石家庄
▍行情基本面
石家庄2019年4月，环比上月，受益于即将到来的“五一”黄金周，月末新开楼盘数量增多，新房市场成交量有所上升；二手房成交量环比三月下跌26%，同比2018年4月增长17%。
▲近六个月内，国大地产成交数据统计
▲房价走势图（房天下）
本月，成交量前五的楼盘中，恒大御景半岛大幅度领先融创中心，成交套数逼近400套，融创本月成交套数破200套，排卡认筹多日后宝能中心开盘钜惠迎来一波小投资客；国大经纪人本月“成交带访比”最高的五个楼盘中，大房企项目占了四个，证明大开发商的确存在较大的品牌优势。（楼盘关注度=经纪人备案数量+实际到访量*1.5）
▲2019年4月，石家庄市销量与经纪人关注度排名前五楼盘
注：二手房成交数据来自于国大地产内网，新房楼盘数据来自于国大商品房事业部，由作者归纳总结，可靠度很高，统计楼盘包括碧桂园星荟、荣盛和府、荣盛御府、润江煦园、东创铂悦府、金盛悦府、想象国际、恒大御景半岛、中山尚郡、万合华府、远洋7号、旭东城、万合名著、润都荣园、保利堂悦、半岛名邸、汇君城、新合国际、润德天悦城、保利茉莉、蓝郡绿都、瀚正御璟城、高远森林城、帝华鸿府、旭辉中睿府、万科翡翠公园、融创中心、悦公馆、宝能中心、众里景园、新源蜂巢、大尚华府、远洋晟庭、世茂璀璨裕华、紫涵樾府、盛佳锦绣家园、水润华府、长安颐园、广安云棠、福美六号院、和平阳光苑、西美花盛、岸芷汀兰、保利西山林语、恒大林溪郡、瀚唐晟世、花样年南湖琅樾、林荫大院、翰弘林溪郡、晶彩中心、绿地项目、保利国际广场、保利西悦春天、保利堂悦等。
▍本月土拍
2019年4月，石家庄公开土地市场上，共计出让了8个地块，总面积约729.60亩，总金额47.6985亿，平均亩单价约653.76万，平均溢价率约32.65%。其中，共有5个住宅地块，总面积约507.01亩，总金额42.9585亿，平均亩单价约847.29万，平均溢价率约37.61%。
本月最精彩的土拍，——华远击败金茂、中铁、龙湖、保利等众多对手，达到最高限价22.52亿后，报价自持面积22000㎡，最终拿下天山公园地块。此后三场土拍，均属协议出让，平平无奇，毫无惊喜。
▲2019年4月，石家庄市土拍区位图（住宅地块已重点标识，图片可以缩放、但会被压缩，粉丝群中有原图）
▲2019年4月，石家庄市已出让地块信息一览
楼市头条
一、4月17日，国家统计局公布了2019年3月份及一季度中国经济运行的主要数据。
重要分项包括以下这些：
1）工业增加值增速6.5%，预期5.6%，前值5.3%；
2）社会消费品零售总额8.3%，预期8.3%，前值8.2%；
3）固定资产投资同比6.3%，预期6.3%，前值6.1%；
4）2019年一季度GDP增长6.4%，预期6.3%，前值6.4%。
观点：1-3月的房地产开发投资增速为11.8%，相较1-2月的前值11.6%继续回升。说明房地产投资总体仍然维持较高增速水平，房地产投资依然具有较强的韧性。。
随着楼市“小阳春”的出现，房地产销售面积和销售额也出现反弹。此外，房地产的其他“领先指标”，包括新开工面积，土地购置面积等指标，均有所反弹改善，表明
房地产对经济的托底作用短期依然维持韧性。二、中央重申“房住不炒”，住建部发楼市预警
4月19日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作，会议再次提及房住不炒、因城施策等内容。这被业界解读为，政策决策层已经注意到楼市小阳春现象，对房价上涨苗头发出的警惕性信号，不排除后续调控政策加码。
此外，新华社消息，为落实房地产长效调控机制，住房和城乡建设部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。
三、4月多地多城或出台或升级人才引进新政
①杭州：全日制大学专科及以上人才缴纳社保可直接落户 4月3日，杭州出台了《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措》文件，人才落户方面，文件显示，将强化引才育才保障与服务。其中，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。
②4月18日，呼和浩特人才新政 大学生享半价买房或公寓2年免租
③4月21日，宁波人才购房补贴：本科生可获8万元 高层次人才最高60万
④广州：人才落户取消社保参保年限，应届本科生凭就业协议落户 据广东省广州市政府网站消息，4月22日起，广州市将实施《广州市引进人才入户管理办法实施细则》。《细则》显示，广州的落户条件进一步放宽。对社保要求作出调整，取消硕士研究生、博士研究生的入户社保参保年限限制，只需在广州市现引进单位有参保记录即可，无须连续缴纳社保满6个月以上。放宽落户的年龄限制，取消入户的社保参保年限。
四、非沪籍也能申请上海共有产权房 今年三季度计划全市落实
4月22日上午，上海市房管局局长胡广杰做客2019“民生访谈”时介绍，去年市政府已经出台相关政策，非沪籍也能申请上海共有产权房，这一举措是将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭。去年先行试点了三个区——金山、松江、虹口，今年计划通过二季度对政策试点以来评估的基础上，三季度16个区要全面拉开。
据了解，去年10月8日，上海市政府出台实施了《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，意见显示，非沪籍也能申请上海共有产权房，但需满足5条件：持有《上海市居住证》且积分达到标准分值；在本市无住房；已婚；在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年；符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。
胡广杰强调，对非沪籍常住人口开放供应，是在保证本市户籍的情况下做增量，也就是说，不影响上海户籍居民家庭申请的正常供应。
五、多地多城调整公积金贷款政策，多为收紧
①石家庄：市住房公积金管理委员会出台《石家庄住房公积金归集提取管理实施细则》，全市范围内禁止异地公积金贷款、限制离婚不满一年者申请个人住房公积金贷款等；
②西安：5月13日起，将实施资金流动性风险防控一级响应措施，暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。
③深圳：市住房公积金中心28日公布《深圳市住房公积金提取管理规定（征求意见稿）》和《关于进一步规范住房公积金贷款业务有关事项通知（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见。值得关注的是，新规对原提取、贷款政策进行了微调，包括骗提职工将被限制提取以及实施联合惩戒，限制交易类和共有产权类住房将可申请公积金贷款等。其中，租住公租房的职工每月可提取的额度为实际房租；违规提取的职工，3年内不得再次申请提取公积金。
六、国家统计局：3月CPI同比增长2.3% 居住价格同比上涨2.1%
4月11日，国家统计局发布数据称，2019年3月份，全国居民消费价格同比上涨2.3%，全国居民消费价格环比下降0.4%。一季度，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.8%。
就同比而言，3月份，CPI上涨2.3%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。其中，城市上涨2.3%，农村上涨2.3%。其他七大类价格同比全部上涨，其中，医疗保健、教育文化和娱乐、居住价格分别上涨2.7%、2.4%和2.1%，衣着、其他用品和服务价格分别上涨2.0%和1.9%，生活用品及服务、交通和通信价格分别上涨1.2%和0.1%。
环比而言，CPI由上月上涨1.0%转为下降0.4%。其中，城市下降0.4%，农村下降0.3%。其他七大类价格环比三涨四降。其中，衣着、居住、医疗保健价格分别上涨0.6%、0.1%和0.1%；生活用品及服务、交通和通信价格均下降0.3%；教育文化和娱乐、其他用品和服务价格分别下降1.6%和0.5%。
七、厦门、广州等多城“限售令”到期，“解冻”房源将陆续入市
作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等多个城市的限售令也已到期，“解冻”房源将陆续入市。
2017年3月25日，厦门成为全国首个出台“限售令”的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。随后，多个城市纷纷跟进，短短20天内，就有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”内容。其中，“新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让”成为不少城市“限售令”的核心内容。进入2019年4月，上述出台限售令的城市，被“冻结”交易的房源将陆续进入解冻期。
克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。
八、自然资源部：住宅用地消化周期过长的需停止或减少供地
4月17日，自然资源部发出通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，主要目的为实现因城施策、分类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。
通知要求，制定实施本年度住宅用地分类调控目标，各地方需结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。
其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
九、住建部摸查地方违建别墅，报送典型案例
针对各省的违建别墅开始动真格。近日，福建、黑龙江、贵州等省均发文称，按要求对别墅项目进行梳理工作，并暂停办理别墅项目建设审批手续。国家林业局亦发布紧急通知要求各省根据不同违建原因，梳理5—10个典型案例一并报送。
十、央行副行长：央行没有收紧或放松货币政策的意图
4月25日，在国新办吹风会上，央行副行长刘国强谈及货币政策时表示，现阶段货币政策取向是稳健，操作方法是相机抉择、预调微调，操作目标是松紧适度。
刘国强进而表示：“所以央行没有收紧货币政策的意图，也没有放松货币政策的意图。”
他提及，我们既不希望看到市场流动性短缺，也不希望看到市场流动性泛滥。中央政治局在分析一季度经济形势的时候，要求货币政策要根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，没有提出改变货币政策取向。
对于下一阶段的操作，刘国强表示，央行、银保监会将会同发展改革委、财政部等相关部门，按照国务院常务会议要求，采取有力措施，发挥好各部门政策合力，共同促进降低小微企业融资成本。其中提到，将抓紧建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架。
十一、房地产格局分化：一二线城市成交回暖、土地市场明显升温；三四线城市库存增加、土地市场明显降温
①数据显示，2019年一季度，40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。其中，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。具体来看，一季度一线城市成交量企稳回升。虽环比仍下跌，但跌幅最小。再从同比上看，成交量明显好于去年同期且同比大幅增加33%；而二线、三四线城市则环比、同比齐跌，市场回调较为显著。
②经参消息，机构统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%；二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%；三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。
房企与城市
一、克而瑞公布2019年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜
整体业绩：TOP100房企单月销售环比持平；重点城市成交环比有所降温；土地市场热度明显回升；因城施策下城市分化与调整并行。TOP100前4月同比增长3.6%，单月环比销售持平。
2019年4月，中国房地产市场表现较为平稳。行业整体的销售表现一定程度上延续了3月的回暖，TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。从1-4月整体的业绩表现来看，按照权益口径，百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%，结束了前三月累计销售规模略低于去年同期的趋势。单月环比来看，百强房企4月的整体销售与上月基本持平。
二、1-3月房地产开发投资同比增11.8%，房企购地面积同比降33.1%
4月17日，国家统计局公布今年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。
此外，3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.78，比2月份提高0.21点。
三、杭州主城土地大战单日成交126亿元，两大板块刷新地价纪录
4月16日，杭州主城土地大战单日成交126亿元！两大板块刷新地价纪录！唯一一宗封顶宅地——望江地价45325元/平方米+22%自持，跻身“豪地”榜TOP2，土地市场热度持续巩固。
最先竞价的望江新城宅地，仅20分钟即达到封顶价格，随后，经历22轮自持投报，这场瞩目大戏在近20家房企的角逐中结束。滨江以52亿元总价斩获此地，楼面价45326元/平方米，溢价率30%，自持22%。
绿城拿地势头强劲，继上月市北兴议宅地后，再度包揽三里亭、笕桥宅地，两宗地块均未封顶，但三里亭宅地受空窗期影响，地价刷新板块纪录；越秀艮北新城再度加仓，考虑非住宅部分占比50%，艮北实际地价26488元/平方米处于板块中游水平。
四、合肥土拍10地总价超104亿绿城、旭辉52亿高溢价夺地
4月25日，安徽省合肥出让了10宗地块，成交总价104.25亿元，竞得人包括新城、荣盛、旭辉、绿城等房企。其中，新城竞得庐江县2019-4地块，总价4.87亿元，楼面价3600元/平方米，溢价率60%。地块面积为101.397亩，规划用途为居住，出让年限为70年，容积率2.0。
此外，新城还竞得庐江2019-5#号地块，总价6.11亿元，住宅楼面价3262.48元/平方米，溢价率45%。地块面积为140.497亩，规划用途为居住，出让年限为70年，容积率2.0。
绿城竞得滨湖BH2019-05号地块，总价34.91亿元，溢价率107%。地块面积为153.1亩，规划用途为居住用地;幼儿园，出让年限70年。
旭辉竞得滨湖区BH2019-12地块，总价17.31亿元，溢价率90%。地块面积为75.91亩，规划用途为居住用地，出让年限为70年。A地块容积率2.5，B地块为2.2。旭辉与新力联合体竞得瑶海区E1902地块，总价5.4亿元，溢价率73%。地块面积为为49.579亩，规划用途为居住，出让年限为70年，容积率1.8。
五、苏州园区宅地5天两度创新高 楼板价破3万元/平方米
苏州土拍热度空前高涨，房价逆势上扬，特别是园区。据澎湃新闻报道，从知情人处获悉，苏州市正在研究新一轮的楼市调控政策。
4月29日，一宗居住用地位于钟南街东、港田路南，出让面积78440.69平方米，容积率为1.5，规划建筑面积为117661平方米，起始总价为258860万元，折合楼板价为22000.49元/平方米，该地块市场指导楼面价27501元/平方米，最高有效楼面价37126元/平方米。
该地块在限时竞价之前已经获得39轮自由报价，加价约9.7亿元，折合楼板价30245元/平方米，已经超过政府设置的指导价格。最终，苏州竹辉兴业有限公司以356360万元的总价竞得，溢价37.7%，折合楼板价为30287元/平方米，超过此前苏州工业园区土地单价28057元/平方米的记录。
早前4月24日，太湖新城地块未拍即成“王”。位于吴中区太湖新城板块、编号为苏地2019-WG-2号的居住地块起拍价已经较该区域此前的单价最高地块高出10.17%。最终，进过39轮竞价，由新城控股控制的苏州新城创佳置业有限公司联合招商蛇口拥有的招商局地产（苏州）有限公司以32.58亿元的总价竞得，溢价率30.68%，折合楼板价20909元/平方米。
4月29日，中海以35.63亿元竞得苏州园区一宗宅地，楼面价为30287元/平方米，溢价率37.67%。上述地块位于园区湖东板块，出让面积78440.69平方米，容积率1.3-1.5，建筑面积117661平方米，起始价258860万元，起拍楼面价22000元/平方米。上周三，苏州竞拍出让5宗地块，总出让面积36.2万平方米，最终，碧桂园、新城&招商、金地等均落子，总揽金134.53亿元。
六、旭辉联合碧桂园等以48.5亿摘太原10地块 总面积约1009亩
4月24日，旭辉集团宣布，其联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元成功摘得山西太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块，占地总面积约1009亩。本次摘得的10宗地块，是旭辉2017年8月参与三给片区综合改造项目以来获取的首批地块，包含近200万平方米住宅，及超过50万平方米底商和集中商业，可售总货值超过300亿元。旭辉集团表示，该部分可售货值预计今年年内即可贡献部分销售。后续整个三给片区综合改造完成后，项目总货值预计将达近千亿元。
七、鹤岗官方回应“网曝一万五一套房”：个别现象，当地楼市供需平衡
中国之声消息，当地房价真的已经跌破千元吗？近日，鹤岗市相关部门就此问题回应称：低价房只是个别现象，当地楼市供需平衡，房价较为稳定。
八、香港3月楼价指数按月升近3% 连三月反弹
据路透，香港住宅楼价自历史高位回落五个月后，已连续第三个月反弹，3月私人住宅楼价指数按月升幅明显加快至近3%，且与月内成交大增的情况匹配，楼市回复升轨的趋势渐明朗。香港差饷物业估价署周二发表的临时数字显示，3月私人住宅楼价指数报377.5，按月升2.95%，较2月经调整后1.6%的升幅为高；与去年同月相比升2%。
九、广东无居民海岛使用权可市场化出让 将于5月10日起实施
据报道，《广东省自然资源厅关于无居民海岛使用权市场化出让办法（试行）》日前正式印发，明确广东无居民海岛使用权下月可市场化出让，并将于5月10日起实施。适用于在广东省政府审批权限内，以招标、拍卖或挂牌方式出让无居民海岛使用权的活动。旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业等经营性用岛，应当通过市场化方式出让无居民海岛使用权。《办法》明确，对出让海岛用途、开发目标、生态保护与修复、海岛使用权人资格条件等有特别要求且有三个及以上意向用岛申请者的，采用招标方式；无特别要求的，采用拍卖方式；以上两种情形之外，可采用挂牌方式，且不受用岛申请者个数的限制。
十、粤港澳大湾区流入青年超83%，房地产行业最“吸”人
21世纪经济报道消息，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布数月后，智联招聘近日基于其平台大数据，采集了2019年1月1日至3月15日间全平台上粤港澳大湾区11个城市有关的企业招聘和简历投递等信息，发布了《粤港澳大湾区产业发展及人才流动报告》。
报告显示，粤港澳大湾区人才流入以青壮年为主，比例超过了83%；而其中房地产行业最吸引人，远超过互联网与制造业行业；此外，粤港澳大湾区的总体平均月薪为9227元，在全国城市群中排名第三。
分析人士分析称，各地人才政策是影响人才流动的关键因素。在人才政策上，湾区各城市的政策无一例外地深入解决了人才落户、住房、创业、资金补贴、子女教育等方面的需求，免除了人才进行“内部移民”的后顾之忧。
在人才落户方面，粤港澳大湾区广东9市近年来不断调整政策，城市总体落户门槛趋于降低，特别是学历和积分制度上，条件逐渐放宽。针对科技型创新型等高端人才，大湾区多个城市制定了优惠政策，开启了“抢人大战”。
文末总结
4月以来，多地多城土地市场回暖，尤以南方的热点二线城市为主，主要表现有：溢价率触底反弹、“百轮”土拍的激烈竞争重新出现、武汉合肥苏州等地一日土拍“收金”破百亿......
土地市场的回暖，主要原因在于：政策宽松的预期兑现、房企融资成本降低、三月楼市小阳春行情表现优异等。但同时，统计数据显示，4月全国楼市成交同环比齐跌，3月小阳春行情不再，整体市场成交有高位回落态势。并且，地价涨幅过快的城市已经被“重点关注”，政策预警在即。这代表着，房价缺乏普遍大涨的政策基础，购房者今年不用过于担忧（苏州是一只大妖）。
房企端，1-4月销售榜TOP5均已破千亿，碧桂园已破两千亿；新增货值突破千亿的房企也已增至5家，销售TOP10货值占百强比例达42%，二线城市新增土储占比近5成，这些数据说明——在未来，无论是房企还是城市，强者恒强。
对石家庄来说，3月以来，中海、雅居乐、华远等大中型房企抢滩登陆，足以证明城市的发展潜力，劝各位庄亲无需自怨自艾自冷笑。
以上，感谢阅读。
PS.下文预告：石家庄重点学区房调研（桥西区）
