本文為“房地產帶鹽人”的第146篇文章，今天的主題是關於我國住房供應和城鎮化之間的矛盾。
房地產的本質是什麼？
房地產行業的本質是對區域經濟的跟投行為。就如同一個好的上市企業，它的股票被人追捧，一個經濟發達的地區或城市，房子是這個地方的股票，買房子就是投入這個區域的投資，無論是買房自住還是投資皆如此。在一個城市買房，是對這個地方的認可
這個過程並非賣地的一方、開發的一方或者買房的一方能左右的，地方經濟基礎、就業發展機會好，那麼人口湧入自然會造就需求，而這種需求不能被憑空搬到其他城市，只能在這裡，這是房地產的不動產屬性。其實經濟結構和產業發展也是如此，並沒有那個城市發展的好，我們就可以隨意在其他地方複製這個城市，雖然可以借鑑發達城市好的經驗，也可以進行產業轉移，但並不能通過“複製粘貼”的方式來興建城市——房地產行業也是如此。
它只能隨著經濟和人口走，是城市發展的結果而並非驅動力。
房子雖然多，但區域是不均衡的
目前中國人均GDP突破1萬美元大關，城鎮家庭人均年度可支配收入超6000美元，摺合人民幣42487.8元。中國城鎮化率超60%，城鎮住宅存量超3.5億套，家庭戶均住宅1.2套，人均居住面積超過40平米。
在過去20年我國的人均居住面積不斷上升，與此同時我國的城鎮化率剛超過60%，距離發達國家比重仍然有距離。這兩點說明什麼？按說人均40平米已經不錯了，但是房子是不能跟著人到處跑的，而人是趨向於去能獲得更好生活條件和物質資源的地方的。
加上城市區域的差異，人均住房面積開始變得次要了，在哪裡居住才是問題。
關於住房開發建設，三四線城市和經濟發達地區的一二線城市及衛星城是不可同日而語的。自從2015年以來的棚改，造就了三四五線城市普遍的住宅供應量增長，這一點的確是平均的，各地房子都多了。但是人口流向是去到東部、東南沿海城市的，人口流動的不均衡和住宅開發的均衡之間恰恰是造成了一種“不均衡”。
看下這些先後崛起的熱點城市，在人口吸附力上一騎絕塵，無論是老牌的珠三角廣佛深莞年度人口淨流入基本上在50萬上下，而長三角的蘇杭無錫南通也是不遑多讓，畢竟在上海周邊就業和居住成本性價比較高。北方和中部的城市則以鄭州、成都、重慶、武漢、合肥等省會城市對省內人口形成虹吸效應，造成一城獨大的局面。
因此有網友問我，為什麼有些城市房價始終堅挺，我覺得你看人口就足夠了。
我想反問一句：想想如果能選擇你的優先級城市是哪些？試著據5個例子，自己品一品。
人口的不均衡意味著資源的不均衡，所以長期看大多數四五線城市的樓市是存在較大投資風險的，那是硬造出來的需求。
為什麼我們通過檢測50個大中城市、70個大中城市的房地產數據來反映市場，而不是檢測200個、300個？因為我們只有這麼多的大中城市，這些城市在經濟產業結構、資源配套等方面更多的代表了區域，所以這些城市房地產調控一般也會比較嚴格。過去兩個月各地樓市調整政策鱗次櫛比，但是最終很多放鬆貸款、首付的政策一日遊，較多出現於其他繃不住的中小城市，而大城市、特大城市等罕有這方面的動作，因為對這些城市而言單純通過降低落戶門檻、人才吸引政策等等就已經足夠支撐，不必過分著急救市，同時對土地財政的依賴度也較小。
所以未來的分水嶺是一方面產業不發達的小城市留住人口更難，呈現淨流出，同時由於經濟結構問題對土地財政收入依賴較大，沒有足夠的吸引力發展經濟；另一方面發達地區的城市需要通過保持經濟增長和就業來吸引人，順便降低一下城市進入的門檻即可。
地產黃金20年過去了，為了蓋房子而蓋房子的市場機會也過去了，最終還得回到經濟基本面上來。
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