01
2020年6月23日，溫州五馬街旁一商鋪出現在“阿里拍賣司法”頻道！起拍價為280萬，評估價為375萬。
最後經過302輪競價，以1140萬人民幣的價格成交，整整是起拍價的4倍多，計26.23萬/平方米成交。這起拍賣共吸引了10人報名，9426人次的圍觀。
圖來源：阿里拍賣
這家商鋪位於溫州市鹿城區府前街五馬花園一層N8號，就在禪街和府前街交叉路口、五馬街西口對面，曾是一家滷味店。
當時拍完後，微信公眾號“樓市溫州”曾發文質疑。地段雖好，但1140萬元的成交價依然高的離譜。如果按照5%的回報率計算，此店面需要租到57萬/年的租金，才能支撐得起如此高的成交價。
租金57萬/年可能嗎？這可是大大的問號。
02
戲劇性的一幕發生了。
2020年10月20日，該建築面積43.46㎡的店面，再次出現在“阿里拍賣司法”上，最後經過390輪競價，以812萬人民幣的價格成交，相比280萬的起拍價，漲幅高達190%，折算單價高達186838元/㎡。這起拍賣共吸引了12人報名，10571人次的圍觀。
雖然仍舊是天價，但與之前6月23日的拍賣價相比，整整少了328萬，這過程著實耐人尋味。
圖來源：阿里拍賣
細細查看，司法拍賣網頁詳情，發現了一條有趣的蛛絲馬跡。
在《拍賣標的調查情況表》上第7條寫著“本院已對惡意競拍人王某某、黃某某作出處罰決定，並限制其參與競拍”。看情況，之前有人惡意競拍，才導致拍賣價格如此之高。
圖來源：阿里拍賣
無獨有偶，新浪上爆出了《自家商鋪被司法拍賣，溫州夫妻倆惡意競價又悔拍不僅80萬元保證金沒了》的新聞。
報道稱，妻子以自己名下商鋪為人擔保，結果成為被執行人，商鋪被司法拍賣。夫妻倆為了擾亂拍賣，竟兩次惡意高價競拍又悔拍。近日，蒼南縣法院對這夫妻2人分別作出罰款10萬元、5萬元的司法處罰。根據我國法律，10萬元的司法處罰是個人罰款的頂格處罰。
今年4月14日，競拍人黃某以最高價899萬元拍下，但事後無正當理由悔拍，法院不得不重新拍賣。6月24日，法院將拍賣保證金提升至50萬元，再次將此商鋪掛拍。最終競買人王某出價190次，將標的物競價至1140萬元後，卻逾期未繳納餘款。
法官對此展開調查發現，黃某和王某竟是一對夫妻，而且第二次競價成功的王某就是該商鋪所有人、執行案件的被執行人。為了讓自己的商鋪不被拍賣，兩人明知沒有競買能力，卻仍堅持競價，兩次以最高價競得又悔拍。（來源新浪網，略有整理刪減）
雖然新浪網沒有具體指出商鋪位置，但根據時間、金額和被處罰人姓氏看，大概率就是指這套商鋪了。一波三折的拍賣過程，堪比電影大片的情節。
不知道惡意拍賣的人是如何考慮的，這樣的擾亂完全沒有意義，也難以阻止最後被拍賣的結果。
而且第一次30萬的保證金，第二次50萬的保證金都會被沒收，同時面臨合計15萬元的司法處罰。這道理難道完全不知道，或者錢很多？
03
說回這次拍賣，最終以812萬的總價成交，到底值不值呢?
我們依然以5%的回報反推租金，812萬的成交價需要約40萬的年租金來支撐，猜測有一定難度。如果預期回報率4%，那隻用約32萬的年租金，這樣達成的可能性還是有的。
或許今年國慶開街的公園路給市場帶來了信心。
國慶期間，禪街、五馬街、公園路人山人海，水洩不通。人最多的時段，走路都停不下來，後面行人會推著你往前走。
10月2日 五馬街 公園路 實拍
有人感嘆，多少年沒見這麼多人了，這才是溫州，這才是五馬街！
半個月過去了，小編週末又去過一次禪街、五馬街、公園路，人流量比國慶少了一些，但比起之前那還是要多很多的，一路上熙熙攘攘，感覺到了旅遊城市，除了本地口音，還有很多外地的遊客。
買店面，買的就是流量，越多的流量就代表越大的價值。從這次店面的成交價看，競拍者一定看好此地段的未來，看好這個黃金地段未來的人氣。
04
溫州確實需要一張老街名片。
去成都，我們不會去萬象城，而是去，老城的寬窄巷子走走。去蘇州，我們不會去萬達廣場，而是去，老城的觀前街逛逛。
而溫州最有可能成為這張名片的地方就是禪街、五馬街、公園路。
溫州也確實對此下了一番功夫。公園路是第一次大規模升級改造，五馬街、禪街都已經是第二次大規模升級改造。
此次三條街的改造，展現的氣魄，力度以及思路都要大大好於之前。
公園路 改造時 照片
但依然還有些不足，比如三條街合在一起，長度已經足夠，但縱深不夠，兩邊的巷子還有許多潛力可挖，讓目前的一條線，變成一個網。
要知道主幹線上的租金，只有品牌旗艦才能承受，而這些連鎖旗艦店哪裡都有，並沒有太多的吸引力。更多的個性網紅店，需要更低的租金。依託主幹道，縱橫交錯的小巷，才是各種業態百花齊放的陣地。
三條街的周邊有許多溫州老城記憶，這些記憶零散的，散佈在周邊。目前雖然都在翻新改造，但依然各自為政，沒能形成一條很好的步行動線，沒能發揮出老街的文化底色。
同時也缺少一些可以拍照的打卡點，比如之前五匹馬的雕像，在五馬街街頭的時候，會有很多人聚集拍照。
溫州 鼓樓街譙樓 實拍
另外公園裡，五馬街有許多店面不是個人的，這些店鋪是有機會以有利文化街區發展的角度，進行招租的，而不僅僅考察租金收入的高低。
以租金優惠，引進更加有文化特色的商業項目，才能讓文化街區更長遠的發展下去，一個無料書鋪是不夠的，需要更多更多這樣的項目。巨大的流量需要，停下來，留下來，坐下來，而不是白白從這頭進去，看一圈從那頭出去。
曾經的溫州，在崢嶸歲月裡，勇立潮頭，
如今的溫州，在轉型升級中，披荊斬棘。
溫州是父輩眼中的璀璨，
同樣是我輩眼中的信仰，
這是溫州，這是我們的家鄉！
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