01
提到二環內的住宅項目，剛需腦海中首先浮現的只有兩個字：無緣。
二環內住宅類產品極度稀缺，偶爾有供應，但是在容積率和戶型上佈滿槽點。並且，動輒2萬+的價格實在是壓得人喘不過氣來，越來越多的剛需，被逼退至三環外。
管城區的中博城·瓏譽園，去年12月份開過一次盤，一直是個不溫不火的項目。4月初，中博城·瓏譽園開始在分銷和渠道的帶領下，在朋友圈猛刷了一波存在感。
4月11日，項目上分銷渠道，據說當天就有五六百組客戶到訪，拿出了一天70多套的去化成績，給人一種疫情後市場活力突然迴歸的錯覺。
金二環、雙地鐵，確實條件夠硬，但最最誘人的，是中博城佔著黃金地段，居然拿出了三環外的價格。
並且從去年12月至今，項目價格一直保持在15000—15700元/㎡。
無數個事實證明，只要項目售價敢低於市場價20%，就足以吸引全城購房者。
02
今天上午，我們也被這個管城神盤吸引了過去，在售樓部和工地附近仔細轉了一圈。
整體感覺，中博城有些許槽點，再看一眼價格，確實香。
項目規劃佔地600餘畝，整體位於未來路沿線，地塊比較分散，跨了金水、管城兩個城區。
周邊專業市場排列分散，再加上隴海鐵路的分割，整個區域以鐵路為界，分為南北兩個部分。
鐵路線以南，是位於未來路石化路的中博城·瓏譽園，鐵路線以北，是未來路青年路的中博城·彩虹堂loft公寓，以及鄭汴路汽車城地塊的大型商業綜合體項目。
中博城·瓏譽園項目住宅面積為96-140㎡，目前在售的是1#和2#，小戶型去化非常快，目前96㎡的戶型已無房源，五一假期會繼續加推。
瓏譽園的優點，非常明顯：
臨近三個地鐵口，距離6號線魏莊站600米，貨站街站300米，距離5號線航海廣場站1.3公里；
容積率3.75，比起其它城改地塊4.0靠上的容積率，非常難得；
戶型方正，96m²的三室兩廳一衛，三開間朝南，主臥贈送飄窗，南向還有超大陽臺設計，119m²和140m²的戶型，都做到了南北通透。再回想一下鄭州的諸多城改項目，少有能做出三面寬戶型的。
中博城·瓏譽園96㎡戶型
設計也講究，雖說是毛坯交付，但地暖、新風及智能化系統齊備，包括周界防範系統、電子巡更系統等，社區規劃有跑道、水域、集中綠地及體育活動場地，該有的都有；
可以首付分期，首付45萬起，5萬可辦理網籤，剩餘部分兩年內分四次付清。首付分期3天內簽約3個點優惠，正常首付3天內簽約4個點優惠，全款5個點甚至是6個點的優惠。
手裡有5萬，就能在二環附近上車，坐擁雙地鐵，這次錯過了中博城，就像會錯過一個億，因為下一個敢在核心城區拿出15500元/㎡低價的住宅項目，未來幾年不一定會有。
這樣一個高性價比樓盤，為什麼要靠分銷來加速去化呢？
市場上少有純粹的漏，對於新房來說，低價，或許意味著槽點、雷區和諸多不確定性。
03
大家對中博城·瓏譽園的質疑，出現在項目周邊環境，還有開發商背景上。
雖然同是二環，但管城區東南二環位置，與金水區、二七區的相應位置比，氣質和含金量並不一樣。
周邊的二手房，多是2007年前後建設的小高層，如鳳凰臺南花園、文新苑、鳳凰苑等，價格在9500—13000元/㎡，不算高。
項目東側緊鄰未來路，從早到晚交通繁忙，會有噪音影響。
還有一個硬傷是，項目北鄰圃田西站貨運站和隴海線鐵路。圃田西站，附近低矮倉庫貨場較多，倉儲配套遍佈。最近的樓棟距離鐵路線180米左右，中間雖有幾棟住宅樓相隔，但是鐵路線的存在總會給人一種割裂感和不適感。
在現場看周邊環境時，碰巧有一列貨運火車經過，速度較慢，會有一點噪音出現。
中石化油庫，在項目正南方，直線距離600米。北鄰的石化路上，白天也會有哼哧哼哧的油罐車和大貨車經過。以西還有一個支線鐵路，目前是廢棄狀態。
項目周邊，分佈有酒店傢俱大賣場、酒店用品城、物流公司等，專業市場密集分佈的區域，人員流動頻繁、環境稍顯雜亂。
其實產品的誠意擺在那裡，對於剛需來說，主城區一大把優質配套和簡短的通勤距離，足以抵消嘈雜環境帶來的種種不快。
關鍵，還是在於開發商資質。這年頭買房，安全、低風險、能按時交房，遠比撿漏關緊。
04
中博城·瓏譽園是中博片區楊莊村城中村改造項目，背靠河南中博股份，成立於2001年，是由原楊莊村集體組建的村屬股份制企業，在幾任村領導的帶領下，該企業已經營成為集大型批發交易市場開發、經營、管理及房地產開發銷售為一體的綜合性企業，註冊資本8.67億元人民幣。
從地塊位置能看出來，中博在這一片區，已盤踞多年。
未來路鄭汴路交叉口東南側，是規模龐大的中博傢俱城，傢俱城西側，是中博廚衛市場，還有未來路鄭汴路東北角的汽車城、未來路商城路西南側的紅木大觀等，都是中博旗下的產業。
專業市場做的有聲有色，但在開發房地產項目上，中博只能說是新手，基本是零經驗，還沒有能拿的出來的已交房項目做參照。
這樣一來，佔據黃金地段的瓏譽園，還是要靠高性價比這條路線，來打開市場，靠產品的誠意，打消買家的隱憂。
05
買不買中博城，很多人心裡依然沒底。
2019年9月，河南博鼎實業有限公司（中博城·瓏譽園開發商），因為未辦理質量監督手續擅自開工建設，未取得施工許可證擅自施工，被罰款412萬元。
置業顧問說，未來路德風街交叉口的安置房已經封頂，目前新房已獲得預售證。中博城·瓏譽園施工現場，5棟樓已起了七層—九層，目前從開發節奏上來看，項目進展平穩。
不過，最終所有樓棟是否能順利完工交房，中博城能否鉚足一口氣打響自身招牌，是個未知數。
項目交房呈現效果會打幾折，是個未知數。
物業是中博旗下2017年成立的博強物業，還處在磨合期的新選手，後期的服務品質，是個未知數。
看一眼隔壁的東方鼎盛花樣城，在交房方面，業主們就栽了個大跟頭。
2015年至2018年，東方鼎盛花樣城在沒有土地證的情況下，直接內購了三棟樓。價格7500-7700元/㎡，相比周邊市場的正常價來說，至少要低2000元/㎡，非常誘人。
按照五證辦理速度，項目2019年初才達到銷售條件。
對於中小開發商來說，內購最直接的目的就是回籠資金，城中村改造需要大量的資金投入，對其資金鍊來說是巨大考驗。
而項目的交房時間，差不多要拖到2022年。也就是說，業主合同簽了四年，樓房地基還沒打好。
東方鼎盛的實力，在當時看來，也並不弱，開發過東方鼎盛中心、東方鼎盛時代、東方鼎盛御府等項目，口碑還不錯。
誰能想到，5年後，竟淪落至此。
多少慘痛的教訓告誡我們，小開發商，不要碰，小便宜，不要佔。
剛需，沒有試錯的機會，也不能把自己的買房錢壓在不確定性較高的樓盤上。
如果說實在是不差錢，風險承受力高的話，以低價拿這樣的房子賭一把，撐到樓盤順利交房，靠區位優勢倒是能賺一筆。
總之，建議要非常謹慎對待。
閱讀更多 商都房談 的文章
