石家莊
▍行情基本面
石家莊2019年4月，環比上月，受益於即將到來的“五一”黃金週，月末新開樓盤數量增多，新房市場成交量有所上升；二手房成交量環比三月下跌26%，同比2018年4月增長17%。
▲近六個月內，國大地產成交數據統計
▲房價走勢圖（房天下）
本月，成交量前五的樓盤中，恆大御景半島大幅度領先融創中心，成交套數逼近400套，融創本月成交套數破200套，排卡認籌多日後寶能中心開盤鉅惠迎來一波小投資客；國大經紀人本月“成交帶訪比”最高的五個樓盤中，大房企項目佔了四個，證明大開發商的確存在較大的品牌優勢。（樓盤關注度=經紀人備案數量+實際到訪量*1.5）
▲2019年4月，石家莊市銷量與經紀人關注度排名前五樓盤
注：二手房成交數據來自於國大地產內網，新房樓盤數據來自於國大商品房事業部，由作者歸納總結，可靠度很高，統計樓盤包括碧桂園星薈、榮盛和府、榮盛御府、潤江煦園、東創鉑悅府、金盛悅府、想象國際、恆大御景半島、中山尚郡、萬合華府、遠洋7號、旭東城、萬合名著、潤都榮園、保利堂悅、半島名邸、匯君城、新合國際、潤德天悅城、保利茉莉、藍郡綠都、瀚正御璟城、高遠森林城、帝華鴻府、旭輝中睿府、萬科翡翠公園、融創中心、悅公館、寶能中心、眾裡景園、新源蜂巢、大尚華府、遠洋晟庭、世茂璀璨裕華、紫涵樾府、盛佳錦繡家園、水潤華府、長安頤園、廣安雲棠、福美六號院、和平陽光苑、西美花盛、岸芷汀蘭、保利西山林語、恆大林溪郡、瀚唐晟世、花樣年南湖琅樾、林蔭大院、翰弘林溪郡、晶彩中心、綠地項目、保利國際廣場、保利西悅春天、保利堂悅等。
▍本月土拍
2019年4月，石家莊公開土地市場上，共計出讓了8個地塊，總面積約729.60畝，總金額47.6985億，平均畝單價約653.76萬，平均溢價率約32.65%。其中，共有5個住宅地塊，總面積約507.01畝，總金額42.9585億，平均畝單價約847.29萬，平均溢價率約37.61%。
本月最精彩的土拍，——華遠擊敗金茂、中鐵、龍湖、保利等眾多對手，達到最高限價22.52億後，報價自持面積22000㎡，最終拿下天山公園地塊。此後三場土拍，均屬協議出讓，平平無奇，毫無驚喜。
▲2019年4月，石家莊市土拍區位圖（住宅地塊已重點標識，圖片可以縮放、但會被壓縮，粉絲群中有原圖）
▲2019年4月，石家莊市已出讓地塊信息一覽
樓市頭條
一、4月17日，國家統計局公佈了2019年3月份及一季度中國經濟運行的主要數據。
重要分項包括以下這些：
1）工業增加值增速6.5%，預期5.6%，前值5.3%；
2）社會消費品零售總額8.3%，預期8.3%，前值8.2%；
3）固定資產投資同比6.3%，預期6.3%，前值6.1%；
4）2019年一季度GDP增長6.4%，預期6.3%，前值6.4%。
觀點：1-3月的房地產開發投資增速為11.8%，相較1-2月的前值11.6%繼續回升。說明房地產投資總體仍然維持較高增速水平，房地產投資依然具有較強的韌性。。
隨著樓市“小陽春”的出現，房地產銷售面積和銷售額也出現反彈。此外，房地產的其他“領先指標”，包括新開工面積，土地購置面積等指標，均有所反彈改善，表明
房地產對經濟的託底作用短期依然維持韌性。二、中央重申“房住不炒”，住建部發樓市預警
4月19日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作，會議再次提及房住不炒、因城施策等內容。這被業界解讀為，政策決策層已經注意到樓市小陽春現象，對房價上漲苗頭髮出的警惕性信號，不排除後續調控政策加碼。
此外，新華社消息，為落實房地產長效調控機制，住房和城鄉建設部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示。
三、4月多地多城或出臺或升級人才引進新政
①杭州：全日制大學專科及以上人才繳納社保可直接落戶 4月3日，杭州出臺了《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措》文件，人才落戶方面，文件顯示，將強化引才育才保障與服務。其中，全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落戶。
②4月18日，呼和浩特人才新政 大學生享半價買房或公寓2年免租
③4月21日，寧波人才購房補貼：本科生可獲8萬元 高層次人才最高60萬
④廣州：人才落戶取消社保參保年限，應屆本科生憑就業協議落戶 據廣東省廣州市政府網站消息，4月22日起，廣州市將實施《廣州市引進人才入戶管理辦法實施細則》。《細則》顯示，廣州的落戶條件進一步放寬。對社保要求作出調整，取消碩士研究生、博士研究生的入戶社保參保年限限制，只需在廣州市現引進單位有參保記錄即可，無須連續繳納社保滿6個月以上。放寬落戶的年齡限制，取消入戶的社保參保年限。
四、非滬籍也能申請上海共有產權房 今年三季度計劃全市落實
4月22日上午，上海市房管局局長鬍廣傑做客2019“民生訪談”時介紹，去年市政府已經出臺相關政策，非滬籍也能申請上海共有產權房，這一舉措是將共有產權保障房受益面擴大至部分非滬籍家庭。去年先行試點了三個區——金山、松江、虹口，今年計劃通過二季度對政策試點以來評估的基礎上，三季度16個區要全面拉開。
據瞭解，去年10月8日，上海市政府出臺實施了《關於進一步完善本市共有產權保障住房工作的實施意見》，意見顯示，非滬籍也能申請上海共有產權房，但需滿足5條件：持有《上海市居住證》且積分達到標準分值；在本市無住房；已婚；在本市連續繳納社會保險或者個人所得稅滿5年；符合本市共有產權保障住房收入和財產准入標準。
胡廣傑強調，對非滬籍常住人口開放供應，是在保證本市戶籍的情況下做增量，也就是說，不影響上海戶籍居民家庭申請的正常供應。
五、多地多城調整公積金貸款政策，多為收緊
①石家莊：市住房公積金管理委員會出臺《石家莊住房公積金歸集提取管理實施細則》，全市範圍內禁止異地公積金貸款、限制離婚不滿一年者申請個人住房公積金貸款等；
②西安：5月13日起，將實施資金流動性風險防控一級響應措施，暫停西安地區(含西鹹新區)以外購房提取公積金。
③深圳：市住房公積金中心28日公佈《深圳市住房公積金提取管理規定（徵求意見稿）》和《關於進一步規範住房公積金貸款業務有關事項通知（徵求意見稿）》，公開徵求社會各界意見。值得關注的是，新規對原提取、貸款政策進行了微調，包括騙提職工將被限制提取以及實施聯合懲戒，限制交易類和共有產權類住房將可申請公積金貸款等。其中，租住公租房的職工每月可提取的額度為實際房租；違規提取的職工，3年內不得再次申請提取公積金。
六、國家統計局：3月CPI同比增長2.3% 居住價格同比上漲2.1%
4月11日，國家統計局發佈數據稱，2019年3月份，全國居民消費價格同比上漲2.3%，全國居民消費價格環比下降0.4%。一季度，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲1.8%。
就同比而言，3月份，CPI上漲2.3%，漲幅比上月擴大0.8個百分點。其中，城市上漲2.3%，農村上漲2.3%。其他七大類價格同比全部上漲，其中，醫療保健、教育文化和娛樂、居住價格分別上漲2.7%、2.4%和2.1%，衣著、其他用品和服務價格分別上漲2.0%和1.9%，生活用品及服務、交通和通信價格分別上漲1.2%和0.1%。
環比而言，CPI由上月上漲1.0%轉為下降0.4%。其中，城市下降0.4%，農村下降0.3%。其他七大類價格環比三漲四降。其中，衣著、居住、醫療保健價格分別上漲0.6%、0.1%和0.1%；生活用品及服務、交通和通信價格均下降0.3%；教育文化和娛樂、其他用品和服務價格分別下降1.6%和0.5%。
七、廈門、廣州等多城“限售令”到期，“解凍”房源將陸續入市
作為國內最早出臺限售令的城市，目前，廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等多個城市的限售令也已到期，“解凍”房源將陸續入市。
2017年3月25日，廈門成為全國首個出臺“限售令”的城市，要求新購住房須取得產權證後滿2年方可上市交易。隨後，多個城市紛紛跟進，短短20天內，就有11座城市在各自的樓市調控中加入“限售”內容。其中，“新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓”成為不少城市“限售令”的核心內容。進入2019年4月，上述出臺限售令的城市，被“凍結”交易的房源將陸續進入解凍期。
克而瑞新房成交數據顯示，出臺“限售令”後的6個月內，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。
八、自然資源部：住宅用地消化週期過長的需停止或減少供地
4月17日，自然資源部發出通知，制定實施2019年住宅用地“五類”調控目標，主要目的為實現因城施策、分類調控目標，保持住宅用地供應穩定，引導市場預期，促進房地產用地市場平穩健康發展。
通知要求，制定實施本年度住宅用地分類調控目標，各地方需結合本地土地市場實際，切實優化住宅用地供應，實施差別化調控政策，在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。
其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
九、住建部摸查地方違建別墅，報送典型案例
針對各省的違建別墅開始動真格。近日，福建、黑龍江、貴州等省均發文稱，按要求對別墅項目進行梳理工作，並暫停辦理別墅項目建設審批手續。國家林業局亦發佈緊急通知要求各省根據不同違建原因，梳理5—10個典型案例一併報送。
十、央行副行長：央行沒有收緊或放鬆貨幣政策的意圖
4月25日，在國新辦吹風會上，央行副行長劉國強談及貨幣政策時表示，現階段貨幣政策取向是穩健，操作方法是相機抉擇、預調微調，操作目標是鬆緊適度。
劉國強進而表示：“所以央行沒有收緊貨幣政策的意圖，也沒有放鬆貨幣政策的意圖。”
他提及，我們既不希望看到市場流動性短缺，也不希望看到市場流動性氾濫。中央政治局在分析一季度經濟形勢的時候，要求貨幣政策要根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，沒有提出改變貨幣政策取向。
對於下一階段的操作，劉國強表示，央行、銀保監會將會同發展改革委、財政部等相關部門，按照國務院常務會議要求，採取有力措施，發揮好各部門政策合力，共同促進降低小微企業融資成本。其中提到，將抓緊建立對中小銀行實行較低存款準備金率的政策框架。
十一、房地產格局分化：一二線城市成交回暖、土地市場明顯升溫；三四線城市庫存增加、土地市場明顯降溫
①數據顯示，2019年一季度，40個重點城市商品住宅合計成交6038萬平方米，環比銳減32%，同比下降14%。其中，約有半數城市成交好於去年同期，且主要集中在核心一二線城市。具體來看，一季度一線城市成交量企穩回升。雖環比仍下跌，但跌幅最小。再從同比上看，成交量明顯好於去年同期且同比大幅增加33%；而二線、三四線城市則環比、同比齊跌，市場回調較為顯著。
②經參消息，機構統計數據顯示，一季度全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。分各線城市來看，三四線城市土地供應下降明顯。具體而言，一線城市住宅用地推出730萬平方米，同比增長13.2%；二線城市推出9446萬平方米，同比增長4.4%；三四線城市推出10277萬平方米，同比下降17.5%。
房企與城市
一、克而瑞公佈2019年1-4月中國房地產企業銷售TOP100排行榜
整體業績：TOP100房企單月銷售環比持平；重點城市成交環比有所降溫；土地市場熱度明顯回升；因城施策下城市分化與調整並行。TOP100前4月同比增長3.6%，單月環比銷售持平。
2019年4月，中國房地產市場表現較為平穩。行業整體的銷售表現一定程度上延續了3月的回暖，TOP100房企單月業績規模較去年同期同比增長16.6%。從1-4月整體的業績表現來看，按照權益口徑，百強房企2019年至今的累計銷售規模同比微增3.6%，結束了前三月累計銷售規模略低於去年同期的趨勢。單月環比來看，百強房企4月的整體銷售與上月基本持平。
二、1-3月房地產開發投資同比增11.8%，房企購地面積同比降33.1%
4月17日，國家統計局公佈今年1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，1-3月份，全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資17256億元，增長17.3%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.5%。
1-3月份，房地產開發企業土地購置面積2543萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1個百分點；土地成交價款1194億元，下降27.0%，降幅擴大13.9個百分點。
此外，3月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.78，比2月份提高0.21點。
三、杭州主城土地大戰單日成交126億元，兩大板塊刷新地價紀錄
4月16日，杭州主城土地大戰單日成交126億元！兩大板塊刷新地價紀錄！唯一一宗封頂宅地——望江地價45325元/平方米+22%自持，躋身“豪地”榜TOP2，土地市場熱度持續鞏固。
最先競價的望江新城宅地，僅20分鐘即達到封頂價格，隨後，經歷22輪自持投報，這場矚目大戲在近20家房企的角逐中結束。濱江以52億元總價斬獲此地，樓面價45326元/平方米，溢價率30%，自持22%。
綠城拿地勢頭強勁，繼上月市北興議宅地後，再度包攬三里亭、筧橋宅地，兩宗地塊均未封頂，但三里亭宅地受空窗期影響，地價刷新板塊紀錄；越秀艮北新城再度加倉，考慮非住宅部分佔比50%，艮北實際地價26488元/平方米處於板塊中游水平。
四、合肥土拍10地總價超104億綠城、旭輝52億高溢價奪地
4月25日，安徽省合肥出讓了10宗地塊，成交總價104.25億元，競得人包括新城、榮盛、旭輝、綠城等房企。其中，新城競得廬江縣2019-4地塊，總價4.87億元，樓面價3600元/平方米，溢價率60%。地塊面積為101.397畝，規劃用途為居住，出讓年限為70年，容積率2.0。
此外，新城還競得廬江2019-5#號地塊，總價6.11億元，住宅樓面價3262.48元/平方米，溢價率45%。地塊面積為140.497畝，規劃用途為居住，出讓年限為70年，容積率2.0。
綠城競得濱湖BH2019-05號地塊，總價34.91億元，溢價率107%。地塊面積為153.1畝，規劃用途為居住用地;幼兒園，出讓年限70年。
旭輝競得濱湖區BH2019-12地塊，總價17.31億元，溢價率90%。地塊面積為75.91畝，規劃用途為居住用地，出讓年限為70年。A地塊容積率2.5，B地塊為2.2。旭輝與新力聯合體競得瑤海區E1902地塊，總價5.4億元，溢價率73%。地塊面積為為49.579畝，規劃用途為居住，出讓年限為70年，容積率1.8。
五、蘇州園區宅地5天兩度創新高 樓板價破3萬元/平方米
蘇州土拍熱度空前高漲，房價逆勢上揚，特別是園區。據澎湃新聞報道，從知情人處獲悉，蘇州市正在研究新一輪的樓市調控政策。
4月29日，一宗居住用地位於鍾南街東、港田路南，出讓面積78440.69平方米，容積率為1.5，規劃建築面積為117661平方米，起始總價為258860萬元，摺合樓板價為22000.49元/平方米，該地塊市場指導樓面價27501元/平方米，最高有效樓面價37126元/平方米。
該地塊在限時競價之前已經獲得39輪自由報價，加價約9.7億元，摺合樓板價30245元/平方米，已經超過政府設置的指導價格。最終，蘇州竹輝興業有限公司以356360萬元的總價競得，溢價37.7%，摺合樓板價為30287元/平方米，超過此前蘇州工業園區土地單價28057元/平方米的記錄。
早前4月24日，太湖新城地塊未拍即成“王”。位於吳中區太湖新城板塊、編號為蘇地2019-WG-2號的居住地塊起拍價已經較該區域此前的單價最高地塊高出10.17%。最終，進過39輪競價，由新城控股控制的蘇州新城創佳置業有限公司聯合招商蛇口擁有的招商局地產（蘇州）有限公司以32.58億元的總價競得，溢價率30.68%，摺合樓板價20909元/平方米。
4月29日，中海以35.63億元競得蘇州園區一宗宅地，樓面價為30287元/平方米，溢價率37.67%。上述地塊位於園區湖東板塊，出讓面積78440.69平方米，容積率1.3-1.5，建築面積117661平方米，起始價258860萬元，起拍樓面價22000元/平方米。上週三，蘇州競拍出讓5宗地塊，總出讓面積36.2萬平方米，最終，碧桂園、新城&招商、金地等均落子，總攬金134.53億元。
六、旭輝聯合碧桂園等以48.5億摘太原10地塊 總面積約1009畝
4月24日，旭輝集團宣佈，其聯合碧桂園、平安不動產以及凰泰地產以48.5億元成功摘得山西太原市尖草坪區三給片區SP-1919至SP-1928共10宗地塊，佔地總面積約1009畝。本次摘得的10宗地塊，是旭輝2017年8月參與三給片區綜合改造項目以來獲取的首批地塊，包含近200萬平方米住宅，及超過50萬平方米底商和集中商業，可售總貨值超過300億元。旭輝集團表示，該部分可售貨值預計今年年內即可貢獻部分銷售。後續整個三給片區綜合改造完成後，項目總貨值預計將達近千億元。
七、鶴崗官方回應“網曝一萬五一套房”：個別現象，當地樓市供需平衡
中國之聲消息，當地房價真的已經跌破千元嗎？近日，鶴崗市相關部門就此問題回應稱：低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。
八、香港3月樓價指數按月升近3% 連三月反彈
據路透，香港住宅樓價自歷史高位回落五個月後，已連續第三個月反彈，3月私人住宅樓價指數按月升幅明顯加快至近3%，且與月內成交大增的情況匹配，樓市回覆升軌的趨勢漸明朗。香港差餉物業估價署週二發表的臨時數字顯示，3月私人住宅樓價指數報377.5，按月升2.95%，較2月經調整後1.6%的升幅為高；與去年同月相比升2%。
九、廣東無居民海島使用權可市場化出讓 將於5月10日起實施
據報道，《廣東省自然資源廳關於無居民海島使用權市場化出讓辦法（試行）》日前正式印發，明確廣東無居民海島使用權下月可市場化出讓，並將於5月10日起實施。適用於在廣東省政府審批權限內，以招標、拍賣或掛牌方式出讓無居民海島使用權的活動。旅遊娛樂、交通運輸、工業倉儲、漁業等經營性用島，應當通過市場化方式出讓無居民海島使用權。《辦法》明確，對出讓海島用途、開發目標、生態保護與修復、海島使用權人資格條件等有特別要求且有三個及以上意向用島申請者的，採用招標方式；無特別要求的，採用拍賣方式；以上兩種情形之外，可採用掛牌方式，且不受用島申請者個數的限制。
十、粵港澳大灣區流入青年超83%，房地產行業最“吸”人
21世紀經濟報道消息，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈數月後，智聯招聘近日基於其平臺大數據，採集了2019年1月1日至3月15日間全平臺上粵港澳大灣區11個城市有關的企業招聘和簡歷投遞等信息，發佈了《粵港澳大灣區產業發展及人才流動報告》。
報告顯示，粵港澳大灣區人才流入以青壯年為主，比例超過了83%；而其中房地產行業最吸引人，遠超過互聯網與製造業行業；此外，粵港澳大灣區的總體平均月薪為9227元，在全國城市群中排名第三。
分析人士分析稱，各地人才政策是影響人才流動的關鍵因素。在人才政策上，灣區各城市的政策無一例外地深入解決了人才落戶、住房、創業、資金補貼、子女教育等方面的需求，免除了人才進行“內部移民”的後顧之憂。
在人才落戶方面，粵港澳大灣區廣東9市近年來不斷調整政策，城市總體落戶門檻趨於降低，特別是學歷和積分制度上，條件逐漸放寬。針對科技型創新型等高端人才，大灣區多個城市制定了優惠政策，開啟了“搶人大戰”。
文末總結
4月以來，多地多城土地市場回暖，尤以南方的熱點二線城市為主，主要表現有：溢價率觸底反彈、“百輪”土拍的激烈競爭重新出現、武漢合肥蘇州等地一日土拍“收金”破百億......
土地市場的回暖，主要原因在於：政策寬鬆的預期兌現、房企融資成本降低、三月樓市小陽春行情表現優異等。但同時，統計數據顯示，4月全國樓市成交同環比齊跌，3月小陽春行情不再，整體市場成交有高位回落態勢。並且，地價漲幅過快的城市已經被“重點關注”，政策預警在即。這代表著，房價缺乏普遍大漲的政策基礎，購房者今年不用過於擔憂（蘇州是一隻大妖）。
房企端，1-4月銷售榜TOP5均已破千億，碧桂園已破兩千億；新增貨值突破千億的房企也已增至5家，銷售TOP10貨值佔百強比例達42%，二線城市新增土儲佔比近5成，這些數據說明——在未來，無論是房企還是城市，強者恆強。
對石家莊來說，3月以來，中海、雅居樂、華遠等大中型房企搶灘登陸，足以證明城市的發展潛力，勸各位莊親無需自怨自艾自冷笑。
以上，感謝閱讀。
PS.下文預告：石家莊重點學區房調研（橋西區）
