作者丨周伟 编辑丨李莹 排版丨马丹凤
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
面对正在高速奔跑的自如，近年来处于持续收缩、暂停防守的我爱我家相寓不得不再次动身追赶。
日前，我爱我家透露了未来线下门店的扩张策略——以加盟、直营合伙、城市代理为主要的拓城和拓店方式，同时考虑通过收购或与外部品牌合作等方式进行规模扩张。这一策略释放的讯号意味着，在经历了2019年以来的“主动收缩”后，我爱我家再次开启了规模扩张的步伐。
但，高层人士震荡、行业生态变化、既往规模收缩等多重因素影响下，我爱我家追赶的步伐可谓艰难。
疫情冲击致业绩大幅缩水
今年上半年的新冠疫情，令本就处于盲目扩张恶果之下的长租公寓企业雪上加霜。据研究机构数据，上半年疫情对长租公寓租金水平影响明显，总体呈现趋势性下降。同时，进入6月以来，全国重点18城整体的租赁成交量，环比下降7.3%。
在租金与成交量下跌的双重打击下，我爱我家的业绩受到较大影响。据公司披露的2020年上半年业绩报告显示，上半年我爱我家实现营业收入39.33亿元，较去年同期下降30.75%；实现营业利润7259.12万元，较去年同期下降86.69%；实现归属母公司所有者的净利润4041.41万元，较去年同期下降89.39%。
而从业务板块来看，我爱我家的二手房业务受影响最为严重，板块收入同比下降34.15%；其次是相寓，收入同比下降15.05%。
我爱我家近3年经营业绩（单位：亿元）
数据来源：公司年报
但睿和智库注意到，分季度来看，我爱我家在交易金额、交易单量等方面还是保持了快速增长态势。随着疫情缓解及市场恢复，公司各项业务逐步恢复至2019年同期水平。数据显示，第二季度，我爱我家实现营业收入26.56亿元，环比上升108.15%，这也使得公司利润方面实现扭亏为盈，从一季度亏损1.63亿元转向二季度盈利2.04亿元。
公寓规模掉队的苦恼
较为遗憾的是，作为我爱我家的第二大收入来源——相寓业务，自去年以来“掉队”速度越来越快。
相寓的在管房源规模从2019年开始由之前的加速扩张转为持续收缩。
数据显示，2018年相寓规模净增4.8万套，2019年全年累计减少了2.7万套，而到2020年6月底，相寓在管房源规模进一步减少到25.3万套。也就是说，在一年半的时间里，相寓在管房源规模下降了16.5%。
相寓在管房源规模（单位：万套）
数据来源：我爱我家历年财报
与此同时，平均出房周期从2019年开始持续延长。2018年时，出房只要9.7天，2019年全年平均出房周期延长至12.6天。但在出租率方面，2019年全国全年平均出租率为95%，与2018年的94.9%的出租率相当。
对于相寓规模的收缩，我爱我家解释称，在通过研判租赁市场的变化趋势后，相寓自2019年年初就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域。
当然，联想到2019年整个长租公寓行业哀鸿遍野的状况，相寓主动收缩战线的行为确实可以理解。但，在相寓停步专心应对行业困境时，老对手自如却没有给其喘息的机会——2019年11月，自如宣布房源规模超过100万间，并于当年年底达到102万间。远远将第二名相寓甩在身后的自如，在长租公寓的赛道上一骑绝尘。
2019年长租公寓管理规模排名TOPs（单位：万间）
数据来源：前瞻产业研究院
到处都是死胡同
对于我爱我家和相寓规模掉队的原因，有业内人士分析指出，这是因为
我爱我家没能有效借助资本的力量，进一步扩大规模。我爱我家在借壳昆百大实现A股上市之后，原本打算用资本运作的方式实现规模扩张和营收增长，以拉近和链家的距离。但这条路走得却十分艰难——先是对野鸭湖房地产公司的并购以终止收场，之后另一并购对象中环互联最终倒戈了链家系的贝壳找房。
其中，中环互联的临阵倒戈对我爱我家造成的影响是巨大的，因为市面上像中环互联这样有2000家门店、3000名店东和5万经纪人，并且经营状况还不错的标的物已经非常稀少了。加之，市面上大型中介机构多数都已结盟贝壳，我爱我家试图通过并购进行规模扩张的路是越走越窄了。
那么，如果走加盟这条路呢？我爱我家前高管胡景晖在一次媒体采访中指出，我爱我家不太具备加盟这种基因。 他举了一个例子：我爱我家之前在太原、武汉和长沙等地均启动过并购，但后期有的回购了，有的逐步转为直营。如果效仿链家德佑启动品牌加盟，进行管理模式、IT系统和文化输出等，是一个长期的战略性问题，我爱我家是否愿意付出相应时间去推进仍是未知数。
除了收并购扩张规模之外，我爱我家还试图通过数字化战略升级，追赶自如的脚步。今年初，我爱我家发布战略发展规划（2020-2025年），正式踏上平台化发展的征程，打造成为“入口级多元一体化居住平台运营商”，并计划构建开放的数据资源平台。
相应的，我爱我家近两年来不断加大在研发上的投入。2019年，研发投入总金额达7933万元，较2018年增长27%。2020年上半年，研发投入达8834.6万元，较期初增长了78.57%。截至目前，我爱我家在全国拥有IT技术人员700余人，其中，总部的IT技术人员达到486人，占总部总人数的73%。上半年，我爱我家IT 团队新增82人。
不过这一系列数据与自如相比，仍有较大差距：公开信息显示，截至6月30日，贝壳找房拥有3080名专业研发人员，研发支出9.74亿元，比上年同期增长48.2%，2019年全年研发费用约15.71亿元。
处处都是死胡同的情形下，我爱我家也在积极调整业务比重：
一方面，提高新房业务比重。数据显示，今年上半年，我爱我家新房业务占公司营收比重16%，虽较去年同期下降14.58%，但仍然成为成长较快的业务，并且受疫情冲击较小。与之相比，贝壳找房新房业务营收首次超过二手房业务，占比超过50%，较2019年上升10%。
另一方面，我爱我家对房屋资产管理业务的布局区域进行了调整。在2019年关闭部分门店的同时，加大力度布局粤港澳大湾区。其2020年中报中显示，公司已进驻深圳，并且将以住宅资产管理业务――相寓为起步业务。
目前，相寓的业务已覆盖国内15座城市，其中，管理规模较大的城市主要集中在京津冀和长三角地区。
结语
彼时，我爱我家仅用2年时间，就将长租公寓管理房源规模做到了30万套。而自如用了5年才达到25万套。
怎奈，天不遂人愿，现实总是啪啪打脸——2019年末，我爱我家仅覆盖国内19座城市，门店总数3400家，销售人员不到4万人。
外部是长租公寓赛道变窄，稍不留神就掉队已远的我爱我家，能否在失去天时地利人和的情形下，形成赶超，还要看公司下一个五年战略的实施能力。
