作者 | 白夜
來源 | 格隆匯新股
數據支持 | 勾股大數據
“躲過了區塊鏈爆雷，P2P爆雷，甚至ofo沒充錢，卻在今年冬天遇上了長租公寓。”今年的冬天格外冷，更加魔幻的是當房東與租客都在受到鉅額損失的時候，他卻能在美股IPO遞表了。
擁有一處住所，一地庇廕，從古至今都不是一件易事。古有杜甫感慨“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，今有萬千適齡情侶因無房而惋惜離場。
租房成為了越來越多人的選擇。根據最新發布的《2020年中國青年租住生活藍皮書》顯示，預計到2022年，中國住房租賃市場人口將達到2.4億，佔據全國總人口數的17.14%。
強大的市場需求催生了一種新型的商業模式——長租公寓。嗅到金錢的氣息，國內外的長租公寓企業雨後春筍般湧出。之前熱播劇《安家》中的結局，就是以主人公房似錦創業打造青年公寓作為happy ending來結束的。
然而現實卻是殘酷而骨感的。據不完全統計顯示，僅2020下半年光爆雷的長租公寓就多達24家（數據來自《財經》），有玩失聯的，有被法院查封的。但最狗血的劇情，莫過於我們今天討論的這家，明明已經疑似全國多個大城市爆雷跑路，還能以另一種形式遞交美國納斯達克準備上市的：三彩家（SCIT.US）。
圖表一：三彩家招股書
數據來源：招股說明書，格隆彙整理
自詡“新興成長公司”動的是什麼心思？
打開公司招股書，讀了好幾次，都發現讀了個寂寞，因為公司披露的信息少之又少，超出正常一個上市公司應當有的模樣。
先來看公司先是怎麼定義的：“根據2012年《創業起步法》或《喬布斯法》的定義，我們有資格成為“新興成長公司”（emerging growth company）。”
這個新興成長公司的定義，本意是幫助更多中小公司在IPO時減輕披露負擔，但是這個卻讓三彩家發現了bug。
首先是可以僅披露兩年財務報表，不需要傳統意義上的三年財報，會計週期過短很難反應公司運營的真實情況。根據披露情況來看，公司僅披露截止2018年9月30日和2019年9月30日為止的兩個會計財年數據，未分配利潤（累計虧損）分別為-169.21萬美元和476.56萬美元，剛好是一個扭虧為盈的時間節點。
還有一個更為關鍵的是，可以在財務報告內部控制進行評估時，可以免除審計師證明的要求。那麼公司的財務真偽恐怕要打個問號了。而這一切，只有公司年收入達到超過10億美元，才能不享受這個“優待”政策。
圖表二：公司關於新興成長公司的解釋
數據來源：招股說明書，格隆彙整理
公司業務撲朔迷離，漏洞百出
下一個問題，這個把自己套上“新興成長公司”的三彩家，到底是做什麼的？如果用一個詞來描述就是撲朔迷離。
我們先來拆分公司在招股書中披露的收入情況。三彩家收入結構主要包括：（1）租金收入；（2）代理商收入；（3）物業網絡服務。由於篇幅有限，我們撿重點說：
租金收入：漏洞百出，風險極高
在2019財年中，三彩家租金收入出現大幅增長，而這也是公司營收突飛猛進的主要原因。根據公司披露顯示，在三彩家2018年租金收入128.76萬美元，佔總營業收入的6.98%，2019年租金收入1456.73萬美元，佔總營業收入的78.99%，大幅增長的主要原因是2019年公司租賃了8000多公寓。
在高速增長的業績背後，其實卻是漏洞百出，風險係數極高 。圖表三是公司闡述關於租金收入的情況。三彩家一方面從業主手上拿到房子按照協議價格進行租金支付，另一方面放租給租戶，從而獲得租賃成本和租金收入之差帶來利潤。
圖表三：公司關於租金收入表述
數據來源：招股說明書，格隆彙整理
看起來沒毛病，實則卻有很多問題：
問題一：是否真的低收高租帶來利潤？ 按照招股書中寫的租金收入是低收高租，但是在現實中卻是逆向：高收低租。根據某業主向筆者反饋，一套在市面上均價出租5000元/月左右的房屋，公司以5700元/月按月向業主進行支付，而向租客收取的卻是以3990元/月一次性收取一年房租，相當於高於市場價的成本，卻以成本價的7折出租房屋，顯然不科學，貼錢做市場也不是這麼個玩法。
問題二：向租戶收取季度/半年/整年租金是否合規合法？對於業主而言，每個月收取租金，而對於租客而言，如果一次性支付整年租金可以打折，大部分租客會選擇一次性支付整年或者按季度來進行支付。那麼中間租金的時間差，帶來的就是公司截留產生的資金池。
這個方式是否合規合法？筆者專門去諮詢了某律師事務所持牌律師，律師解釋道：“房東與中介簽訂的合同中通常都有這樣子的條款約定，“房東與中介租金按月支付，每月X日前支付”，中介沒有按時支付房租超過15天的，房東有權解除合同。”而中介與租客簽訂的合同約定是“租金一年一收。”這裡中介擴大了收租範圍。 從委託的角度來考慮，受託人對委託人事項的權利必須小於、等於委託權限，超過委託權限的行為對於委託人不發生效力，所以超出部分不對房東發生委託關係。”
問題三：租賃業務到底怎麼掙錢？既然不是常規的中間商掙差價，那麼問題來了，三彩家到底靠啥獲得現金流？其實前面已經給了一部分答案了，那就是依靠租客給的長期資金進行截留，來彌補高收低租的現象，也就是“拆東牆補西牆”。
除此之外，還有一個在長租公寓中常見的套路，那就是“空置期”。通常而言，長租公寓為了達到相對統一的裝飾要求，會與業主簽訂合同中說明，擁有1-3個月不等的空置期，在空置期內不給業主房租，其實就是一個免租期。但是反過來，不裝修或者簡易裝修後立刻向租客收取租金，按照三彩家8000套房屋租賃來計算，一套房屋空置期帶來的租金按照5000元來進行預估，那麼光空置期就能夠收到約609.6萬美元租金，這個數是公司2018財年租金收入接近5倍。
智能門鎖：產品和服務陳述不真實
公司在招股說明書中提到“智能門鎖：房東可以折扣價格直接從製造商購買智能門鎖。智能鎖消除了每次租戶搬出時更換鎖的需要。反過來，房東只需要在我們的系統中重置密碼”。
圖表四：公司有關於智能門鎖業務描述
數據來源：招股說明書，格隆彙整理
通過聯繫三彩家最大的客戶城城不動產公司的客戶，部分房屋的房東和租客聯繫，我們看到了城城不動產的託管合同，並且獲悉房東不需要付費購買智能門鎖，而是免費被贈與，租客也不需要為此付費。
圖表五：城城不動產提供的門鎖照片
圖片來源於網絡，格隆彙整理
通過招股說明書以及WIND數據顯示，三彩家自2019年底到2020年6月底，共銷售門鎖收入1364.27萬美元，按照中國最大的網絡電商搜索的門鎖單一銷售人民幣價格600-800元/鎖計算，對應銷售數量至少為12萬隻門鎖，但是我們在招股說明書中看到截至6月底，付費用戶只有76，500戶，相差45，000戶。
因此，產品和服務的數據或存在著虛假陳述。
背後股東盤根錯節，關聯交易存疑
實際上，不僅僅是公司業務有很多讓人起疑，公司的管理團隊，背後股東乃至於關聯交易都讓人懷疑。
首先，三彩家與城城不動產控股股東為同一股東，城城不動產目前已暴雷。
在2019年5月-9月期間，從名稱看，依然是三彩家房屋租賃有限公司。2019年7月1日三彩家出售10167份租賃權的交易對手是城市社區服務集團（西安）有限公司，7月16日該交易對手城市社區西安公司成為三彩家房屋租賃有限公司的投資人，並改名為城城不動產公司，現在城城不動產的披露的實際控制人為郝菲，經查郝菲曾為陝西小鷹不動產管理有限公司法定代表人。
根據公開資料顯示，城城不動產集團的原始股東為三彩家有限公司的控制人為文寧，城市社區服務集團（西安）有限公司的控股股東中企電子商務集團有限公司的控股股東深圳寶匙股權投資基金的原始股東也是文寧，因此有理由懷疑城城不動產仍為其關聯交易人或者其依然受控於文寧，且城城不動產為其最大合作伙伴，交易額佔2020年6月30日為止六個月期間收入的62.2%。
目前城城不動產由於採用預先收取租客整年租金等形式收取了大量的預付款，同時未按約定支付業主租金在中國境內引起極大風波，所導致幾萬家庭遭受影響，多個政府機構介入，相信這種變化會給三彩家帶來資金斷流的隱患。
此外，城城不動產、小鷹找房和三彩家或然存在重大聯繫，小鷹找房也已暴雷。
城城不動產、小鷹找房二者皆為三彩家的客戶，其中城城不動產為其最大的客戶，且前身亦為關聯交易人，因此城城不動產、小鷹找房捲款跑路被國內眾多媒體懷疑其資金被用於支付高額的承銷費用和其他上市費用，當然也存在被實際控制人分散轉移到自己的錢袋子裡。
綜上，三彩家公司從商業屬性看是家租賃公司+鎖具銷售公司，主打的SAAS服務提供商（截至2020年8月31日，付費用戶為101,964戶）更多像是為城城不動產（號稱為120,000戶租客提供服務）和小鷹不動產專門服務的，數據高度吻合。
小結
從城城找房，小鷹找房接連暴雷的情況來看，其捲款逃跑行為涉嫌中國刑事犯罪，或受刑事追訴，三彩家必然受到重大影響。
無論是三彩家的財務狀態、關聯交易和產品服務，如果被驗證存在上述問題，相信必然給中概股再次帶來不良影響，真正的優質企業會被不被信任，境內的非公眾公司當然更被視為是充滿欺騙和劣質商品的製造商和服務體工商。
而對於業主與租客而言，自己的錢收不回來，自己的家被無情拆散，眼瞅著公司卻要上美股，真可謂魔幻世界。三彩家也或成為在納斯達克上市前被舉報最多的中概股公司，比瑞幸咖啡影響更甚，畢竟瑞幸咖啡再苦只是咖啡，而萬千受害者苦的可是一個家。
