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今年的房地產市場非常的特別，似乎每一個人都在蠢蠢欲動，都想抓住抄底的機會。
樓市的暫停鍵已經放開，儘管每一次經濟下行之後，樓市都是跑在最前面的。
但今年有些不一樣，誰都認為樓市快漲了，誰都認為樓市該漲了，誰都覺得千載難逢的“抄底窗口”稍縱即逝。
可偏偏“政策放鬆又收緊”，樓市的表現讓人看不懂，摸不透。
所以，我想告訴大家，衝破迷霧才能獲得收穫，面對重慶樓市，切記要——謹慎抄底。
01.重慶樓市的生與死。
重慶是一座雄心勃勃的超級大城市，主城常住人口破1500萬人次，2.3萬億GDP的通衢巨城，崛起只是時間問題。
重慶樓市基本面很好，要不是這次疫情，今年的樓市“小陽春”鐵定很火熱。
這幾年，重慶成為我國樓市的“流量小生”，越來越多的人用腳爭相追逐的入渝置業。
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從2016年的國慶時候開始，重慶樓市就開始啟動，從整體均價7000元/m²，一路飆升到2018年的1.3W/m²（回落後），漲幅達到86%，細分到不同區域，不同板塊，大漲的大漲，翻倍的翻倍。
2018年開始，一線城市下跌，重慶樓市分水嶺出現，在各類調控加碼的大環境下，重慶樓市於2018年8月份到達本輪價格制高點，9月份開始大幅回落。
回落之際，樓市分水嶺凸顯，抗跌的抗跌，下跌的下跌，有人歡喜，有人悲，也有人踩坑，但給重慶樓市的購房人敲響了第一次警鐘-“千萬不能亂買房”，哪怕價格不貴。
抗跌區和下跌區，在樓市分水嶺的2018年表現的輪廓分明，樓市大幅回落之際，價格抗跌的區域有人買，價格下跌2000元-3000元/m²反而少有問津。
這樣的低谷區域，即便在2019年的火熱土拍市場裡面，新房價格微漲12.8%的大前提下，也沒能再次翻身，找回回落前的價格風光。
所以，這一次重慶樓市上漲，讓我們愛上了買房，也讓我們知道了如何透過潮水，看清水下面到底誰沒穿內褲。
02.重慶樓市現狀。
“乍暖還寒”非常貼近今年的重慶樓市，看似回暖了不少，但仔細體會，你仍然會感受到一絲涼意。
受疫情影響，重慶樓市在2月份的走勢基本上參考價值為零，微跌不只是重慶一枝獨秀，300城都一樣，武漢跌幅更大。
疫情之下，影響重慶樓市走向的有三大變量：
1.成渝互通公積金。
作為西南地區的雙子星，成渝公積金互通拉近了彼此之間的關係，也符合了國家發展西南地區城市群的戰略目標。
說到底，成渝兩地的公積金互認互貸，在重慶交的公積金可以在成都用，也能在成都貸款買房，兩地之間購房更靈活。
這一項政策的實施，對成渝兩地的居民來說，是一大利好，也和成都東進與重慶西進的高效聯繫。
2.人才吸引力。
重慶樓市很少有相關人才吸引的政策，但今年不一樣，降低的落戶條件，也希望能夠隨著城市發展吸引更多新進人口。
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如圖，4月1日重慶就已經公佈，放寬了落戶相關條件，務工經商，人才，學生等涉及甚廣。
實際上，重慶每年也有固定數量的新進人口，從2008年到2019年為止，每一年的新增人口，都維持在20萬人次以上。
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單獨看數據，再聯想到重慶本來龐大的3000萬人口基數，就覺得是不是太小了，不值得一提。
但是就去年各城人口流入情況來看，其實表現也不算差，相信未來也會流入更多一些。
3.樓市庫存大。
一說重慶樓市，大家就會聯想到庫存，天量供地。
新房歷史回顧：
2017年重慶新房成交32萬套，整體去化率90%+；
2018年重慶新房成交30.4萬套，去化率70+%；
2019年重慶新房成交20.47萬套，去化率40%+。
去化率連續下跌，新房拿地量雖然有所下降，但整體供應量仍然不小，而且位置還特別尷尬。
這都不是事，位置尷尬我們也能一一破解，比如一路向北，一路向西，一路向南，重慶將大力發展。
反正你說地段偏，我就給你一個獨特的稱號，降降火，畢竟我們買的是預期嘛。
但有一點，預期何時能變現，這一點你要是參透了，玩重慶樓市也就輕鬆了。
03.重慶樓市如何抄底？
受疫情影響過後，抄底變得越來越難，一個是市場的亂，一個是絕大部分朋友經濟受損。
而今年重慶樓市的抄底，也因此變得不一樣。以前的抄底是吃筍，低價為底，而現在的抄底只能是價值迴歸。
1.尊重環線價值。
重慶樓市的價值迴歸，仍然要尊重環線價值，去哪兒都方便，是週末和小長假去外圍賞花，而並非工作日外圍賞花，週末迴歸核心區賺錢。
大部分人群是一週五日上班制，而不是一週兩日上班制，要是買的早，你看誰還願意買外圍。
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說到底，每一個城市都應該尊重環線價值，重慶雖然多板塊，地理情況複雜，但留在環線內買房，安全係數仍然會提高很多。
環線是將外圍人群往圈內輸送，而並非將市中心人去送出圈外，讓市中心變為空城，這一點你一定要清楚。
說到底，越往圈外走，房產的投資價值越弱，不要等到潮水和東南西北風褪去過後，才明白這句話的重要性，有一些錯誤是不能親身體驗的。
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這一點其實也體現在供求關係上，從重慶主城區地理結構劃分來看，重慶圈外供應一直在無限延伸，圈內卻是越來越稀缺，不拆遷談什麼供應，成了環線內板塊的獨有標籤。
即便是最近媒體號裡面比較嗨的“6條軌道線路公佈環評公示”，也是為圈內輸送價值，哪一條又不是圍繞核心在轉呢？
一條延長線，難道圈內人全都跑到璧山區嗎，璧山房價上漲，依靠的仍然是核心區，千萬別搞反了。
2.關注部分新區。
重慶樓市冷熱不均，高度分化，也並非所有新區都不能玩。
對於那些供大於求的片區，價格超出本輪價值的新區，完全可以邊看邊找機會撿漏。
比如，個別開發商因為現金流壓力，或者KPI目標等因素，萬一來一個大折扣，還是可以當筍吃。
只不過在重慶，預計這樣的機會渺茫，坑也較多，需要你自我留意。
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