目前的房地產形勢，都知道的吧？挺嚴峻~
原因有三。
一、高層對樓市“態度”變得很認真
按照過往經驗，樓市緊兩年松兩年，跌了就扶一把，漲狠了就抑制一下，反正怎麼著房地產都是那個貢獻20%GDP、關聯上下游70多個行業的“老大哥”。再講深刻一些，房地產還承擔著地方和銀行錢袋子的作用，這可不得像“心肝寶貝”似的捧在手心裡，呵護備至。
狼來了的故事小學課本就學過，連續三次喊狼來了，第一次相信，第二次半信半疑，第三次直接不信了。買房人何嘗不是如此，2000年那會房價大漲，調控首次出現時，買房人都覺得房價要跌了，於是按兵不動。結果小跌了一下又扶搖直上。此後，幾乎每隔兩三年就會出現一次調控大年，當買房人又紛紛覺得房價要大跌時，房價總不遂人意反彈上漲。久而久之，到了如今，覺得房價會跌的人越來越少，總覺得調控總有放鬆之時，此時不買又要後悔。
但這次，“狼”真的來了。
幾個線索綜合判斷得出。
1、 掣肘房企發展命脈的“三道紅線”，兩年前就有了雛形，可見這是深思熟慮之後的理性行為。
2、 今年形勢可能是這麼多年來最複雜的一次，壓力也是最大的一次。但如此形勢下，第二季度GDP扭負為正後，兩會、政治局會議、專題座談會、銀保監、央行、財政部、住建部、人民日報、經濟參考報等幾乎各類重要會議、重要媒體、部門都強調房不刺激、房住不炒，並且首次提出了：把房地產調控作為長效機制堅持貫徹下去。
3、 在過去，房地產拉動作用大於擠出作用，房地產老大哥地位沒有發生改變。但目前，房地產對經濟的擠出效應已經大於拉動作用，這是社科院報告中提到的觀點，代表高層態度。
二、“三道紅線”一旦執行，“殺傷力”驚人
我之前一直說，房企什麼最重要？現金流。
為什麼？因為幾乎大部分房企真要扒起賬來，負債那都叫一個高。現金流只要減速或者停頓，舊債還不上，新債借不到，分分鐘就能讓一個大型房企趴窩。曾經的某禾、某達、某晟、某城，都是例子。別看規模很大，最仰仗的就是現金流。
現在好了，“三道紅線”就是奔著企業負債去的，奔著調控房企融資去的，誰觸線誰就會失去融資能力。
最關鍵的是，目前100多家上市房企中，有70%的房企財務都不達標，必須“債務瘦身”，否則融不到錢麻煩就大了。
這種嚴峻只有房企層面才能感受到，當不妨礙消費群體可能會在接下來看到越來越多的房企、樓盤加入打折促銷行列。
三、已經有房企在商量“抱團保價”了
是這麼回事，縮寫是“豫”的這個省份，底下房地產商會召集各大房企開了一場閉門會，內容之一就是“大家聯合起來不降價”。
這事就整得挺新鮮，都到了需要這麼做的地步了，這房地產市場能好到哪裡去呢。
另外，河南作為人口大省，房價雖然不算高（相比東部、南部省會），但需求大、樓盤多、成交總量大，一直是各大房企重點佈局的省份，所以對於瞭解整個房地產市場還是很有代表意義的。管中窺豹，一葉知秋。
因此，筆者認為10月份後或迎來買房“窗口期”（特指十一後）。
為什麼不是9月呢？雖然7月調控即開始升級，轉冷城市數量開始變多，但在“金九銀十”的固定思維下，大部分房企對樓市還是有僥倖心理。直到，某房企9月初開始祭出7折大旗，給了觀望的一眾房企迎面一盆冷水，市場開始土崩瓦解。
另外，10月已經是2020年的第四季度了，年度銷售指標、回款指標只剩一個季度可以仰仗，現在還不快跑，時間可就不夠了。
OK，這大前提分析得差不多了。
那麼，哪3類房子將率先迎來“降價”呢？
1、郊區高層
雖然房地產市場目前比較嚴峻，但呈現的局面是：主城熱郊區冷、改善熱剛需冷。
這麼多年發展下來，“優質地段”的產品具有良好的抗跌、抗通脹能力，這已經幾乎成為共識。因此，主城樓盤、改善樓盤這一類背靠優質地段、配套的房子，依然是市場中流通性比較高的產品。
郊區的房子，尤其是郊區高層，典型的面對剛需群體的剛需產品。由於剛需群體對市場、房價敏感度更高，且大環境下影響最大的就是剛需群體收入，因此這類房子首當其衝面臨滯銷困境，需要依靠降價帶動銷售。
2、新區改善盤
每座城市都有至少1個新區，尤其是城市越大，新區越多。但為何新區改善盤可能會迎來“率先降價”呢？
答案是樓盤定位有誤。
在剛有規劃、實際落地比例偏低的新區，或者不成熟的新區，往往是依靠規劃，吸引購買力一般的剛需群體購房。真正有實力的改善客戶，更傾向於選擇區域成熟、配套全面的板塊。
因此，在這種新區規劃產品力較高，或面積較大的改善樓盤，往往會表現出“性價比偏低”，出現有價無市的局面。市場好時還能吸引一些群體，市場變差時將很快面臨滯銷。
3、三四線的高定價改善盤
經常有這樣一種現象，同一個區域，樓盤定價相差數千元。其中定價偏高的樓盤美其名曰“產品更高端”，例如石材幹掛、5A智能家居、地源熱泵之類的附加值。
但是，市場好時，這類樓盤因為擁有更好的舒適性、更好的現場打造，可能會得到更高的青睞，但沒有什麼青睞是價格不能打破的。市場一旦趨冷，因為高價格差的關係，這類高定價樓盤會率先受到衝擊，價格出現抗性，進而慢慢滯銷。
當然，需要說明的是，這一類樓盤範圍主要以三四線為主，一二線改善盤熱度還是比較高的。
當然了，現如今開發商幾乎不會明著降價。需要買房的人，對照以上所講，跟這幾類樓盤開發商慢慢磨價格，相信是可以獲得價格上的突破的。
