“房產中介第一股”、房產經紀行業“千年老二”、鏈家強有力的競爭對手我愛我家發佈了完成重組後的第二份財報。
截至4月30日收盤，我愛我家的市值約為80億元，較資產重組剛完成時已經跌去40%以上。
2019年，我愛我家實現營業收入112.11億元，同比增長4.86%，實現扣除非經常性損益後歸屬母公司所有者淨利潤7.35億元，同比增長12.28%。
乍一看這份成績單還算令人滿意，在房產政策趨嚴、趨緊的背景下，我愛我家超額完成第二年業績對賭承諾。然而，我愛我家在2018年制定的小目標並沒有完成多少。
按照我愛我家此前制定的未來三年發展戰略：未來三年，我愛我家實現業務覆蓋國內主要大中城市 70 座，門店達 1 萬家，經紀人數量達 10 萬人，房屋資產管理規模達 100 萬套
截止2019年底，我愛我家僅拓展至國內 19個城市，門店總數超過3400家，擁有員工近5萬人。 而在2018年，我愛我家已拓展至國內 18個城市，擁有門店 3200 餘家。
一年過去了，我愛我家的線下門店數量僅較2018年底增加了200餘家。
反觀競爭對手鍊家，目前鏈家在全國28座城市擁有超過8000家線下門店，13萬經紀人。
2018年，我愛我家房地產綜合服務涉及的資產交易規模GMV值約4000億元，而2019年財報中並沒有披露相關數據。
我愛我家2019年沒有忙著實現“小目標”，究竟在忙些什麼？PropTech研習社花了點時間翻閱了我愛我家的財報。
PropTech研習社發現，我愛我家這一年在忙著發展新房業務，進軍商辦和家裝VR領域，投入大幾千萬打造數據中臺、建立數據資產體系。同時，對於增速放緩的經紀業務和盈利能力堪憂的長租公寓業務，我愛我家毫不留情的實行“裁員+關店”戰略，相寓全年減少了2.7萬套，銷售人員全年減少了3400多人。
財報具體分析如下：
新房業務已達二手房業務1/3
相寓全年累計減少2.7萬套
我愛我家目前主要有房地產經紀、房屋資產管理和商業資產管理三大業務板塊。其中，房地產經紀業務包括二手房業務、新房業務和海外業務。
分業務來看，2019年我愛我家二手房業務實現收入57.19億元，同比增長4.3%，新房業務實現收入19億元，同比增長16.5%，二手房業務和新房業務分別佔營業收入的51.01%和16.99%。
值得關注的是，我愛我家新房業務不僅增速遠超二手房業務，而且新房業務全年收入已經達到二手房業務的1/3。
在2019年上半年，我愛我家新房業務收入7.52億元，可見，2019年下半年，我愛我家新房業務收入達11.48億元。
財報顯示，我愛我家六成以上的城市新房收入實現同比提升，月均可售項目數量超過2000個，覆蓋全國重點開發商。
還有一組數字也值得我們關注：2019年，二手房買賣客單均價約5萬元，同比增長14%；二手房業務月度人均業績1.53萬元，同比增長12.20%；新房渠道業務客單價5.23萬元，同比增長15.76%。
從毛利率來看，我愛我家新房業務的毛利率遠不及經紀業務，2019年經紀業務的毛利率高達34.26%，而新房業務僅為19.75%。
海外業務方面，截至2019年，我愛我家已開設海外城市公司6家，海外業務覆蓋美國、加拿大、阿聯酋、日本、馬來西亞、越南等。從我愛我家財報單獨列示海外業務足以看出其對海外市場的重視。但海外業務因目前佔整體業務的比重較低，財報並沒有單獨披露海外業務的收入情況。
除了傳統的房地產經紀業務，我愛我家最近幾年一直不遺餘力地推動房屋資產管理業務。而房屋資產管理業務對應的正是我愛我家的長租公寓業務線。
截至2019年底，“相寓”全國在管規模27.6萬套，實現收入18.72億元，同比增長13.1%，全國全年平均出租率達95%，全年平均出房週期12.6天，其中2019年第四季度平均銷控期同比縮短17%。
“相寓”的經營表現真的如財報披露的這麼好嗎？
對比以往財報數據，PropTech研習社發現2019年“相寓”規模一直在縮減。
粗略計算，2019年上半年，“相寓”規模縮減了大約一萬套，到了下半年“相寓”規模繼續縮減了1.64萬套，2019年全年，“相寓”累計減少了2.7萬套。而在2018年，“相寓”規模可是淨增 4.8 萬套。
我愛我家在最新的一期財報中並沒有“相寓”的營收和淨利潤情況，而在2018 年，“相寓”全國委託收益 16.54 億元，同比 2017 年淨增 5.57 億元，增長 50.78%。
5.6億元收購藍海購
進軍商辦領域和家裝VR
我愛我家的商業資產管理業務主要依託於零售商業品牌“昆百大”以及新收購公司“藍海購”。
其中，商業資產運營品牌 “ 昆百大” 專注於大型購物中心的運營管理，運營項目7個，管理面積約40萬平方米，自持面積約24萬平方米，管理商業項目品牌包括昆明百貨大樓新紀元店、新天地、新西南、新都會、國際派、大理泰業、昆明走廊等。
為了佈局商業版圖，2019年內，我愛我家還以5.6億元人民幣為對價收購了湖南藍海購企業策劃有限公司100%股權。
我愛我家為何要斥巨資收購藍海購？5.6億元的收購價款相當於我愛我家2019年扣非淨利潤的70%。
財報顯示，藍海購為國家級高新技術企業、雙軟企業，涵蓋房地產租售、商業地產運營、星級酒店連鎖等業務板塊。“藍海購”是社區商業及商業公寓銷售運營專業服務商，藍海購的加入使公司商業地產營銷及運營業務得到有效補充，為公司在商業地產領域的未來發展奠定基礎。
此次收購，雙方也簽訂了對賭協議：藍海購2019年、2020年和2011年實現扣除非經常性損益後的合併報表口徑下歸屬於母公司股東的累積淨利潤分別不低於7000萬元、1.5億元及2.4億元。若藍海購無法兌現業績承諾，則藍海購要向我愛我家進行補償。
2019年度，藍海購實現扣非歸母淨利潤8735萬元，超過7000萬元的業績要求，順利完成第一年業績承諾。
此外，我愛我家於2019年9月正式進軍商業辦公領域，我愛我家官網上線了商業辦公頻道，目前寫字樓租賃業務已拓展至北京、杭州、南京、上海、成都、青島六個城市，上架商辦房源23000餘套。
我愛我家商辦頻道 來源 / 我愛我家官網
在商辦領域，我愛我家選擇牽手中國排名靠前的商辦中介遠行地產。
2019年9月，PropTech研習社發現，我愛我家攜手遠行地產成立合資公司“我愛遠行”，並在我愛我家官網推出了全新的“商業辦公頻道”。彼時我愛我家的商辦業務僅覆蓋北京、上海、杭州、南京四個城市。
我愛我家與遠行地產達成戰略合作 來源 / 我愛我家官網
而在我愛我家推出商辦頻道半年多前，我愛我家的競爭對手貝殼找房早已上線了“商業辦公頻道”。
除了紛紛殺入商辦領域，兩位競爭對手都不約而同盯上家裝領域。
財報顯示，2019年，我愛我家著力佈局 VR 技術及其衍生應用場景，全年累計製作完成VR房源24.2萬套，其中16.1萬套配備了VR裝修效果展示。我愛我家網“ VR 看房方案”於2018年6月首次上線；2019年6月，在“ VR 看房方案”基礎上升級的“一鍵換裝”功能在公司官網和移動端上線。
而在貝殼找房2週歲生日上，貝殼找房發佈家裝品牌“被窩”，這標誌著貝殼找房正式進軍家裝行業。
貝殼找房家裝品牌“被窩” 來源 / 貝殼找房官網
全年在58趕集廣告投放超2億
研發投入近8000萬
2018年6月，我愛我家引入58 集團作為戰略投資者。58 集團以支付現金10.68億元的方式，獲得我愛我家8.28%的股權。
但我愛我家和58集團的關係並不只是公司與持股股東那麼簡單。財報顯示，58集團連續兩年蟬聯我愛我家第一大供應商。
2018年、2019年，我愛我家在58趕集官網分別投放了約1.5億元和1.2億元的廣告，在好租官網分別投放了約1.2億元和1億元的廣告，而好租系58同城內部孵化的商辦租賃平臺。總的來說，我愛我家連續兩年在58系平臺投放的廣告金額均超過2億元。
2019年，我愛我家研發投入總金額高達7933萬元，較2018年同期增長27%。截至2019年底，我愛我家擁有341位研發人員，較2018年減少了18人，研發人員佔比僅為0.7%。
反觀競爭對手貝殼找房，產品和研發人員佔平臺專業線整體人員數量超過57.03%
我愛我家研發情況 來源 / 公司公告
我愛我家一年大幾千萬的研發費用都投哪兒了?
財報顯示，這錢花在了打造數據中臺，建立數據資產體系。
2019年，我愛我家從雲計算、大數據、人工智能和物聯網等技術出發，以“ 雲上愛家”和“ 數據愛家” 為基礎支撐，大力強化房客源、員工與產業生態三大數字化轉型。
我愛我家的中後臺管理線上化範圍進一步擴大，現已建設電子簽章系統，引入契約鎖電子簽章平臺，搭建招聘系統和“ 繁星學習平臺”。此外，我愛我家混合雲框架已搭建成型。
那這筆投資短期內能產生立竿見影的效果嗎？
從用戶增長來看這筆錢花的並不冤。
財報顯示，我愛我家網2019年全年日均活躍用戶數（ DAU）為 28.1萬，同比上升16.4%。移動端（ APP+WAP）的DAU為 20.6萬，佔總量的73%，較去年同期增長4%。我愛我家官網佣金貢獻率在2019年9月達到18.1%，首次超過外部線上渠道的貢獻總和，2019年12月，官網佣金貢獻率佔比進一步提高到19.2%。
整體裁員9%
本科以上學歷佔比1/10
截至2019年底，我愛我家旗下在職員工47864人，其中，銷售人員39857人，銷售人員佔比超過80%。而在2018年底，我愛我家旗下在職員工52415名（銷售人員43332人），也就是說2019年全年，我愛我家的員工人數減少了4551人，整體裁員比例約為9%；銷售人員較2018年底減少3475人，銷售人員裁員比例約為8%。
從學歷層次來看，我愛我家47864名員工中，本科及以上學歷的人數達5246人，佔比約為1/10。
我愛我家員工情況 來源 / 公司財報
值得關注的是，我愛我家在財報中還披露了勞務外包情況，2019年勞務外包支付的報酬總額約為5.04億元，勞務外包的工時總數約為2048.6萬小時，粗略計算，每位外包員工的時薪約為24.6元。
而在2018年，我愛我家勞務外包支付的報酬總額和勞務外包的工時總數分別為2.79億元和1586.5萬小時，每位外包員工的時薪約為17.6元。這麼看，我愛我家外包員工的時薪在2019年提升了約40%。
我愛我家在2019年財報中提到了公司的發展戰略：公司以二手房業務為壓艙石，以相寓業務為護城河，以新房業務為戰略機會窗口，以房後衍生業務為增值服務價值提升點，形成了相對完整、穩定的業務結構。
從我愛我家的戰略規劃中，不難看出我愛我家多元化發展的決心與勇氣。
跟在老大哥鏈家身後的我愛我家，在經紀業務上，已經被老大哥越甩越遠，在其他賽道尋求突破的我愛我家還是鏈家的競爭對手嗎？
