裁判要點
行政主管部門在依法協助、指導首次業主大會籌備工作時，應當以業主房產證記載的面積作為專有部分面積、以全體業主專有部分面積之和作為建築物總面積，依此確定每位業主的投票權。
生效文書編號
廣東省高級人民法院（2014）粵高法行終字第529號行政判決（2014年8月20日）
相關法條
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條
基本案情
2009年9月，新世界東逸花園成立首次業主大會籌備組。廣州新華晨房地產有限公司（以下簡稱新華晨公司）系該小區建設單位，也委派代表參加籌備組。2009年12月，首次業主大會籌備組組織業主投票表決《新世界東逸花園物業管理規約》（以下簡稱《管理規約》）、《新世界東逸花園業主大會議事規則》（以下簡稱《議事規則》）。投票結果公示期滿後，籌備組向天園街道辦申請備案，請求確認投票結果的有效性。
2010年5月，廣州市房管局、廣州市天河區天園街道辦以《關於明確新世界東逸花園首次業主大會籌備工作若干問題的函》（穗天國房函〔2010〕127號）答覆籌備組，認為《管理規約》及《議事規則》未獲新世界東逸花園首次業主大會會議通過，業主大會至今日為止還未成立，決定終止指導、協助工作。其主要理由是：（一）東逸花園已建成各棟建築物的面積，據市房管局交易登記中心辦理初始登記的廣州市房地產權屬證明書為223232.96平方米，東逸花園尚未確權的東逸一街43號的面積，據市房管局測繪所《房屋面積測量成果報告書》為1731.4952平方米，兩項之和為224964.4552平方米，是東逸花園物業管理區域內的建築物總面積；（二）而《管理規約》所得業主贊同票建築面積之和為110791平方米，《議事規則》所得贊同票建築面積之和為111417平方米，均未達到上述物業管理區域內建築物總面積的一半。
籌備組中的邱建和等4位業主代表不服上述答覆函，向廣州市人民政府申請行政複議。廣州市人民政府受理後，作出《行政複議決定書》（穗府行復〔2010〕228號），決定：一、廣州市房管局、天園街道辦在收到本行政複議決定書之日起60日內，對東逸花園小區原投票表決業主專有部分佔建築物總面積的比率、《管理規約》和《議事規則》是否經首次業主大會會議通過、業主大會成立與否等問題進行處理，對新華晨公司反映的部分表決票有效性問題一併處理；二、廣州市房管局、天園街道辦應當按照《廣東省物業管理條例》和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，計算小區專有部分面積和建築物總面積；三、廣州市房管局、天園街道辦繼續履行指導和協助的職責，直至東逸花園小區業主大會設立和業主委員會產生。原告新華晨公司收到上述行政複議決定書後，向廣東省廣州市中級人民法院提起訴訟，請求撤銷上述行政複議決定書第二項。
裁判結果
廣東省廣州市中級人民法院於2014年2月12日作出（2011）穗中法行初字第22號行政判決：駁回原告新華晨公司的訴訟請求。宣判後，新華晨公司不服，向廣東省高級人民法院提起上訴。廣東省高級人民法院於2014年8月20日作出（2014）粵高法行終字第529號行政判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認為：本案的爭議焦點是如何計算對《管理規約》和《議事規則》投贊同票業主的專有部分面積和物業管理區域的建築物總面積。
關於專有部分面積的計算。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定：“物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建築物總面積，按照前款的統計總和計算。”據此，專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算，即按照成套房屋的建築面積計算，包括套內建築面積和分攤面積。分攤面積為業主行使專有權必不可少的部分，與套內建築面積共同記載於不動產登記簿。市政府僅將套內建築面積認定為專有部分面積，不符合上述司法解釋的規定，原審判決予以糾正正確，二審法院予以支持。
關於建築物總面積的計算。根據上述司法解釋的規定，建築物總面積為專有部分面積的統計之和，即在建築物為多個所有人區分所有的情況下，應當將全體所有權人的專有部分面積相加。2008年原建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建築區劃內依法屬於全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一併申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”可見，初始登記面積中有一部分面積是嗣後不能頒發權屬證書的，故初始登記面積不能作為建築物總面積。廣州市房管局、天園街道辦穗天國房函〔2010〕127號函將建設單位產權初始登記證明書記載的面積作為建築物總面積，是不正確的。
綜上，廣州市人民政府的被訴行政複議決定，雖然在專有部分面積的認定上不當，但其責令廣州市房管局和天園街道辦重新計算，結果仍是正確的。
來源： （廣東省高級人民法院審判委員會討論通過 2017年10月27日發佈典型案例）（2017）粵行例字第1號
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