民间借贷事情经常发生，一般都是通过信用担保的方式进行，有些也通过抵押担保的方式进行，不过有些人不去房管部门办理抵押登记，而是通过签订买卖房屋的方式进行，那么这种情况下获得房屋的所有权，受到法律保护吗？【案例来源：文书裁判网（2020）皖03民终2408号】
案情简介：
2018年3月28日，刘某和余某双方签订借款协议，载明借款金额25万元，借款期限自2018年3月28日起至2019年3月28日，借款利息约定月利率2%。同年4月6日，刘某又向余某借款，并出具借款金额为100000元的借条一张。为担保借款合同履行，双方协商以刘某所有的蚌埠市房屋进行担保。为此，2018年3月26日，刘某与余某签订了房屋买卖合同，约定刘某将以51万元的价格将上述房屋出售给余某。同日，刘某出具了委托书，委托朱某办理房屋买卖合同中的房屋银行贷款归还、结清、注销抵押登记、房屋过户登记等事宜。因刘某未能按约清偿借款，2020年1月21日，朱某代刘某与余某签订《蚌埠市存量房买卖合同》，并将房屋过户至余某名下。遂引发本诉。
法律分析：
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十一条的规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保证实现债权需要担保的，可以依法设立担保物权。本案中，余某与刘某于2018年3月28日签订借款协议。为担保借款合同履行，双方协商以刘某所有房屋进行担保。债权人余某与债务人刘某以签订房屋买卖合同并由刘某向朱某出具委托书办理房屋买卖合同中的房屋银行贷款归还、结清、注销抵押登记、房屋过户登记等形式来保证债权的实现，目的是为了担保民间借贷债务的有效履行，双方订立房屋买卖合同及向朱某出具委托书的行为是设立担保物权的行为，不是实际履行房屋买卖合同。2020年1月21日朱某代刘某与余某签订买卖合同并将房屋过户至余某名下，该行为也是双方借款担保行为。因为此时刘某未能按约清偿借款，余某没有证据证明2020年1月21日刘某有把房屋卖给余某真实意思表示，且该房屋买卖合同也没有约定如刘某没有按期偿还借款，房屋可以抵付借款债务等内容，故朱某的该行为应认定为双方借款担保行为的继续，不是实质上的履行房屋买卖行为。因而，余某不能获得涉案房产的所有权。
律师评论：
借款用房产担保应该选择去做抵押登记，或者协议中规定用房产抵债处理。
