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今年的房地产市场非常的特别，似乎每一个人都在蠢蠢欲动，都想抓住抄底的机会。
楼市的暂停键已经放开，尽管每一次经济下行之后，楼市都是跑在最前面的。
但今年有些不一样，谁都认为楼市快涨了，谁都认为楼市该涨了，谁都觉得千载难逢的“抄底窗口”稍纵即逝。
可偏偏“政策放松又收紧”，楼市的表现让人看不懂，摸不透。
所以，我想告诉大家，冲破迷雾才能获得收获，面对重庆楼市，切记要——谨慎抄底。
01.重庆楼市的生与死。
重庆是一座雄心勃勃的超级大城市，主城常住人口破1500万人次，2.3万亿GDP的通衢巨城，崛起只是时间问题。
重庆楼市基本面很好，要不是这次疫情，今年的楼市“小阳春”铁定很火热。
这几年，重庆成为我国楼市的“流量小生”，越来越多的人用脚争相追逐的入渝置业。
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从2016年的国庆时候开始，重庆楼市就开始启动，从整体均价7000元/m²，一路飙升到2018年的1.3W/m²（回落后），涨幅达到86%，细分到不同区域，不同板块，大涨的大涨，翻倍的翻倍。
2018年开始，一线城市下跌，重庆楼市分水岭出现，在各类调控加码的大环境下，重庆楼市于2018年8月份到达本轮价格制高点，9月份开始大幅回落。
回落之际，楼市分水岭凸显，抗跌的抗跌，下跌的下跌，有人欢喜，有人悲，也有人踩坑，但给重庆楼市的购房人敲响了第一次警钟-“千万不能乱买房”，哪怕价格不贵。
抗跌区和下跌区，在楼市分水岭的2018年表现的轮廓分明，楼市大幅回落之际，价格抗跌的区域有人买，价格下跌2000元-3000元/m²反而少有问津。
这样的低谷区域，即便在2019年的火热土拍市场里面，新房价格微涨12.8%的大前提下，也没能再次翻身，找回回落前的价格风光。
所以，这一次重庆楼市上涨，让我们爱上了买房，也让我们知道了如何透过潮水，看清水下面到底谁没穿内裤。
02.重庆楼市现状。
“乍暖还寒”非常贴近今年的重庆楼市，看似回暖了不少，但仔细体会，你仍然会感受到一丝凉意。
受疫情影响，重庆楼市在2月份的走势基本上参考价值为零，微跌不只是重庆一枝独秀，300城都一样，武汉跌幅更大。
疫情之下，影响重庆楼市走向的有三大变量：
1.成渝互通公积金。
作为西南地区的双子星，成渝公积金互通拉近了彼此之间的关系，也符合了国家发展西南地区城市群的战略目标。
说到底，成渝两地的公积金互认互贷，在重庆交的公积金可以在成都用，也能在成都贷款买房，两地之间购房更灵活。
这一项政策的实施，对成渝两地的居民来说，是一大利好，也和成都东进与重庆西进的高效联系。
2.人才吸引力。
重庆楼市很少有相关人才吸引的政策，但今年不一样，降低的落户条件，也希望能够随着城市发展吸引更多新进人口。
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如图，4月1日重庆就已经公布，放宽了落户相关条件，务工经商，人才，学生等涉及甚广。
实际上，重庆每年也有固定数量的新进人口，从2008年到2019年为止，每一年的新增人口，都维持在20万人次以上。
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单独看数据，再联想到重庆本来庞大的3000万人口基数，就觉得是不是太小了，不值得一提。
但是就去年各城人口流入情况来看，其实表现也不算差，相信未来也会流入更多一些。
3.楼市库存大。
一说重庆楼市，大家就会联想到库存，天量供地。
新房历史回顾：
2017年重庆新房成交32万套，整体去化率90%+；
2018年重庆新房成交30.4万套，去化率70+%；
2019年重庆新房成交20.47万套，去化率40%+。
去化率连续下跌，新房拿地量虽然有所下降，但整体供应量仍然不小，而且位置还特别尴尬。
这都不是事，位置尴尬我们也能一一破解，比如一路向北，一路向西，一路向南，重庆将大力发展。
反正你说地段偏，我就给你一个独特的称号，降降火，毕竟我们买的是预期嘛。
但有一点，预期何时能变现，这一点你要是参透了，玩重庆楼市也就轻松了。
03.重庆楼市如何抄底？
受疫情影响过后，抄底变得越来越难，一个是市场的乱，一个是绝大部分朋友经济受损。
而今年重庆楼市的抄底，也因此变得不一样。以前的抄底是吃笋，低价为底，而现在的抄底只能是价值回归。
1.尊重环线价值。
重庆楼市的价值回归，仍然要尊重环线价值，去哪儿都方便，是周末和小长假去外围赏花，而并非工作日外围赏花，周末回归核心区赚钱。
大部分人群是一周五日上班制，而不是一周两日上班制，要是买的早，你看谁还愿意买外围。
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说到底，每一个城市都应该尊重环线价值，重庆虽然多板块，地理情况复杂，但留在环线内买房，安全系数仍然会提高很多。
环线是将外围人群往圈内输送，而并非将市中心人去送出圈外，让市中心变为空城，这一点你一定要清楚。
说到底，越往圈外走，房产的投资价值越弱，不要等到潮水和东南西北风褪去过后，才明白这句话的重要性，有一些错误是不能亲身体验的。
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这一点其实也体现在供求关系上，从重庆主城区地理结构划分来看，重庆圈外供应一直在无限延伸，圈内却是越来越稀缺，不拆迁谈什么供应，成了环线内板块的独有标签。
即便是最近媒体号里面比较嗨的“6条轨道线路公布环评公示”，也是为圈内输送价值，哪一条又不是围绕核心在转呢？
一条延长线，难道圈内人全都跑到璧山区吗，璧山房价上涨，依靠的仍然是核心区，千万别搞反了。
2.关注部分新区。
重庆楼市冷热不均，高度分化，也并非所有新区都不能玩。
对于那些供大于求的片区，价格超出本轮价值的新区，完全可以边看边找机会捡漏。
比如，个别开发商因为现金流压力，或者KPI目标等因素，万一来一个大折扣，还是可以当笋吃。
只不过在重庆，预计这样的机会渺茫，坑也较多，需要你自我留意。
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