1
“4月20日，央行公布新一期LPR，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。其中1年期降低20个基点，5年期以上降低10个基点。”
读到这样一条消息，相信很多人的第一反应和朋友圈中介、置业顾问是一样的：
1、房贷要降了，赶紧贷款买房！
2、固定利率转LPR，更省钱更划算。
用南阳人的话说，真罕点！过这个村，没这个店儿了！
但别着急，你再仔细想想，选择LPR，究竟划算不划算？
我们先来搞明白LPR的前世今生。
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）虽然是个2013年就提出来的旧词，但火起来却源自去年央行的改革。
具体什么意思，我相信99.9%有钱买房的大妈大爷，看完百度介绍，也是一头雾水。
如果只针对房贷谈LPR，其实干脆把它叫作“浮动房贷”，更接地气（虽然它指的是利率，但无妨指代房贷）。
对于大多关心LPR的买房人来说，LPR就是新房贷政策——
一旦选择LPR，就意味着每年还的钱，不再是个固定的数额，要根据市场浮动。
这不2019年8月份央行刚完成LPR改革，2020年一开始，就催着各大银行赶紧跟上节奏：
“存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”
既然是改革，为什么这一次不摸着石头过河，要这么着急改？葫芦里卖的什么药？
2
LPR其实是金融市场改革
我们看之前央行官网发布的答记者问：
“2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。”
措辞之中，用到了“改革”、“深化”等词汇，对于旧有的基准利率，还说了一句非常否定的评价：
“不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益”。
上面的话，我们往往需要反着看，才能更好地理解当下。对于这句批评，我们可以倒过来读：
“LPR能够及时反映市场利率变化，有利于保护借贷双方的权益。”
反正就是新的好，旧的不好。
在近四十年的中文词汇里，“改革”一词具有特殊含义。“改革”就是“向好”，就是更加开放，更加与国际接轨。所以这次利率改革的潜在逻辑便是，因为LPR是新的，所以比基准利率更好。这句话不一定在任何情况下都对，但是这样说有利于改革。
如果LPR真的比基准利率好，为什么还有那么多人现在纠结改，还是不改？
可见这事不好说，不能一刀切。
基准利率是一个计划经济的产物，针对的是商业银行、金融证券市场。
简单来说，央行是管印钱和发钱的。钱发多了，货币贬值，老百姓手里的钱缩水。钱发少了，企业借不来钱，难以融资，不利于投资，阻碍经济发展。
所以钱发多还是发少，就需要工具调节。基准利率便是央行调节货币流通的工具。
商业银行想借给你钱，定个利率，得看看央行制定的利率标准，如果超过了这个标准，是高利贷，属于违法。
如果银行急着把钱借给你，给出了超低利率，在之前很长一段时间，同样不符合规定。因为这样做会引发商业银行的恶性竞争，造成过度放贷、拆借，或者是地方权力滥用，加大了银行的借贷风险，央行也要阻止。
说白了，基准利率就是看得见的金融管制。央行划下一道线，给其他商业银行一个参考标准，那些靠吃利率差生存的银行，就要按照“基准利率”来制定自己的利率标准，高于或者低于央行规定的浮动范围，就是违法。
3
利率管制好不好？要看情况而定。
有些国家就不喜欢管制，譬如美国。全世界最有影响力的美国，至今没有央行，美联储并不归美国政府管。
因为美国的缔造者和民众，始终担心“央行”会受政府管控，会把属于老百姓的钱拿来干别的事，满足既得利益者的私利，不顾老百姓的死活。所以美国一度成立过国家银行，最后被安德鲁·杰克逊总统给关闭了。
因为在杰克逊看来：国家银行代表着特权阶级对美国人民意志的压迫。
但杰克逊显然是个大右派，因为没有央行或类似的组织，也很麻烦。
例如，政府要采取货币政策抵御金融危机，需要控制货币发行量，需要扶持重要企业渡过难关，政府要主导收益少但利于民生的基建，国家参与战争要筹款等，都需要有这么一个听政府话的央行，为之筹措资金，保证公众或国家的利益。
最终，美国搞出来了一个美联储，它不属于政府，也不属于国会，是一个独立机构，但是又有央行的性质，类似公私合营。而世界上其他国家，多数选择了建立央行。
央行控制住了利率，就控制住了商业银行的借贷，就控制住了货币流通，就控制住了物价，就一定程度上指导了经济。
但是利率的多少，是人为制定的吗？显然不是。
例如，沿海港口城市的经济比较活跃，借贷需求大，利率过高的话，影响经济发展。但是内地经济相对落后，借贷需求小，利率高点保障银行盈利，也无可厚非。
例如，在经济发达地区，经常出现高风险客户，愿意以很高的利率贷款，银行愿意冒险放贷赚取高利息，但是由于央行设置的“天花板”和严格的监管，不允许商业银行触碰红线。
由此可见，一刀切地规定利率标准，显然不符合实际，虽然可能更加安全，但不利于经济发展。
中国的央行早在改革开放初期，就注意到这个问题，但是难以改变，利率市场化一直阻力重重。
这其中有两个重要原因：
一是中国的发展，早些年不够开放，相对封闭，“自成一体”，银行主要是为计划服务。
经济不够活跃，私企数量少，这个问题并不严峻。国企贷款，不就是从自己口袋里掏钱吗？中国哪里有那么多私企借钱？（还有一种更现实的观点认为，有钱也不能借给私企啊！）
（想当年，存款就是挣钱，个人消费信贷直到98年以后才成规模）
二是中国社会信用体系建立比较晚，信用评级不完善。放开了，政府担心容易发生信用危机，导致金融失控，所以个人信贷起步很晚。
（引自：《金融与GDP增长》作者：张强）
譬如，笔者去年想在南阳抵押房产拿点贷款，发现某大银行根本不做这方面业务。在利率管制的计划经济环境下，银行更喜欢跟体制内的资产打交道，不愿意去为微小企业和散户冒险。
说白了，就是这些大型银行不愿意服务社会，只愿意服务权贵。
因为放开了利率，就等于放开了金融证券市场（二级市场），各种金融衍生品也会随之而来。
举个例子来说，A银行贷款100万，5年的收益是50万（年化利率10%）。
A银行可以以110万的价格，将贷款出售给B银行。
B银行得到了这40万的收益，自己留下10万收益，将其打包成5年期收益30万的理财产品，出售给客户。
银行只有在放开利率管制的时候，才有机会把贷款风险进一步甩锅，甩到其他市场、机构，乃至个人投资者。经济全球化的重要一步，就是放开市场利率，松开银行的手脚不然外面的投资怎么进来呢？外资银行怎么按规则进入呢？
市场化的浮动利率，相当于给商业银行松绑，让这些银行大可以或有机会拿着手里的房贷或其他贷款出售，经过其他商业银行或金融机构的打包，在金融市场出售这些贷款，把风险转移给投资者。
LPR就是从计划经济向市场经济转轨的产物，就是让银行有更多的贷款产品，丰富下一级的证券市场，让买房贷款的人，有更多的选择，让更多投资者进入。
以前你是固定的利率，每个月每年，等额本息还款，不操心。
现在你可以选择浮动的利率：
每年新的LPR+约定加点数。
市场给出一个市场化的利率，称之为：LPR，各商业银行自己决定自己的房贷利率（加点）。不嫌麻烦的，可以看看下面的举例。（其实看懂与看不懂下面的计算，无所谓）
4
LPR是你对未来经济的押注
其实是否选择浮动房贷（LPR），就像选择进入体制内，还是选择混社会。对于目标不明确，两头都想沾光的人，的确是个困扰。
你既想要体制内的安稳、体面、有保障、有社会地位，又想赌一把市场经济发展的红利，怎么可能呢？
体制内（固定利率）：每个月固定的工资。
浮动房贷（LPR）：明年不知道还多少，可能多，也可能少。
押宝浮动房贷（LPR），赌赢了就能赚一笔，那没赌赢呢？
所以关于浮动房贷究竟要不要转，选择固定利率划算不划算，一切判断都是根据你的预期。
目前关于这个浮动房贷，没有任何确定的判断，只有你愿不愿意赌一把区域经济和中国经济。
譬如说，你选择了五年期的浮动房贷（LPR），你认为未来经济会持续低迷，贷款利率会很低，那么就可以赌一把LPR，但是如果你要往未来二十年，三十年去赌，就不好说了。
毕竟商业银行不是做慈善的，五年内不收割你，那就等你长壮实了再收割。
商业银行必须要靠这些房贷盈利，怎么可能给你让利呢？如果真的给你让出利率，那一定是在证券市场可以收割更多利益，如果在证券市场过热了，水涨船高，那提高一下房贷利率，也是题中之义。
我们可以回忆一下美国次贷危机是怎么发生的：
大家都觉得贷款买房很划算，房价一直涨，放手里两年卖了还能赚一笔。于是都去趁着利率低，贷款好申请的时候买房。
结果越来越多人扎堆炒房，有人房子卖不出去，贷款也还不上，断供了。越来越多没有资质的炒房者断供，金融风险加大，美联储赶紧连续加息，利率上浮。结果呢，刺破泡沫，美国金融就崩盘了。
最后谁来接盘？还是那些做着发财梦的平头老百姓。
现在浮动房贷的利率（LPR）降下来了，就是刺激大家去购买，于是大家都争着去选择浮动房贷，但谁敢保证日后这个利率不涨上来呢？
想想那些宣称0首付，分期免息的产品，是不是真的便宜了？
我们讲一个故事：
在100块可以买50斤大米的时候，你向银行借了100，5年后，100块只能买30斤大米，银行还会让你还100块吗？
银行让你还多少钱不赔钱，其实就是LPR的最低标准。
一位在某大银行从业的副行长朋友，这样戏谑浮动房贷（LPR）：“利率市场化”的意思是“涨价”，不妨参考“医疗市场化”……
当然，他只是调侃。
关于未来，其实就是一场赌博。
閱讀更多 大宛樓市 的文章
