又到了一年一度的上半年傳統拿地窗口期，某大型品牌房企的區域公司，僅剩兩個尾盤項目在售，已經沒有多少存貨了。因此準備趁著目前集團還有充足的“子彈”，先拿一兩塊地，解決區域的生存問題。
在區域總的風向指導下，各個部門也都給與了投資部最大限度的支持，在月底的土拍場上，以80%的溢價率，外加6%的競自持住宅的代價，競得了某二線城市的熱點新區地塊。
拿地後當時全公司滿血復活，朋友圈全是喜報，信心滿滿準備大幹一場。但到了第二天召開的覆盤會議上，卻又是另外一番場面。
下面帶您領略互相甩鍋的大型場面——
Round 1 營銷總
“醜話說在前頭，營銷部不是萬能的”
首先發言的是營銷總，作為營銷條線的負責人，不能背鍋的求生慾望強烈。
該地塊位於城市新區，屬於未來的熱點區域，加上無償移交後的，實際拿地樓面價已接近16000元/㎡，預計未來售價不能低於26000元/平米（精裝） 。周邊有一個大型的勾地項目，800畝的大盤，剛剛開盤半年，平均售價17000元/平米（清水）。
算上精裝修，即使裝修配置再好，算下來也有至少3000元左右的價格差。而且別人家那個盤離地鐵口更近，交通區位優勢更加明顯。我醜話說在前頭，這個價格邏輯下，明顯對我們的銷售不利啊，後期蓄客和開盤數據肯定很難看。
她表示營銷部也不是萬能的，這個項目大家都是按集團要求，按資金峰值比例，強制跟投了上百萬的。後期的銷售回款可能不會太理想，大家的跟投收益能不能保證，我不敢打包票，大家最好有個心理準備。
Round 2 設計總
“一心一意改方案，產品溢價肯定沒得說”
一向沉默寡言的設計總，忍不住還是發言了。
本項目定位為首改和再改，都是根據營銷部給出的客群定位，完全按照策劃的意見做得。產品也是按照集團研究院的產品庫設計的，屬於公司最好的產品系列了，產品溢價肯定是沒得說。
為了出細化的強排方案，配合投資部拿地，我們修改了八個版本，熬了好幾個晚上，才有了這個溢價最高的產品方案。為了拿這塊地，研發部同事一個週末都沒休息，一心一意在改方案，付出了很大努力。
聽完上面兩個負責人的發言，區域總欲言又止，內心波瀾起伏。設計總是集團派下來的人，也是公司的幹了八年的老員工，論專業能力自然是沒得說，他在公司允許的範圍內，已經做到了極致了。工作態度也很積極，這事兒不賴他。
至於營銷總，她是從銷售一線置業顧問做起來的，對當地的市場十分熟悉，以前做的幾個項目都非常不錯，從來沒有誤判的時候。對於這個地的價格和去化預期，當初在上會資料簽字時，她是提了保留意見的。但是考慮區域的發展大局，還是屈服於了區域總的壓力，在上報材料上籤了字。現在地拿到了，冷靜下來仔細想想，營銷總說得都在理，也不好再說什麼。
區域總深吸了一口煙，繼續沉默。
Round 3 部門經理
“後期成本需要再增加1000萬左右”
成本部的部門經理，這時候也有一些意見想要表達。
這塊地的地址條件較為複雜，之前拿地的時候沒有充分預估，後期成本需要再增加1000萬左右。另外根據研發部的產品標準，根據我以前的經驗，之前給的成本是包不住的，還要在增加一些。會後我再做一個明細發給大家，參考參考。
Round 4 投資總
“投資部只是執行人，沒有多大錯的”
該來的都是要來的，大家都在等著投資總發言（被質問），投資總對此心知肚明，主動出來發言了。
地是我們部門主導拿的，至於為什麼要拿這塊地，既有眼前的緊迫需求（區域發展和目標考核），也有對該區域未來的看好 。此次達到限價後的競自持，實屬一個意外情況，因為某百強房企的攪局，導致多花了2000元/平米的樓面價成本。
但是平心而論，攪局的canon其他公司，還是比我們規模還小的公司，這個價格都能夠做出來的，我相信我司也是完全沒問題的。而且這個最高授權價，是集團決策同意的，投資部只是執行人，集團都認可的價格，是沒有多大錯的。
該板塊相比競品樓盤，論區位是要差一些。但是人家那是產業勾地，拿地時間是在兩年前，價格自然低。我也想低價拿地，但是兩年前你們不是不看好這個板塊嗎？之前報的項目，都是因為銷售價格問題，初判就給否了。現在區域發展成熟了，你們營銷部又嫌地價貴了。
該板塊所處國家級新區，未來城市發展的主要方向，而且目前新區的產業在逐步豐富。特別是去年頒佈人才落戶政策以來，大量人群落戶該區域，我們項目開盤後，也就是大量購房資格釋放的時候，我對該區域的購買力沒有疑問。營銷部還是要發揮自己的強項，要有信心，把不好賣得房子賣掉才是真本事。
至於成本的問題，這個我跟同行其他幾個公司的投資總聊過了，最終版測算的成本絕對是蓋得住的，我們公司的成本還可以再優化優化，不要總是留太大的空間。
投資總最後補充道：如果大家覺得這個項目拿錯了，可以直接把責任丟給投資部，都算我的問題，行了吧。
Final Round 區域總
“論跟投金額，我才是最多的好嗎”
聽完投資總髮言，區域總終於忍不住了。
好了，大家都少說兩句。
我覺得這塊地並沒有拿錯，拿地上會的審批意見表，大家都簽了字同意的，現在又拿出來否定，是不是不太合適。現在的土地市場競爭這麼激烈，沒點膽識是拿不到地的，以前好掙的錢都被掙完了，現在才是考驗大家水平的時候。接下來大家都想想怎麼群策群力，把以後的事情做好，為了公司發展，也為了大家跟投的錢。我知道大家心疼跟投的錢，論跟投金額，我才是最多的好嗎。
營銷部下來整體策劃一下，在宣傳和蓄客上還有什麼可以挖掘的地方。成本部就不要再說成本的問題了，那個成本絕對沒問題的，不要老是給自己留餘地，你給自己留餘地公司就沒法發展了。
拿不到地難，拿到地了也難！好好的一個覆盤會議，開成了對投資部的質詢會。
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