李雲亮說業主物權（續52）
為比較地方立法而寫（上）：小區控制權屬於小區內的全體業主（15）
2017年11月24日，深圳市法制辦將《深圳經濟特區物業管理條例》（修訂草案徵求意見稿）及其說明，全文予以發佈。2017年12月25日前，有關單位和社會各界人士可通過深圳政府法制信息網或深圳市住房和建設局官方網站之相關欄目在線提交意見。授時31天。
2017年4月21日，湖南省人民政府法制辦向社會公告徵求《湖南省物業管理條例（草案送審稿）》意見，時間止於2017年5月11日前。授時20天。
如今，可能地方修法進入密集時段。比較地方立法，或許是一件有趣的事情。而且，比較地方立法，可為今後國務院行政立法提供比較好的經驗框架。
如何比較立法，此文介紹一二。這種比較，接近學術邏輯。
一看，立法語言細密比文字稀疏好得多。食不厭精，法不厭繁。《深圳經濟特區物業管理條例》（修訂草案徵求意見稿）3.3萬字，157條。《湖南省物業管理條例（草案送審稿）》1.5萬字，78條。前者（以下簡稱：深圳）比後者（以下簡稱：湖南）體量大一倍。立法體量是一種極為粗曠的觀察。當然，碗大，盛飯多。
再看，由粗漸細，看立法章節目錄，由此可見立法構思。立法的章節目錄都是立法者用自己心中的原始概念寫出來的。邏輯的原始概念（初始概念）都極重要。
湖南省物業管理條例（草案送審稿）
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 前期物業管理
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用與維護
第六章 法律責任
第七章 附則
深圳經濟特區物業管理條例（草案徵求意見稿）
第一章 總則
第二章 物業管理區域及設施
第三章 業主和業主大會
第一節 業主
第二節 首次業主大會會議籌備
第三節 業主大會
第四節 業主委員會
第五節 業主監事會
第四章 前期物業管理
第五章 物業管理服務
第六章 業主共有資金管理
第七章 安全管理與使用維護
第八章 服務與監管
第九章 法律責任
第十章 附則
深圳比湖南，章節目錄層次多，內容顯然更豐富。
三看，再細看，看章節目錄中原始概念。全國範圍內，深圳首列“物業管理區域”概念。《物權法》缺乏這個概念。不動產物權邏輯中，沒有“物業管理區域”這個概念，不動產物權容易成為業主的“水中月，鏡中花”。
“物業管理區域”這個概念，實質突顯了業主共有物權應有的外延邊界。因為，物業管理是業主共有物權當然的衍生權利（上下位權利關係）。“物業管理區域”所表達，就是業主共有物權的外延邊界。可惜，《物權法》沒有明確給出“物業管理區域”這個業主共有物權外延邊界概念。
《物權法》只是列舉了業主共有物權的一部分內涵，比如“建築區劃內的道路”、“建築區劃內的綠地”、“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房”。這些遠不夠數，且有不當之嫌。
對於《物權法》而言，上述列舉首先是不完全的，有損購房者（業主）不動產經濟交易實際應得利益。其次，嚴格地說，上述所列引號內的概念，皆建築規劃用語，非物權法律用語。因為“建築區劃內的道路”、“建築區劃內的綠地”、“建築區劃內的其他公共場所公用設施”所指，隨時可因規劃而變化。不動產物權以登記為要，立法精神是登記內容當穩定，不改登記不變化。而“道路”、“綠地”等，在建築規劃區內做不到相對恆定不變，就不能成為物權法律的權利客體對象。
深圳的“物業管理區域”，由其“第十一條【物業管理區域劃分原則】物業管理區域根據物業建設用地宗地範圍確定”——這是很了不起的。深圳的“物業管理區域”明確引入宗地概念，是一個十二分重要的、通俗的權利邏輯抓手。須知，宗地通過不動產權利登記，宗地四至登記在案，這個有界區域就成為業主的不動產共有物權管理的根本所在。
一個登記在冊的不動產物權，不論物權為個人所有，還是物權為數人共有，但凡物權外延邊界不清楚，物權人就無法對抗非物權人的入侵和侵權。
國有國界，家有家園，皆有界可尋。業主的不動產共有物權也有界內界外。業主的不動產共有物權應該內涵清楚，也必須外延清楚。深圳此案為全國第一。看來，全國各地亦非此不可了。深圳的“第十一條”，還提出一個極好的建議：“新出讓土地應當遵循相對集中、便於管理、資源共享的原則，合理確定宗地規模。”以免再現類似北京“天通苑”那樣的極大規模用地。
（未完待續）20171205
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