《物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。” 從這條法規上看，小區物業自治管理完全是有法可依的！那麼，為何在中國之當下這種“自治”的動作卻在推行過程是困難重重？少有的幾個成功案例在快樂光輝幾年後，也慘怛收場？（當然也有在繼續堅持著，並得到業主一致好評的，但卻少之又少）
為何在當下的現實情況推行住宅物業自治管理會有“不適合”的反饋？
一、人的問題：
許多小區業主對於自己在小區的權利與義務的界限都不太願意搞清楚，大多數除了有“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態外，還有一小部分“會叫的孩子有奶喝”的主！反正我想要的就是我的主張訴求；我不想要的，誰做了就是有違物業管理最基本要求。至於小區裡是否要成立業主大會或業主委員會，與他何關呢？除非隨著他的意，或是能直接擺決定而不需要履行義務的好事。於是，空子就出來了！問一句：“你認真對待過貴小區業主大會的選票嗎？業委會成員選任時，你對他/她有了解嗎？”輕意把自己的權力及業務交給了業委會與之前輕意的地購房合同簽字前不看清誰是物業管理公司（物業管理費為何定那麼高）間有區別嗎？
業主自治的前提是該小區有一大批熱心且少有私心（沒私心不可能）的志願者，看看身邊的業主，有多少曾經積極地參加過小區裡組織的業主集體行動的？如志願者都不願意做，那麼從那裡找到機會去評估物業管理公司或業委會組織在管理中的漏洞？（道聽途說的信息能助你們利益充分獲得嗎？）
業主自治貴在於堅持！在眾口難調的眾多小業主們的不同需求下，如果只靠個別業主的一腔熱血，能堅持多少？另外，為什麼會有“自治”的念頭?不就是因為對現行的物業公司服務不滿嗎？對他們的收錢用錢的流程不認同嗎？那麼，自治之後的那群“熱心業主”能讓這些疑問不再是疑問嗎？
這就是在推行自治過程的困難之一：人的問題！
二、對自治過程中的營運知識及權利義務間的承擔問題：
關於自治，大部分的業主只是從媒體或別人口裡聽到：“自治後，可以少交物業管理費了、或是可以不交錢了。而且還能分到錢！因為小區停車費，廣告費的收益巨大了，之前都給物業公司給貪了..."你真的就明白這種利用小區共有資源賺取的公益性收入就是天大的且用不完的“聚寶盆”嗎？我們拿一個10萬平方/物業管理費1.50元/停車費月100元.輛的小區侃侃：這種小區最多會擠出500個左右的車位（如是小高層帶電梯的，大約3一年5.4萬一0臺電梯，按每臺電梯廣告一年1800元計，年5.4萬/月4500元）；那麼每月全額收入的費用為：物業管理費15萬（關鍵能全額收到嗎？）、停車費5萬+4500元電梯廣告費，約有20.45萬月收入（這裡不講公益性收入50%必須進維修基金補充，也不計你是不是能全額收入）。下面，我們討論一下營運成本：
通常正規的物業公司在履行小區物業管理時，它月度產生的成本項為：
- 行政費用（包括辦公費用，如電話、紙張、宣傳、街道及外圍聯誼、節日佈置計提、外出辦公交通...財務、人事等亂七八糟的雜費)，自治後也不可能此項費用不產生；估一下， 3000元？
- 人員費用（包括保安、保潔、工程、客服、綠化...部門的資源福利，更專業的如電梯、消防、通訊會由更專業公司承擔分包），自治之後，就拿這10萬平方的小區而言，a.保安設置：最起碼2個進出口，按國家勞動法規定一崗4人（二崗就8人）、監控4人、小區巡視4人（沒有節假日休假及公休的配置）、每班領班4人、主管1人=21人，按全外包給保安公司，4000元*21=84000元；b.保潔設置，按12000平方1人的區域配置，8名保潔人員+主管1人=9人，3800*9=34200元；c.工程配置，應付著過，配置3人（強電2、萬能工1），4500*3=13500元（只能做退休的，如果加金，這個數打不下來）；d.管理中心配置2名客服（經理兼客服，做1休1，12小時保證週一-週日天天有人接待），4500*2=9000元（也只能找退休的）。算一下，140700元沒了？
- 能耗費（電梯、公區的燈、各類泵...)電費、水費 少算一點，10萬平方的大約20000左右一個月！
- 各類設施設備營運類（主要指保養費）通常一臺電梯的月度保養費是400左右，30臺=12000元；年度年檢費一臺是600元，30臺月度分攤為1500元；（這裡先沒考慮電梯的中大修費用，及其他設施設備的保養費，如小區安防監控、消防聯動、道路小品、公燈、公共建築...）單電梯一個就需 要支出13500元！其他的少算算沒1萬打不下來吧，就算它1萬吧。
- 有收入就必須要開票吧，開票就必須交營業稅吧。物業管理費收入的稅率為6.6%左右。自治後，這筆也得交！（由代開票的那家公司交，成本一樣須從自治成本中支的）
- 管理酬金（利潤），通常佔總收入的3-5%，最高不得高於15%；自治之後，這筆可以省下來了。
- 保險！現在許多很差勁的物業管理公司也不重視這塊投入，很危險！規範公司一般都會購置“財產一切險”“公眾責任險”，好一點的公司還會給員工購置綜合保險。自治之後，“公眾責任險”建議還是要買的，每年支出4 萬，月支出3333元！
其他的就不算了。就上述幾項支出，我們的月度成本是多少了？3000+140700+20000+13500+10000+3333+（..）6.66%=203222.5元左右。與上面收入相差不大，基本保平！（對了，想起來了，還沒計入垃圾清運費呢？現在全國都在推垃圾分類的，這筆成本也不小！另外，如果如果，你們小區的那戶業主突然那天丟出一套破沙發、幾件破傢俱或床墊什麼的，您知道現地一車清運垃圾的費用是多少嗎？一車能容得下多少這樣的垃圾嗎？你一定會說，那是因為物業公司管事不善造成的，錢應該讓他們自己出！自治後，由誰出？問過某業委會主任，他很強勢，我讓保安扔回那業主家！）
但這中間有一個最大問題：”必須保障全額收入！必須保證不能再多用一分錢！“ 在實際營運過程中可能嗎？如果不可能，會不會讓其他小業主產生異議？許多業主對物業管理的瞭解：交錢！沒服務！好了，這回換成自己玩了，還得交錢！還說不夠！不是說，可以少交或是不交還有分錢的嗎？錢去那裡了？都說物業公司在管時侵佔了全體業主共有產權的車位或電梯廣告收益，大眾都很氣憤（說實話，我也一樣氣憤！我住的那個小區物業幾十年了從不公示這部分收支帳）。那麼，如果自治之後，這部分收益如果還得繼續補貼讓小區正常營運嗎？
三、為何居委會不參與進來：
在自治的過程中，街道/居委的支持是重中之重。但往往在這些年的努力過程中，居委明顯在參與過程中”力不從心“，許多新建小區n年之後，連個居委會影子也沒有！問及原因，因為居委會設置法規的特定原因，給一些區域的新增帶了審批難度。辦事很不方便。根據法律規定，居民委員會一般在100戶至700戶的範圍內設立，由主任、副主任和委員5至9人組成。而在當下中國的各類城市社區規模不斷擴大下，城鎮居民集中社區的數量越來越多，這樣的人員設置要求其實已滯後於現實形勢，怎麼批？如何劃？因為居委會設置也是要投入經費的！居委會的辦公用房雖然有些地區是要求開發商在新建小區裡強制配套的，但對一些老舊小區也是需要租賃的，那麼租金從那裡來？總不會也像物業管理費那樣，向小區業主另收吧！財政有那麼多撥款立項嗎？
另外，一些居委從業者對業主自治及與物業管理間的關係也有一定認識誤區。如身邊有一位居委主任曾這樣表示：”現在的小區無疑就是一塊大有利益可圖的肥肉，小區的公共資源，就成了他們逐利的首選目標。從公共停車位到電梯和樓宇廣告，更不必說物業出租...，如何榨出這些公共資源的油水，就是一條由物業公司導入的灰色利益鏈..."並說在這個過程中居委會此徒喚奈何！你都奈何了，讓小區業主怎麼奈何？既然對身邊已經發生的，你的擔當呢？只要有證據，就直接承擔起中止他們惡行的先鋒來，這樣才能營造一個更好的生活居所環境，業主自治也有了保障、有了監督！否則，萬一業主自治之後，那些負責團隊又成了另一個“物業公司”後，您還能這樣推妥嗎？
四、自治中對監督不易：
非常欣慰的是近日看到重慶某業主委員會主任因侵佔公益性收入及收取物業公司好處費被判8年的報導。說明國家已經開展規範並重視對業委會制度的監督了。長期以來，業委會作為由小區業主自發組建的自治組織，代表了全體業主想改善他們居住的物業環境，更好地行使自己的權利的慾望體現。他們更多的是利用在督導物業公司處理日常事務時，作為全體業主的耳朵、嘴巴，通過與物業公司部的討巡視來督促，最終達成保持/改善/優化。但這種組織最怕一旦遇到了那些特殊情況，特別是某個主任突然撂挑子，會造成委員會成員大批更換，加上後續人員跟不上，就會讓小區物業管理環境變得惡劣！自治管理中也取怕在設立時，機構內部管理制度不完善，志願者只靠一時熱心衝動，在缺乏專業的指導及堅持信念支持下，順風時還好，但陷入運行和管理的困境時，會讓整個小區更受傷！再有，與物業公司相比，這些志願者的義務參與的特性也直接妨礙了自治的持續高效的開展！志願的義務服務，只能獲得很少的勞務費甚至免費服務，他們的參與來源於熱情及“衝動”，更多時只能利用業餘時間來參與服務小區，這與專職專心是有著本質的差距的！不能全如何投入，出差錯就難免，擔責就更難！如常見的自治中的財務管理，一般都沒有相應的專業人員對財務賬目進行管理（多數都是兼職或是外包），如果分管財務的志願者更換，這個小區的財務管理不會混亂？許多案例中的小區公共收益分配不明就是最好的佐證！管理：就是責職到位！責任到人！而非志願（想來就想，想走就走）
其實小區服務的最終目標就是“自治”！家是你自己的，只有你自己全身心的去關注它、關懷它，為它投入，它才會是你真正的港灣。但如果只想靠別人的“志願”或是僱傭他人，那麼你就一定要培養自己“承擔”信任後果的勇氣！千萬不要輕意說後悔！
