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2020年6月23日，温州五马街旁一商铺出现在“阿里拍卖司法”频道！起拍价为280万，评估价为375万。
最后经过302轮竞价，以1140万人民币的价格成交，整整是起拍价的4倍多，计26.23万/平方米成交。这起拍卖共吸引了10人报名，9426人次的围观。
图来源：阿里拍卖
这家商铺位于温州市鹿城区府前街五马花园一层N8号，就在禅街和府前街交叉路口、五马街西口对面，曾是一家卤味店。
当时拍完后，微信公众号“楼市温州”曾发文质疑。地段虽好，但1140万元的成交价依然高的离谱。如果按照5%的回报率计算，此店面需要租到57万/年的租金，才能支撑得起如此高的成交价。
租金57万/年可能吗？这可是大大的问号。
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戏剧性的一幕发生了。
2020年10月20日，该建筑面积43.46㎡的店面，再次出现在“阿里拍卖司法”上，最后经过390轮竞价，以812万人民币的价格成交，相比280万的起拍价，涨幅高达190%，折算单价高达186838元/㎡。这起拍卖共吸引了12人报名，10571人次的围观。
虽然仍旧是天价，但与之前6月23日的拍卖价相比，整整少了328万，这过程着实耐人寻味。
图来源：阿里拍卖
细细查看，司法拍卖网页详情，发现了一条有趣的蛛丝马迹。
在《拍卖标的调查情况表》上第7条写着“本院已对恶意竞拍人王某某、黄某某作出处罚决定，并限制其参与竞拍”。看情况，之前有人恶意竞拍，才导致拍卖价格如此之高。
图来源：阿里拍卖
无独有偶，新浪上爆出了《自家商铺被司法拍卖，温州夫妻俩恶意竞价又悔拍不仅80万元保证金没了》的新闻。
报道称，妻子以自己名下商铺为人担保，结果成为被执行人，商铺被司法拍卖。夫妻俩为了扰乱拍卖，竟两次恶意高价竞拍又悔拍。近日，苍南县法院对这夫妻2人分别作出罚款10万元、5万元的司法处罚。根据我国法律，10万元的司法处罚是个人罚款的顶格处罚。
今年4月14日，竞拍人黄某以最高价899万元拍下，但事后无正当理由悔拍，法院不得不重新拍卖。6月24日，法院将拍卖保证金提升至50万元，再次将此商铺挂拍。最终竞买人王某出价190次，将标的物竞价至1140万元后，却逾期未缴纳余款。
法官对此展开调查发现，黄某和王某竟是一对夫妻，而且第二次竞价成功的王某就是该商铺所有人、执行案件的被执行人。为了让自己的商铺不被拍卖，两人明知没有竞买能力，却仍坚持竞价，两次以最高价竞得又悔拍。（来源新浪网，略有整理删减）
虽然新浪网没有具体指出商铺位置，但根据时间、金额和被处罚人姓氏看，大概率就是指这套商铺了。一波三折的拍卖过程，堪比电影大片的情节。
不知道恶意拍卖的人是如何考虑的，这样的扰乱完全没有意义，也难以阻止最后被拍卖的结果。
而且第一次30万的保证金，第二次50万的保证金都会被没收，同时面临合计15万元的司法处罚。这道理难道完全不知道，或者钱很多？
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说回这次拍卖，最终以812万的总价成交，到底值不值呢?
我们依然以5%的回报反推租金，812万的成交价需要约40万的年租金来支撑，猜测有一定难度。如果预期回报率4%，那只用约32万的年租金，这样达成的可能性还是有的。
或许今年国庆开街的公园路给市场带来了信心。
国庆期间，禅街、五马街、公园路人山人海，水泄不通。人最多的时段，走路都停不下来，后面行人会推着你往前走。
10月2日 五马街 公园路 实拍
有人感叹，多少年没见这么多人了，这才是温州，这才是五马街！
半个月过去了，小编周末又去过一次禅街、五马街、公园路，人流量比国庆少了一些，但比起之前那还是要多很多的，一路上熙熙攘攘，感觉到了旅游城市，除了本地口音，还有很多外地的游客。
买店面，买的就是流量，越多的流量就代表越大的价值。从这次店面的成交价看，竞拍者一定看好此地段的未来，看好这个黄金地段未来的人气。
04
温州确实需要一张老街名片。
去成都，我们不会去万象城，而是去，老城的宽窄巷子走走。去苏州，我们不会去万达广场，而是去，老城的观前街逛逛。
而温州最有可能成为这张名片的地方就是禅街、五马街、公园路。
温州也确实对此下了一番功夫。公园路是第一次大规模升级改造，五马街、禅街都已经是第二次大规模升级改造。
此次三条街的改造，展现的气魄，力度以及思路都要大大好于之前。
公园路 改造时 照片
但依然还有些不足，比如三条街合在一起，长度已经足够，但纵深不够，两边的巷子还有许多潜力可挖，让目前的一条线，变成一个网。
要知道主干线上的租金，只有品牌旗舰才能承受，而这些连锁旗舰店哪里都有，并没有太多的吸引力。更多的个性网红店，需要更低的租金。依托主干道，纵横交错的小巷，才是各种业态百花齐放的阵地。
三条街的周边有许多温州老城记忆，这些记忆零散的，散布在周边。目前虽然都在翻新改造，但依然各自为政，没能形成一条很好的步行动线，没能发挥出老街的文化底色。
同时也缺少一些可以拍照的打卡点，比如之前五匹马的雕像，在五马街街头的时候，会有很多人聚集拍照。
温州 鼓楼街谯楼 实拍
另外公园里，五马街有许多店面不是个人的，这些店铺是有机会以有利文化街区发展的角度，进行招租的，而不仅仅考察租金收入的高低。
以租金优惠，引进更加有文化特色的商业项目，才能让文化街区更长远的发展下去，一个无料书铺是不够的，需要更多更多这样的项目。巨大的流量需要，停下来，留下来，坐下来，而不是白白从这头进去，看一圈从那头出去。
曾经的温州，在峥嵘岁月里，勇立潮头，
如今的温州，在转型升级中，披荆斩棘。
温州是父辈眼中的璀璨，
同样是我辈眼中的信仰，
这是温州，这是我们的家乡！
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