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歲月不饒人，其實房子也是。
今天有兩個個河西房的法拍，值得一說。一個是河西中仁恆國際公寓，195.9平，811.5萬成交，單價為4.14萬/㎡（新城學區）。
一個是河西南升龍天匯中高樓層，135平，661萬成交。單價4.89萬/㎡（南外河西學區）。
單從表面數據上看，有一種感覺：
- 難道升龍比仁恆更牛？
- 難道南外河西比新城更強？
- 難道河西南比河西中更好？
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其實，未必如此。
畢竟，搬遷之後的南外河西成績還在成長過程中，而新城已經是均分排名南京前列。河西南也尚在發展，而河西中（尤其夢都大街一帶）已經是完全成熟化，周邊配套齊全。
當然，仁恆在南京人心目中的地位也較高。
問題不是學校，不是開發商，也不是地段。在於戶型與對應的需求。
事實上，在南京買房，千萬別低估戶型。裝修好點差點雖然在“剎那顏值”方面有點意義，其實三五年後，尤其七八年後，沒什麼區別。
而戶型是改不了的。
- 升龍天匯3房，661萬，單價4.89萬/㎡
- 仁恆國際公寓2房，811萬，單價4.11萬/㎡
我們看仁恆國際公寓，提升一下，這不是“公寓”，是70年產權。別被名字給搞糊塗了。
這是升龍天匯135㎡，大三房，動靜分離，南北雙陽臺，南陽臺較大。這種三房不算“緊湊”，但尺度開闊，較為舒適。
▲ 升龍天匯135平戶型
仁恆國際公寓195平戶型，超級大2房。尺度極為開闊。當然，這麼大的戶型，也確實就兩房。
▲ 仁恆國際公寓195平戶型
所以，看完戶型也就知道為什麼
法拍房價的價差。從受眾上，仁恆國際公寓這種，定位高逼格的客群，講究尺度、精英化的商務行政，忽略家居功能。而升龍天匯符合大多數城市中產家庭需求。
兩個產品的定位迥然相異，在南京這樣的城市，顯然中產受眾遠高於城市精英。這部分群體的精緻需求與後期漲幅，也的確是兩回事，“升值”並非第一訴求。
03
實際上，仁恆國際公寓是非常特殊的一個小區。
甚至，可以認為是仁恆在南京最任性的作品，最“逼格”作品，極具魅力 。
後來的仁恆，恐怕在南京也不會如此“瀟灑人生”了。
▲ 2008年.仁恆國際公寓
講真，仁恆國際公寓
2007年賣個2500美元一平（你細品一下當年的匯率與南京房價），典型的CEO盤。2020年的現在，南京任何豪宅，也不敢把195平只做成2房。而當年，氣勢恢弘的立面，挑高至9米的酒店式雙大堂，6000平米的超豪華會所，細緻入微的管家式物業服務，由內而外的國際精英氣質——仁恆真的是任性啊！
提一下，在那個年代，仁恆國際公寓的最大戶型就達到了604.44㎡。說了這麼多，還是圖片更直觀。先看當年的室內照片，大堂就流光溢彩。
再看小區景觀，畢竟是十多年前的綠化景觀設計。
仁恆的小區景觀，充滿著“設計感”，非常新加坡。
每一個線條，每一株植物，每一片水景，都透著“時尚思路”。
仁恆國際公寓的曲線景觀佈局，令人耳目一新。大家可以欣賞一下，其實仁恆國際公寓僅兩棟樓，容積率高達3.98，綠化率為55%，但景緻相當精緻，國際範十足。
仁恆的御用景觀是新加坡cicada（詩加達），這是一家“最會玩空間線條”的設計公司。
在南京，如果對仁恆稍有點研究的人，都知道，仁恆小區內景那種時尚的“線條感”。在上海聽仁恆建築師付偉先生的一次理念分享，提到了獨有的人文情懷。
每一棵樹的樹形，考慮到葉片的呈現效果，哪怕剛種下的時候，都保證了“一定的美感”。結合了植物的季節性，樹種、植物的選擇富有層次感，春的綠意盈盈，夏的枝繁葉茂，秋的紅黃相間，冬的枝條疏離，一年四季都能讓居住者體驗到風景之意趣。
當然，
這樣的美感，都有著“仁恆溢價”（金錢代價），簡單的說，隔壁老王賣3萬一平，仁恆可以賣到4萬一平——關鍵是，賣得還特別好，直接氣暈隔壁老王。04
談到品質，仁恆，不妨稍微多說點。
與兩家開發商交流，其中一家在業內以“動不動砸掉重來”的品質追求著稱，但在南京始終拿不了熱門地塊。到現在，在南京的品牌影響力明顯遜色於其在全國聲譽。
而另一家全國級房企在南京土地斬獲一直較多，春風得意馬蹄疾，它在南京開發的樓盤，具備高度“確定性”，因為存在兩個“百分之一百”：
（1）100% 存在業主維權；
（2）100% 二手房是區域裡的“谷底價”。
其實，骨子裡，不管是新房還是二手房，還是希望存在“仁恆式溢價”。因為，這是對“善待土地”的理解，對品質的尊重，讓良幣驅逐劣幣，讓“認真做事的人”能活下去。
世道變壞，就是從“不好好造房子，但還是賣得很好”開始，希望這個特殊時代早點過去。
