2020年註定是不平凡的一年，一件件讓我們始料不及的事情接著發生。我們今天的主體是分析在這不平凡的一年裡如何在廣州搞三舊改造。在過去2019，這一年裡，舊改成了地產界的熱門話題之一，成了一塊不折不扣的“香饃饃”。
從廣府相關文件的印發中，可以看出2020年廣州舊改還將延續今年的回升態勢。預估明年會有越來越多的地產公司，進入廣州的舊改市場。
不過據筆者瞭解，還有不少業界人士對舊改的類型和流程還處在模糊狀態，所以筆者決定簡單地梳理一下廣州舊改的類型和審批流程。希望對大家有用。
廣州市城市更新（“三舊”改造）體系主要由全面改造（傳統“三舊”改造）和微改造（廣州特色）組成。
全面改造（傳統“三舊”改造）主要包括舊廠房，舊村莊和舊城鎮三種改造形式。微改造（廣州特色）則主要包括村級工業園單獨改造、國有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治、老舊小區微改造四種形式。
全面改造（傳統“三舊”改造）政策
1.舊廠房改造
舊廠房改造是指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房的改造。舊廠房改造分為自行改造、政府收儲、自行改造與政府收儲三種改造方式。
（1）舊廠房自行改造
①舊廠房自行改造主要包括工改工、工改商、工改新產業、科改科/教改教/醫改醫/體改體和其他。
②舊廠房自行改造更新項目報批共需要標圖建庫、年度計劃、方案編制、方案審核、方案審定、方案批覆、建設報批、竣工驗收8個步驟。
（2）舊廠房政府收儲
舊廠房政府收儲是指國有土地上的舊廠房需納入政府統一儲備開發整理的，或改造為保障性住房外的居住用地的，或用地規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施用地的，不可單獨開發或不具備單獨開發價值的，可由權屬人將土地交給政府收儲（整備），獲得一定補償。
2.舊村莊全面改造
舊村莊全面改造是指按照城鄉規劃的要求，難以通過局部改造改善居住環境、完善城市基礎設施，須以整體拆除重建為主實施的更新方式。
（1）舊村莊全面改造主要包括自主改造、自主改造和徵收儲備三種模式。
（2）舊村改造主要政策
①優化改造主體。允許自然村經區政府同意後作為改造主體申請全面改造。
②優化引入合作企業時點。舊村莊全面改造基礎數據經區政 府審核公佈後即可通過招標方式 引入合作企業，招標時間按《廣 東省實施〈中華人民共和國招標 投標法〉辦法》規定的不少於45 天。
③科學核定復建安置量。按合法建築面積1∶1核定集體經濟組織物業復建 總量。對2009年12月31日前建設的歷史集體經 濟物業，已完善歷史用地手續的，可按照保障改 造後物業收入不降低原則折算准予復建的總量。村民房屋符合歷史用地條件的，按照相關政策納 入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區政府 結合本區實際，研究具體認定標準，符合標準的， 納入改造成本。
④優化村民表決程序。舊村莊改造實施方案由村民代 表表決通過後，提交市城市更 新工作領導小組審議。審議通 過並批覆後3年內由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批覆生效實施。
⑤合理設置臨遷時。間整體實施改造、一次性搬遷的，按5年時間核算臨 遷費用；分期實施改造、 分步搬遷的，按4年時間核算臨遷費用。
⑥優化改造成本。舊村改造拆遷獎勵可納 入改造成本，具體辦法由區政府研究確定。
（3）舊村莊全面改造更新項目報批
舊村莊全面改造更新項目報批共需要標圖建庫、改造意願表決、年度計劃、基礎數據調查、選擇合作企業、編制方案並審核、改造方案審定、方案批覆、批覆生效、啟動拆遷、建設報批、竣工驗收12個步驟。
3.舊城鎮全面改造
舊城鎮全面改造是指對危破房分佈相對集中、土地功能佈局明顯不合理或公共服務配套設施不完善的區域，應當以改善人居環境、完善公共服務配套和優化城市功能佈局為目的，按照現行城市規劃和節約集約高效用地的要求實施成片重建改造。
舊城鎮更新項目由區政府按照簽訂的拆遷補償協議組織落實補償完畢後，向市國土資源主管部門提出供地申請，由市國土資源主管部門按國有建設用地公開出讓程序，組織地塊出讓。
第一輪，徵詢改造區域居民意願，同意改造戶數的比例達到90％以上（含90％）的，方可啟動改造，並辦理地塊改造前期手續。
第二輪，徵詢改造區域居民對拆遷補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民達到2/3以上（含2/3）的，方可具體實施拆遷。
微改造（廣州特色）
微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建築局部拆建、建築物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的更新方式，主要適用於建成區中對城市整體格局影響不大，但現狀用地功能與周邊發展存在矛盾、用地效率低、人居環境差的地塊。
1、小區公共部分
重點維修更新消防安防設備清理住改倉等安全隱患；修繕市政基礎設施,原則上實現“三線”下地，完善道路照明設施;整治環境衛生拆除違章建築;開闢公共開敞空間，疏通步行網絡。
有條件的小區可增設社區養老、醫療、教育、停車等公共服務設施，打通消防通道營造小區特色公共空間。
2、房屋建築本體共用部位
重點改造房屋建築的水、電、氣、通信等老化設施設備、水電氣“一戶一表”、管道燃氣入戶、維修樓梯踏步、粉刷樓道牆壁、整飾房屋外立面、補齊樓道消防設施，保障住用安全。有條件的居住建築可進行加裝電梯、屋頂綠化、抗震節能等改造。涉及危房的建築按照相關規定進行治理。
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