眾所周知，高負債一向是房地產行業的一個重要特徵。不過，這一現象在銀根收緊與“三道紅線”的雙重壓力下，正在成為擊潰相關房企的達摩克利斯之劍。
立足上海的全國性規模房企綠地控股（600606.HK），上半年有息負債3298億元，淨負債率達到180％，剔除預收款後的資產負債高達率89％，兩項負債指標均超過“三道紅線”，且處在紅色最高危檔。
此種背景下，綠地控股將不得增加有息負債，相關負債指標也必須在2023年年中降至規定範圍內，這不僅考驗著綠地控股的短期還債能力，還考驗著其長期降負債的能力。
負債處於紅色最危檔
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行召開了與包括碧桂園、恆大、在內的12家試點房企的座談會，擬出臺“三道紅線”的新規，通過設置企業財務指標來精準管控房企有息債務規模的增長。
“三條紅線”規定：試點房企的剔除預收款後的資產負債率不超過70％、淨負債率不超過100％，以及現金短債比須小於1倍。
作為試點房企之一的綠地控股，截止今年上半年，有息負債達3298億元，創近五年的新高，淨負債率為180％，超過三道紅線規定的100％。
除此之外，綠地控股剔除預收款後的資產負債率也攀升至89％，創近五年新高，公司上半年現金短債比為0.72，此兩項指標也超過或接近三道紅線要求。
如此一來，綠地控股的負債要求基本超越三道紅線相關要求，且多數處於“紅、橙、黃、綠”四檔的紅色最危險檔。按照規定，綠地控股將不得再增加有息負債規模，這等於斷了“借新還舊”的習慣途徑。
截止上半年，綠地控股賬上只有872.5億元貨幣資金，卻面臨著317.3億元的短期借款與897.47億元的一年內到期的流動性負債償還壓力，還款缺口達到342.27億元，短期內還債壓力較大。
不過，房企還債，除了借新債還舊債的外部融資渠道外，還有一條重要渠道是通過加快樓盤銷售，用銷售回款來償還短期債務。這方面，綠地控股指望得上嗎？
業績下滑流動性告急
上半年受疫情負面影響，多數房企業績呈現出一定的放緩趨勢，綠地控股表現尤甚。
綠地控股中報顯示，今年上半年，公司實現營業收入為2098億元，同比僅增長4.16％，歸母淨利潤80億元，同比減少11％，增收不增利的現象明顯。
由於綠地控股低毛利的基建業務佔其近一半營收，導致公司盈利能力明顯落後於其他規模性房企。今年上半年，綠地控股的淨利潤率僅為3.8％，同期中國恆大為5.5％，碧桂園（02007.HK）為11.8％。
不過對於房企而言，由於預收款的存在，營收、利潤並非是最重要的運營數據，資金迴流才是關鍵。然而，上半年綠地控股的現金流情況也不容樂觀。
半年報數據顯示，綠地控股上半年經營現金流淨額為41.34億元，同比下滑49.26％，且是近兩年內的最低點。綠地控股財報中解釋稱，這是受到上半年新冠肺炎疫情的影響。
半年報披露，綠地控股上半年房產主業實現合同銷售金額1330.29億元，同比減少20.7％，實現銷售合同面積1031.2萬平方米，同比減少30.7％，降幅領跑全行業。
在三道紅線的壓力下，綠地控股務必要提升房產銷售規模及加強銷售回款的力度，不過，綠地控股的銷售情況並未好轉。
根據克爾瑞統計，今年8月份，全國百強房企實現全口徑銷售金額11174.7億元，環比增長2.8％，同比增長29.2％，而綠地控股銷售金額同比下滑33.1％，跑輸全行業。
不見好轉的銷售現狀與三道紅線要求不得增加有息負債的限制，正嚴重考驗著綠地控股的資金流動性。
分拆上市或成首選
9月26日有消息稱，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成三道紅線的降債目標。
這就要求綠地控股在不到三年時間內實現相關降負債目標。這對習慣於依賴正常的提升銷售規模、減少拿地、分拆不良資產等操作的所有房企而言，難度都不小。
恆大的解決之道不妨作為參考。9月29日，恆大連發兩道公告，第一條公告稱公司與持有恆大地產總額1300億元的戰略投資者進行商談，已與其中的863億元戰略投資者簽訂了繼續持有恆大地產權益的補充協議，其餘437億元正在洽談中。
第二條公告，恆大表示擬分拆恆大物業於港交所主板上市，緊隨著公告之後，恆大物業集團有限公司的招股書便出現在港交所新上市申請的頁面上。
按照恆大管理層此前的表述，一旦物業分拆完成，恆大的淨負債率將一舉下降19％。
《投資者網》分析師認為：恆大高層的看法不無道理，若恆大物業成功上市，將給上市公司中國恆大的降負債任務帶來來雙重收益。
其一，恆大物業在公開市場的融資將增加上市公司中國恆大合併報表中的現金與資本公積，這將擴大資產負債率上的分母；其二，恆大物業獲得的融資現金流將有效補充中國恆大的資金流動性，使得分子上的負債淨額得以縮小。
對於綠地控股而言，綠地金融或將承擔起類似恆大物業降負債的關鍵角色。
8月13日，有媒體報道，綠地金融計劃在2021年底之前在香港上市，上市前的估值目標超過500億元，綠地控股金融可能在IPO中融資超過91億元。
《投資者網》在公開信息中查詢到，目前，綠地金融淨利潤已經佔到了上市公司歸母淨利潤的1/4，一旦成功上市，將帶來類似恆大物業對恆大的降負債效應，綠地控股的負債高壓也將得到大幅緩解。
不過，綠地控股眼下面臨的鉅額短期還債缺口，及現階段銷售不理想的局面仍未得到有效緩解，公司的短期還債能力正在遭遇嚴峻考驗。
本文源自投資者網
