產業地產是指以土地為基本要素，以企業為運作主體，圍繞區域“產、城、人”的有效聚合和持續發展所開展的一系列市場化經濟活動的總稱。
產業地產的前身，是工業地產。直到2003年，才轉變為產業地產。從早期的廠房到如今的科研基地、產業園區，經過四十多年的發展，產業地產的道路越走越寬。
和訊網聯合賽迪顧問，發佈《2020中國產業地產產業創新與投資趨勢》。本文僅提供報告核心觀點，完整報告請掃描文末二維碼，前往百度網盤下載。
產業環境：一二線城市用地收緊新興產業態勢向好
相比住宅、商業地產領域的總量及結構性過剩，在我國城鎮化進程加快、產業升級、區域產業利好政策頻出的多重推動下，產業地產市場發展相對活躍，產業園區、產業新城等建設的力度明顯增加。相比於2018年，2019年一二線城市工業用地整體呈現收緊態勢。
2014-2019年中國一二線城市工業用地成交面積
數據來源：各市自然資源局，賽迪顧問整理
在複雜多變的外部形勢下，2019年國內戰略性新興產業仍保持穩定、向好發展態勢，持續引領經濟高質量發展。上游戰略性新興產業的發展為下游產業地產行業奠定紮實基礎，一大批人工智能、5G等科技園區湧現。
2016-2019年中國戰略性新興產業增加值增速
數據來源：國家統計局，賽迪顧問整理
在資本市場，產業地產得到了私募基金的充分認可。其中，物流類地產運營成本低、客戶結構簡單、租賃期長、現金流穩定、投資回報率高，尤其受資本市場認可。平安不動產、銀證基金、嘉民基金等一批私募基金，以向專業物流地產商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區的發展擴張。
一線城市地產項目投資回報水平
數據來源：賽迪顧問，2020年2月
產業分佈：市場主體背景各異項目集中在五大城市群
據不完全統計，截止2019年底，國內參與產業地產項目運作的市場主體超過110家，背景各異，水平參差。目前，市場主體類型和數量仍在增多，實業資本、金融機構等紛紛入局。
其中，總部位於北上廣深的企業總數共計70家，佔比超過60%，其餘企業則分佈在南京、武漢、長沙等新一線城市，以及城市群中心城市周邊各區域。
2019年中國產業地產企業總部分佈（個）
數據來源：賽迪顧問，2020年2月
國內產業地產項目，據不完全統計共有233個（以官網披露為準），主要分佈在京津冀（53個）、長三角（68個）、珠三角（35個）、長江中游（40個）和川渝地區（11個）這五大城市群。此外，在昆明、青島、長春、海口、貴陽等地均有多個產業地產項目。
產業現狀：房地產開發仍據主導收入盈利兩級分化
由於產業地產仍處於起步發展階段，多數參與主體多為開發、招商、運營全產業鏈參與，收入尚未能明確拆分。因此，本文尚不做區分。
此外，由於三、四季度為行業重點發力週期，半年度或三季度數據不能反映全年情況，在2019年年度數據尚未完全披露的情況下，本文采用2018年年度數據進行分析。
數據來源：wind，賽迪顧問
從數據來看，行業內超過七成的上市企業收入來源仍以房地產為主。與此同時，其他房地產收入佔比低於50%的企業中，主要營收也並非產業服務，而是工程建設或其他多元化業務。產業地產行業仍不能擺脫“地產主導模式”。
2018年中國產業地產行業上市企業（已披露）房地產銷售及租賃佔營業收入的比重
數據來源：wind，賽迪顧問
此外，產業地產企業的收入規模與盈利能力呈現嚴重兩級分化的趨勢。2018年，行業內上市企業營業收入、利潤規模分佈在5億-900億元，1000萬-200億元，呈現巨大的分化。其中，淨利潤規模超過30億元，乃至百億元的企業多為地產背景類，其餘則基本為城投背景類。
2018年中國產業地產行業上市企業營業收入（億元）
數據來源：wind，賽迪顧問
2018年中國產業地產行業上市企業淨利潤（億元）
數據來源：wind，賽迪顧問
產業未來：向輕資產模式轉型??加大一二線工業土地儲備
相比於商業用地，工業用地價格優勢更加明顯，且在一二線城市可設計的低密獨棟類型產品的稀缺性更強。2020年，一二線城市工業土地將集中調規增容，並收緊向園區平臺的供給，產業地產商應加大工業土地市場儲備。
2019年一二線工業土地出讓面積前十城市
數據來源：賽迪顧問
境外園區投資，以企業自發投資為主，市場化園區開發平臺有待介入，為國內城投公司、園區運營商等拓展海外業務提供了機會。根據國內企業海外投資集中度，可重點關注俄羅斯、越南、老撾、阿聯酋等“一帶一路”區域。
從行業來看，由重向輕的戰略創新正在開展，輕資產模式或將成為未來的主要趨勢。但輕資產運營必須在戰略上擺脫對“招商人員”的依賴，注重以產業數據為核心的“招商工具”的開發與應用，注重已沉澱客戶的深度互動與潛在需求挖掘，注重“招商方法論”的提煉和傳承。
圖 10國內大數據招商引資平臺及企業
數據來源：賽迪顧問整理
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