就在這週四（4月30日），南京土拍市場將有兩幅優質地塊迎來競拍。
這兩塊地早在3月31日便已掛出，一經亮相便引來了市場持續關注的目光。放眼如今的河西，如果說江景宅地是地塊中的奢侈品，那江景中還能賞到城市名片南京眼的土地就是頂級奢侈品，上一次河西掛牌有著如此資源的地塊還要追溯到2016年底仁恆江灣世紀地塊的出讓。
如今時隔四年，河西卻一次性端出2幅這樣的宅地，這種大手筆究竟有何深意？
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首先來看看這兩幅地塊，它們的名字分別為河西南G10地塊和河西南G11地塊，下面是它們的基本信息：
出讓條件方面，兩幅地塊的要求是一樣的：
（1）地塊內允許佈置不超過地上總建築面積5%的商業配套用房；
（2）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，不享受容積率獎勵政策；
（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交給河西新城管委會。
從不低的起拍樓面價和封頂樓面價，可以看到南京對這兩塊地的重視：同為純住宅地塊，2.9萬/㎡的起拍樓面價不但比4月初成交的廈門建發G03地塊起拍價高出了3000元/㎡，還是河西南有史以來起拍樓面價價最高的住宅地塊；兩幅地塊封頂樓面價也都是4.1萬/㎡，這要比廈門建發G03地塊的封頂樓盤價高出了5000元/㎡。
放眼全南京，宅地起拍價能直接上3萬的，只有河西中部的住宅地塊，而河西南這兩幅地塊起拍價，與3萬/㎡的地價只差1000元/㎡。這樣看，在相關部門眼中，河西南這兩幅地塊的價值直逼河西中宅地。
▲河西南G10、G11地塊周邊樓盤一覽
在實地探訪中我們發現，綜合自身條件和擁有的配套及資源，這兩塊地能稱得上是河西南目前出讓的所有宅地中的“王炸”地塊。
沿著鄴城路一路向南，先後經過保利大劇院和河西南青奧村後，再往南走大約220米就來到了鄴城路與友誼街的交匯處，走到馬路對面，右手邊的那片空地便是河西南G11地塊。如果你扭頭朝東北方向看，能看到一處正在建設的項目，這便是河西房價標杆樓盤葛洲壩中國府。
找到了河西南G11地塊，也就找到了河西南G10地塊，因為河西南G10地塊就在G11地塊西邊，由雙閘路將兩塊地隔開。
▲河西南G10、G11地塊一側沿河景觀
來到目的地後可以看到，兩塊地基本上已是淨地狀態，內部長滿雜草，四周包括規劃中的紅菱街在內，所有道路均已建成，其中紅菱街、雙閘路和友誼街這三條內部道路，尚未正式投入使用；另外，在兩塊地的友誼街和鄴城路一側還建成有L型的沿河景觀。
▲河西南G10、G11地塊區位圖
查閱自2017年以來的南京土拍會發現，這兩幅地塊是河西南近3年出讓面積最大的兩幅住宅用地。 2017年至2019年間，河西南只出讓了2幅住宅用地，分別是：國資河西南G75地塊，實際出讓面積為16809.75㎡；深業河西南G77地塊實際出讓面積為17520.01㎡。而今年4月初成交的廈門建發G03地塊面積大些，但也只有28195.66㎡。
而河西南G10地塊和G11地塊實際出讓面積都超過了3.5萬㎡：河西南G11地塊體量小點，出讓面積為38308.26㎡，這相當於兩個國資河西南G75地塊；有著45091.83㎡體量的河西南G10地塊則等於2.7個的國資河西南G75地塊。
更大的面積，意味著在後期開發建設上將有更多的施展空間，這對於小規模土地開發已經成風氣的河西南來說，無疑是一種突破。
從限高來看，河西南G10地塊和G11地塊的限高分別是80米和100米，也就是說後期，G11地塊上每棟樓將比G10地塊多蓋6或者7層樓。這樣一來，居住舒適度也就高低立判，有著更矮樓層、更大開發面積的河西南G10地塊，居住舒適度明顯將更好些。
另外，兩幅地塊擁有的江景資源也讓河西南不少樓盤歎服。尤其是河西南G10地塊，與夾江僅一路之隔的它，不但有著稀缺的一線江景，而且在實地探訪中我們還發現，即使站在G10地塊最南端，依然能拍到南京眼的頭部區域，這代表整塊地能夠觀賞到南京眼的區域頗為可觀。放眼河西，有著如此優質景觀資源的，除了河西南G10地塊，目前便是仁恆江灣天成、華僑城天鵝堡了。
河西南G11地塊雖距江較遠，且南京眼景觀幾乎被青奧村阻隔，但其更高的樓層高度，也保證了地塊擁有1.5線江景；也因距離而完全避免了來自揚子江大道的噪音，1.5線江景與更安靜居住環境的結合，預計也會撩動不少買房人的心。
目前，地塊周邊已建成了不少生活配套，但大多集中在北部：已開始招生的南外青奧村小學和新加坡伊頓國際學校在地塊北邊，且僅隔著一條馬路；河西兒童醫院在它們東北部，直線距離約500米左右；青奧村廣場、國際青年文化公園、保利大劇院、南京眼也在它們往北直徑1公里範圍內。
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因為有著頗為優質的先天條件，河西南這兩幅“王炸”地塊自掛牌以來，便引得市場爭相猜測，它們未來將成為一個怎樣的項目。對此，目前業內比較主流的觀點是，河西南G10地塊和河西南G11地塊未來大概率是“江景版中國府”，尤其是河西南G10地塊，可能未來將直接對標仁恆江灣天成。
直接跟中國府PK的底氣，主要源自河西南G10地塊、G11地塊自身擁有著更優質的條件：
▲河西南G10、G11地塊周邊土地規劃示意圖
首先，兩塊地的江景資源優於中國府。在共享同款配套的情況下，從地理位置上看，河西南G10地塊、河西南G11地塊和葛洲壩中國府三者擁有的江景資源是一線、1.5線和三線江景的梯隊關係，再加上南京眼景觀的加持，河西南這兩塊相對更優於中國府是毋庸置疑的。尤其是河西中G10地塊所擁有的江景資源，不但碾壓中國府，還幾乎與仁恆江灣天成平分秋色。
其次，兩塊地的土地條件優於葛洲壩中國府。容積率在2.75的葛洲壩中國府，總佔地面積為26380.32㎡，河西南G10地塊和G11地塊不但面積比中國府大，容積率也相對更低，這些都給拿地房企提供了更多的施展空間。
另外，河西南如今的市場熱度，也以外力的形式助推著兩幅地塊成為“江景版中國府”。去年至今，板塊內兩大頂豪產品葛洲壩中國府、河西金茂府搶眼的銷售表現，讓河西南成功坐穩了南京豪宅市場“一哥”的寶座。
去年12月底，葛洲壩中國府首拿銷許，63999元/㎡的均價使它成為了南京最貴的豪宅項目，另外首開戶型最小為230㎡，驗資金額為420萬，入手門檻頗高，但樓盤首開的57套房源依然吸引了310多組買房人搖號報名，開盤當天房源基本賣完。
房價破5萬的河西金茂府開盤兩次，銷售成績都頗為搶眼。去年12月底，河西金茂府首開，54套吸引了624組購房者報名選房，開盤當天所有房源都被選走；今年3月23日，河西金茂府與華新城同一天拿到銷許，均價52000元/㎡，最小戶型145㎡，總價起步至少754萬，開盤時間雖與華新城撞個滿懷，但這並沒有給金茂府帶來太多影響，項目共吸引來1700餘組客戶搖號選房，106套房源也在開盤當天便賣完了。
這兩大項目的銷售表現，不但體現了市場對河西南高端豪宅化的全面認可，也讓人們看到了河西南豪宅市場更高、更廣的空間。
板塊高端項目銷售搶眼的同時，河西南的地價也在不斷上漲。自2016年先後拍出地價3.7-3.8萬/㎡的金茂府和地價4.5萬/㎡的葛洲壩中國府後很長一段時間，河西南都沒有再掛出一幅住宅地塊，直到2019年10月才開始正式補貨。當時河西南先後掛牌出讓的兩幅宅地G75、G77地塊，最終分別以2.8萬/㎡和2.9萬/㎡成交；到了今年4月初，河西南成交地價直接漲至3.5萬/㎡，僅半年時間，河西南地價便漲了7000元/㎡。
趨勢上來看，未來高價地將成為河西南的常態，這將進一步催生高房價，兩者相互促進和推動，最終河西南也將和河西中部一樣，全面走向豪宅化，而從目前市場趨勢來看，河西南也正是如此發展。在這種市場環境下掛牌出讓的河西南G10地塊和G11地塊，也無怪業內直接拿它們跟中國府PK。
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很明顯，河西南G10地塊、G11地塊上將來打造出的產品定位只高不低。而綜合周邊的現狀來看，這兩幅地塊掛牌出讓的最終目的，不僅僅是為了給南京造出第二、第三個中國府，而是為了打造出一處高淨值的頂豪板塊。
高淨值主要指的是這裡的配套。景觀方面，這裡不但擁有一線夾江江景，還有兩大城市名片南京眼和保利大劇院；教育資源方面，小學一年學費10多萬的新加坡伊頓國際學校，則是南京最貴的貴族學校之一；另外還有南京最貴的酒店卓美亞酒店，這一切都註定了區域的高起點。
高起點之下，這裡現在也已擁有了頂豪的基因。以南京眼——江山大街為中軸線，向南、北、東三個方向看，其北邊和東邊分別由河西兩大頂豪仁恆江灣天成和葛洲壩中國府，富人區根基已經牢固。
如果再補上這片區域南端的缺口，使住宅區連成片，那麼一處河西頂豪板塊便呼之欲出。河西南G10地塊、11地塊的出讓便是為此。未來，他們將與仁恆江灣天成、葛洲壩中國府一起，合圍成一處以南京眼——江山大街為軸線的高淨值居住區。
不論是從何種角度來看，河西南G10和G11地塊都自帶豪宅基因，唯有的懸念便是花落誰家。不過這個懸念很快就會揭曉，讓我們拭目以待吧。
