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中国夫妻离婚时，他们在美国共同持有的房产如何处理？毫无疑问，把房子卖掉然后分钱肯定是解决方案之一。但如果他们达成协议确定美国的房产归一方所有，另一方分得其它婚内财产（如现金或国内房产），在这种情况下，他们该如何将共同所有的美国房产转归一方独有呢？本文就谈谈"除名契"（Quitclaim Deed，也可翻译成"放弃索偿契据"）在离婚不动产分割中的使用及应注意的陷阱。
首先需要提到的是，不动产的处置是属地管辖（中美皆如此），中国对房产分割的法律并不适用于美国，分割美国的房产仍然要依据美国当地的法律。在美国，当夫妻离婚房产归属一方所有时，几乎所有的州都允许通过签署"除名契"来实现这一目的。
"除名契"是用于不动产转让的一种法律文件。转让方，也就是签署契据的一方叫"Grantor"，受让房产权利的一方叫"Grantee"。"除名契"不同于我们在房产买卖中签署的"转移契"（Grant Deed），可以说，两者非常不同。如果买房时卖方希望以"除名契"代替"转移契"转让给您房产，您可千万要小心了，千万别被忽悠！原因见我们下文的讨论。
"除名契"和"转移契"都是用于不动产转让的法律文件，但在除名契中，转让方让渡的（或者说放弃的）仅仅是他对不动产的一切权利，至于他是否真的拥有这些权利，转让方不做出任何保证。换句话说，如果受让方根据一张"除名契"接收了房屋后发现被骗了，因为转让方压根儿没有所有权，受让方也无法要求转让方承担责任或向其追讨。说得夸张点儿，一个人可以通过"除名契"将美国国会大厦转让给您，但由于他对国会大厦不拥有任何权利，您也就没有受让到任何权利，但这一转让行为并不违法。
"转让契"（Grant Deed）则不同。在转让契中，转让方不仅将他对不动产拥有的权利（通常是一切权利包括所有权）转让给受让方，而且还要保证他真实拥有这些权利且这些权利上不存在瑕疵（比如说所有权上不存在抵押、留置等第三方权利）。如果受让方接收房屋后发现产权上存在瑕疵，受让方是可以根据"转让契"上的保证向转让方进行追索的。所以，陌生人之间的房屋买卖通常应当使用"转让契"而非"除名契"。
既然"除名契"不能保证转让方真实拥有要让渡的权利，那它在实践中有什么用呢？"除名契"主要用于消除产权上的不确定性（英文通常叫"cure clouds on titles"），经常适用于家庭成员（或离婚夫妻）之间的产权转让，因为家庭成员之间通常了解对方是否真实拥有产权，以及房产上是否有抵押、留置等第三方权利，但有时又不确定对方是否还有其它附属权利。举个例子，父母希望将房屋转让给儿子和儿媳，儿子和儿媳知道父母真实拥有该房屋，且产权上无抵押，但不确定父母是否有权终其一生居住在该房屋中，为了消除儿子和儿媳的疑虑，父母可以通过"除名契"将他们对房屋拥有的一切权利，不管是所有权、居住权、还是什么别的权利，统统转让给儿子和儿媳。
在离婚财产分割中，分得不动产的一方通常会要求对方签一份"除名契"，从而将对方对不动产的一切权利（包括可能拥有的部分产权）统统转让给自己。如果夫妻在婚内共同购置了房屋，且以该房屋作抵押申请了房贷，离婚时放弃房产的妻子在签署"除名契"时如果处理不当（当然也可以是丈夫放弃房产），就会落入"房产归前夫，房贷我来背"的陷阱！看到这里，不怀好意的丈夫一定会劝老婆离婚时不必请律师了（当然，请个蹩脚律师也行），这样好忽悠她，哈哈！
之所以会产生这样的陷阱，是因为"除名契"转移的是"权利"但不转移"债务"！如果夫妻婚内共同申请了房贷，妻子签署的一纸"除名契"只是将她对房产的权利（包括所有权）转给了前夫，但并没有转让她对银行的负债，离婚后，夫妻仍旧共同负有偿还房贷的义务。如果前夫离婚后还不上房贷，银行是有权向这个倒霉的妻子追讨欠款的！
那么，这个倒霉的妻子应当怎样做才能保护自己呢？她应当要求获得房产的前夫进行房贷再融资（Re-financing）并将她的名字从新贷款人中去除。而且，妻子签署"除名契"和丈夫签署银行再融资文件应当安排在同一时间进行，以防范道德风险（万一妻子签了"除名契"后丈夫拒绝再融资了咋办？反之亦然）。另外，许多州（包括加州）法律规定，"除名契"必须当着公证员（Notary）的面签署才有效，所以，签字时别忘了拉上公证员。"除名契"签好后还需到房屋所在地的登记机关备案，这样，公众才能够查询到该房屋已从夫妻共有转变成一人独有了。
最后值得一提的是，在加州，房产转让税（Transfer Tax）是房产转让价值的0.11%，但通过"除名契"在夫妻间转让房产无须缴纳"房产转让税"。这对于旧金山、硅谷等地一栋普普通通的房屋就要值150万到200万美元来说，也可以节省一笔不小的开支。
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