進入下半年，天津土拍市場的溫度明顯下降。
但樓市卻異常活躍，除了一個賽一個的驚喜價外，高地價項目的扎堆入市同樣吸睛無數。
01
頭號新聞就是天津地王“王中王”來了。
8月17日，坐落於南開區海光寺雙峰道的金地閱千峰營銷中心正式亮相，項目同期正式啟動。
這個項目可了不得。從2016年拿地就穩居天津地王排行榜首位，至今無人超越。
而且憑藉高達56095元/平米的樓面價，早已成了公認的準10萬+項目。
可以說，它是天津樓市的一大“標杆”，讓很多人望眼欲穿。
現在，等了兩年多，終於來了。
金地閱千峰定位高端，為金地產品系中最高端峰匯項目，也是繼紐約曼哈頓的峰匯121之後，金地在全球的第二座峰匯系作品。
規劃產品為高層和洋房，主推大戶型，高層約168平米，洋房約160、180平米，精裝修。
毫無懸念，妥妥的千萬級豪宅！一旦入市，天津房價的天花板又得被拔高了。
更何況，近來開動的地王項目不在少數：
正榮制本廠地塊案名已定，為正榮紫闕，項目城市會客廳也已經開放。
該項目樓面價24133元/平米，規劃住宅只有5棟，產品為小高和洋房，共計102套。
定位也是精裝豪宅，千萬級起步。
小高層戶型為約165平米，洋房戶型為約193平米，兼少量約217平米的底層複式。 預計今年開盤。
保利雲禧，即保利迎水道地塊，樓面價38150元/平米。
目前售樓處正在裝修，預計今年首開4棟洋房，7層到頂，戶型面積128平米、143平米。
中冶德賢華府“又”來了。之所以說“又”，是因為這個項目早就亮相過。
2017年12月外展開放，2018年6月8日召開產品發佈會，轉天即6月9日營銷中心開放，預計當年8月開盤……
目前項目城市展廳已重新開放，並於8月17日啟動排卡，主推109-157平米三居，預計8月21日樣板間開放。
……
這些都是前幾年火熱行情造就的地王，但隨著樓市調控、價格管控等政策變化，而站在了山崗上。
原本想等調控過去，但看來調控的基調仍然很緊，所以大多在積極籌劃入市。
當然也有沒動的，比如天房迎水道地塊目前就沒有什麼動靜。
這個項目樓面價48000元/平米，比保利雲禧每平米高出了1萬元。據內部測算，至少要賣到7萬才能保本。
02
整體來看，天津地王的現狀大體可以分為6類：
01）退地。
天房勤儉橋地塊一度傳出要退地的消息，該項目樓面價42443元/平米。
而河北區海河邊的房子才賣到4萬+，腹地一般都是3字頭，邊緣地帶的更便宜，才2萬+。
也就是說，麵粉都比麵包貴了，你讓人家怎麼賣？
所以說天房勤儉橋地塊退地也合理合理。
不過，在近日天房發展發佈的一則《關於公司及下屬子公司擬進行債務重組的公告》中，出現了天房勤儉橋地塊的身影。
內容披露，天房發展擬重組10億公司債，天津華博將以其所有的盛文佳苑小區即天房勤儉橋地塊土地使用權為該筆債務提供抵押擔保。
02）轉讓。
紫金府也是赫赫有名的昔日地王，樓面價2萬3。
2017年就計劃要首開，都已經驗資升級了，高層驗資60萬，洋房驗資100萬。
但沒想到開盤時間一拖再拖，後來又改規劃，連售樓處都關了，最後要連著在建建築一塊整體轉讓。據說轉讓價才16個億。
話說，隆基泰和2016年的拿地總價就16.5億元，還不算這些年的財務成本、已建部分的建安成本以及之前的營銷費用和人力成本等等。
可是，就是這麼割肉轉讓，到現在也還沒有找到接盤俠。
03）調整規劃。
第一個打出10萬+名號的天津天成玩了一把“狸貓換太子”，將地塊中部分土地與該項目北側和平時光內綠地進行置換。
8月2日，置換後調整的新規劃出爐，共3棟住宅，2棟29層到頂的高層，1棟7層到頂的洋房，戶均面積也降低了。
另外，傳聞天房大沽北路地塊也改規劃，部分商業要變成住宅。
該項目總體量約27.76萬平米，樓面價36744元/平米，成交總價102億，商住比近47：53。話說，這麼大體量+這麼高比例的商業，真不好操盤。
04）賠本賣。
西青區萬科翡翠大道樓面價2萬2，高層賣2萬8、洋房3萬3，已經是貼地飛行了。
現在更便宜了，高層2萬4，洋房2萬8。一下子又便宜了好幾千。
其實，還有比這更虧的，融僑方圓樓面價16816元/平米，還有6.9萬平自持面積，而現在便宜的才賣1萬8，剛剛夠地價。
再比如中心商務區合景譽峰，2016年拿地價為22014元/平米，現在高層在售，均價26000元/平米，特惠房2萬3起，還帶精裝。這完全就是在賠本賺吆喝了。
幸好今年新入手的合景領峰樓面價不到7千，可以幫背一下了。
05）硬著頭皮賣。
其實，現在即將上市的這些地王項目多少都有這個心態，還有幾個更典型：
鹹水沽大地王項目當年可是風光無限，單樓面價就高達15661元/平米。比周邊新房售價都貴。
2017年就開售樓處、示範區了，還啟動排卡了。後來銷許都下了，均價24000-25000元/平米，便宜的2萬3，貴的2萬7。
也偷偷賣過一段時間。 但據說只賣出一兩套，根本賣不動。 現在售樓處都關了。
團泊西榮盛錦繡學府也是硬著頭皮在賣，開始賣1萬6-1萬8，結果被旁邊的中昂安納西小鎮碾壓的夠嗆。
現在已降到小高1萬5，洋房1萬7。不過還是站在團泊西的高點，與其他項目比沒有價格優勢。
還有一個硬著頭皮賣的就是團泊東
融信西海岸，去年開過一次，後來因為規劃出過問題，重新調整了規劃，現在又要賣。不過，現在團泊東價格已經跌慘了，富力新城6800，福晟公元樂府5000多，更得硬著頭皮了。
06）曬地。
另外也有一類還在曬地的，曬得地皮都要曬化了。
天房首開津濱大道地塊從2017年拿地後，除了公佈過規劃，再無其他動態。
金隅空港三地塊拿地時可謂轟動津門，三地塊總價57.5億，樓面價全破3萬，最高溢價521%。之前有聽說要退地，後來又傳出動工了，但現在沒消息了。
不過，相距不遠的金地空港地塊要動了，馬上要開始大力推廣了。
03
地王，真是一個讓人又愛又恨的詞。
很多人痴迷於它的自帶光環，卻不知一不小心也會被套。
幸運的，等過兩年行情好了自然能解套。比如當年的復康路十一號，2013年拿的地，直到2016年下半年才算真正解套。
不幸的，就如以上介紹的這些前幾年拿的高價地，要麼等，要麼想辦法突圍。
不過，今年拿的地王已沒有這份煩惱，因為今年的地王空有其名，含金量已大幅下滑。
上半年成交的最貴的地價也不過2萬，別說與2016年的5萬6、2017年的4萬8相差甚遠，就連2018年的3萬2都不及。
很多板塊的地價也降下來了。
中鐵建西派國印當年樓面價30423元/平米，今年新入賬這兩宗才2萬；張家窩融僑陽光城皓玥當年樓面價超1萬7、萬科翡翠大道2萬2，今年整個張家窩地價最貴也才1萬2……
可見，拿地要慎重，尤其高價地。
