造成的影響是巨大的，因為市面上像中環互聯這樣有2000家門店、3000名店東和5萬經紀人，並且經營狀況還不錯的標的物已經非常稀少了。加之，市面上大型中介機構多數都已結盟貝殼，我愛我家試圖通過併購進行規模擴張的路是越走越窄了。
那麼，如果走加盟這條路呢？我愛我家前高管胡景暉在一次媒體採訪中指出，我愛我家不太具備加盟這種基因。 他舉了一個例子：我愛我家之前在太原、武漢和長沙等地均啟動過併購，但後期有的回購了，有的逐步轉為直營。如果效仿鏈家德佑啟動品牌加盟，進行管理模式、IT系統和文化輸出等，是一個長期的戰略性問題，我愛我家是否願意付出相應時間去推進仍是未知數。
除了收併購擴張規模之外，我愛我家還試圖通過數字化戰略升級，追趕自如的腳步。今年初，我愛我家發佈戰略發展規劃（2020-2025年），正式踏上平臺化發展的征程，打造成為“入口級多元一體化居住平臺運營商”，並計劃構建開放的數據資源平臺。
相應的，我愛我家近兩年來不斷加大在研發上的投入。2019年，研發投入總金額達7933萬元，較2018年增長27%。2020年上半年，研發投入達8834.6萬元，較期初增長了78.57%。截至目前，我愛我家在全國擁有IT技術人員700餘人，其中，總部的IT技術人員達到486人，佔總部總人數的73%。上半年，我愛我家IT 團隊新增82人。
不過這一系列數據與自如相比，仍有較大差距：公開信息顯示，截至6月30日，貝殼找房擁有3080名專業研發人員，研發支出9.74億元，比上年同期增長48.2%，2019年全年研發費用約15.71億元。
處處都是死衚衕的情形下，我愛我家也在積極調整業務比重：
一方面，提高新房業務比重。數據顯示，今年上半年，我愛我家新房業務佔公司營收比重16%，雖較去年同期下降14.58%，但仍然成為成長較快的業務，並且受疫情衝擊較小。與之相比，貝殼找房新房業務營收首次超過二手房業務，佔比超過50%，較2019年上升10%。
另一方面，我愛我家對房屋資產管理業務的佈局區域進行了調整。在2019年關閉部分門店的同時，加大力度佈局粵港澳大灣區。其2020年中報中顯示，公司已進駐深圳，並且將以住宅資產管理業務――相寓為起步業務。
目前，相寓的業務已覆蓋國內15座城市，其中，管理規模較大的城市主要集中在京津冀和長三角地區。
結語
彼時，我愛我家僅用2年時間，就將長租公寓管理房源規模做到了30萬套。而自如用了5年才達到25萬套。
怎奈，天不遂人願，現實總是啪啪打臉——2019年末，我愛我家僅覆蓋國內19座城市，門店總數3400家，銷售人員不到4萬人。
外部是長租公寓賽道變窄，稍不留神就掉隊已遠的我愛我家，能否在失去天時地利人和的情形下，形成趕超，還要看公司下一個五年戰略的實施能力。
