在动迁房买卖过程中，由于存在三年期的过户限制，所以都会约定过了限制期后双方应配合过户，而这也就为日后的过户埋下了风险隐患，由于房价上涨的原因以及限购政策变化，很多卖家在过户时都会找各种借口不配合，如果碰上算有点良心的卖家，也就是让买家加点价钱就配合过户了事了，而遇到那些不诚信的卖家，就没这么简单了，他们会找出买家的各种问题，拒绝过户要求解约还房，甚至冒着违约赔偿风险也要不惜一试。
本案中，买家原告A与B系夫妻关系，2016年8月，通过中介公司介绍，原告A与卖家被告签订了一份动迁房的《房屋买卖合同》，合同约定：动迁房屋建筑面积85.58平方米以69万元，预付定金20万元，2016年8月21日前拿到产证付10万元，2016年12月31日之前付29万元，交房日期为2017年1月10日，余留10万元到过户当天付清。由于该动迁安置房的房地产权证载明，自2014年8月12日起三年内不得转让、抵押。故双方还约定：甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续，无条件把此房过户给乙方，在过户中产生的税收等费用由乙方全部承担房产证过户日期以国家允许的日期为房子过户日，最长时间为5年，甲方应无条件提供办理房产过户手续，卖家不得以任何理由在一星期内不办或拖延办理过户手续，过户费用尽力为最低价，否则属于卖家违约，应赔偿给乙方本房屋市场价的3倍。甲方保证该房为唯一一套住房，若甲方违约税费由甲方自己承担。合同签订后，原告按约支付房款，被告将房产证原件交给原告，2017年1月被告方通知原告又不准备卖了。原告在将动迁房钥匙换掉，被告方报警。由于双方矛盾激化，无法解决，故原告只能诉至法院。
作为原告而言，如果是为了保房子的话，其诉请必定要求继续履行合同，以及追究违约责任。而这样的诉请能够得到法院支持的前提，是需要《房屋买卖合同》真实合法有效，且原告具有购买资格，不存在履约不能的障碍。而被告一方来讲，就是要找到原告不符合上述情形的理据，证明合同无效或者仅仅是预定合同不能认定构成房屋买卖合同、以及原告属于限购无法履行合同的事实。经查原告A未缴纳社保存在限购，原告B缴纳社保具有购买资格，但《房屋买卖合同》又是原告A与被告签订的，原告B没有签字。在这种情况下，原告A败诉的风险明显高于被告，然而作为原告A，其实没有什么更好的选择，只能放手一搏，除了证明上述前提外，尽最大可能运用诚实信用原则来争取法官的倾向。
原、被告就本案的最主要争议焦点在于，《房屋买卖合同》是原告A与被告签订，原告A未缴纳社保属于限购，无法履行合同，而原告B缴纳社保不存在限购，原告B未在合同上签字，是否可以作为买受人，来主张继续履行合同？
原告诉请理由是，原告A、B在签合同时就是夫妻关系，原告B参与整个购房过程，未在合同上签字是住的远不方便，被告对此也是知情的。原告还提供中介的证人证言，因此，原告B也是共同买方。但原告的主张实际上违反合同相对性原则的，除非当事人另有约定，或者是法律的直接规定，否则要突破合同相对性，是很难得到支持的。就本案实际情况来看，就要找到与之相关的法律规定，或者要让法官采信双方之间是存在约定或者认可原告B是共同买受人的。
被告辩称理由是，合同系与原告A签订，与原告B无关，合同约定“最长期限5年”的条款为格式条款，是针对原告A限购而专门拟定的条款，因为当时原告A未缴社保，原告B差8个月，故此处“乙方”显然指原告A，且房屋不用贷款，当时就可以网签买受人和过户时间。签订合同至今原告A没有缴纳社保，因此即使到了合同最长过户期限5年，原告A仍然无资格购买房屋，该行为已表明其根本无法履行合同。虽然感觉被告不是很诚信，但其理据还是很充分的，不管是签约上，还是在签约条款具体内容上，都能反映都是根据原告A实际情况进行确定的，与原告B无关。
2017年4月5日，原告A、B向青浦法院起诉被告，请求判令：被告将系争房屋交付给原告A、B，赔偿违约金20万元，并配合原告A、B将系争房屋过户至两人名下。被告对此也提起反诉，青浦法院于2017年9月4日作出判决：1、原告A与被告签订于2016年8月18日的《房屋买卖合同》于2017年5月9日解除；2、被告返还原告A已付房款59万元；3、原告A将系争房屋返还给被告；4、驳回原告A、B的全部诉讼请求。后原告A、B不服一审判决，向二中院提起上诉。二中院经审理后裁定发回青浦法院重审（很遗憾，由于没有检索到一审判决以及重审裁定，因此不知道一审法院是以什么理由判决不支持原告A、B的，以及二审法院是以什么理由裁定发回重审的）。
青浦法院经过重审认为，双方争议焦点为系争房屋买受人是原告A一人还是原告A、B。根据当事人庭审陈述并结合微信聊天记录等证据材料可以认定B在系争房屋购买过程中全程参与包括看房、合同协商等、2017年1月1日之前未与原告A方直接沟通、房产证交付原告A方、涉案合同签订情况等事实，与证人周某某陈述内容基本一致，故对中介周某某的证人证言法院予以采信...B全程参与系争房屋买卖，并对原告A签订合同的行为表示认可，故法院认定系争房屋购房人为原告A、B...经过重审后判决：一、被告应于判决生效之日起十日内配合原告A、B办理位于上海市青浦区赵屯镇青赵公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋过户至原告A、B名下过户所需税费由原告A、B与被告各自负担；二、原告A、B应于上述房产登记过户完成之日起十日内支付被告房款10万元已履行；三、被告应于判决生效之日起十日内支付原告A、B逾期交房违约金5,000元；四、驳回原告A、B的其余诉讼请求；五、驳回被告的诉讼请求。一审法院还是采信原告的主张，虽然没有书面约定，但是双方以实际行为都是认可原告B是实际共同买受人的观点。
被告不服重审判决，向二中院提前上诉，由于庭审中原告A、B表示自愿承担被告在系争房屋过户过程中产生的相关税、费。二审认为涉案《房屋买卖合同》签订时，原告A、B系夫妻关系，根据各方当事人陈述及微信聊天记录等证据显示，B全程参与系争房屋购买过程并对原告A签订买卖合同的行为表示认可，因此原告A在合同上签名的行为可视作家事代理行为，B亦为涉案房屋买卖合同的实际相对方之一。故二审最终判决，变更青浦法院民事判决主文第一项为被告应于本判决生效之日起十日内配合原告A、B办理上海市青浦区赵屯镇青赵公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋过户至原告A、B名下过户所需税费由原告A、B共同负担。其他判决项均予以维持。由此可见，二审法院就原告B的作为房屋买卖合同的实际相对方之一，找到了相应的法律依据，即家事代理行为，一般是指夫妻一方因日常事务在与第三人进行民事交往时所为法律行为，视为夫妻共同的意思表示，配偶对方承担连带责任，更何况本案中原告B一直参与买卖整个过程，被告也都是明确知晓。
总得来讲，这个案件虽然最终不管是青浦法院，还是二中院都支持原告A、B，但是对于案件中原被告当事人来讲，真可谓是一波三折，整个诉讼过程应该都是非常煎熬的，因此，有必要提醒购买动迁房的买家，最好在签订的《房屋买卖合同》中作明确约定，若买家存在限购或者其他原因导致无法履行本合同的，买家有权指定任一第三方来履约，卖家应无条件的配合履约，且不得提出任何异议。这样就能够基本上杜绝此类事情的发生，当然，这个案例也给到我们律师很好指导，在处理类似案件时，可以借鉴这个思路来解决问题。
以上案件来源于（2019）沪02民终1796号
