樓市就像一張海綿，一個個居住需求構成了海綿的主體結構。但海綿孔卻給炒房人留了可趁之機，大量的水分填充在海綿中，樓市變得沉重不堪。
而一旦水分與海綿融為一體，想要擠出水分就是件非常困難的事。
先來看一組數據，都是公開透明的，足以顯示樓市的難以撼動。
1、 空置率。目前我國空置率已經達到22%左右；
2、 空置房。17年，我國城鎮住房空置率超6000萬套。到2019年，這個數據超過1億套；
3、 人均住房面積。國家統計局公佈我國人居住房面積已經達到40.9平米，按總14億人口計算，那全國住房面積有572億平米，也就是5.7億套住房，按三口平均家庭規模算，已滿足17億人居住需求；
4、 存量。2月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米；
5、 居民槓桿率。2019年我國居民家庭金融槓桿率已經超過60%，即總家庭資產中有60%為負債；
6、 居民固定資產比例。 我國國民總財富為400萬億，其中有70%在樓市；
7、 房價收入比。一二線城市不談，單64個三四線城市房價，均價超過11000元/平米，房價收入比遠超國際慣例的3-6倍；
8、 上市公司房屋數量。133萬套房子掌握在上市公司手中，總價值約1.5萬億；
9、 開發成本。房企開發成本中，土地約佔40-50%，建安等企業成本佔30%，稅收佔10%，真正歸屬房企利潤只有10%-20%左右；
10、買房人置業動機。2018年調研數據顯示買房人群體中，剛需佔比15%，改善購房佔比26%，投資客佔將近60%。
以上十點，僅僅是羅列的部分公開數據而已。一方面是空置率、空置房、人均住房面積偏高，看似買房需求已經越來越少。另一方面居民負債、槓桿率不斷提升，同時市場存量還巨大。在如此多前提下，過去三年房價卻依然穩步上漲。可想而知，樓市這座“火焰山”是多麼的難以被“冷卻”。
但是，2020年的局勢與之前的任何一次樓市探底都大不相同。
2008年房價大跌，原因是美國引起的全球範圍內的金融危機。但國家通過4萬億政策為樓市注入“強心針”，08年底房價即開始上漲；
14年房價大跌，原因是普遍庫存過高，樓市遇到史上最大危機。但國家通過去庫存+貨幣化棚改，15年房價即開始回升。
這次有何不同呢？
有人說，今年多次降準、降息、釋放充足的流動性之後，貨幣一定會尋找安全的資產以求避險，比如優質城市的房子。這句話沒有錯，貨幣一定是趨利、避險的。但忽視了很重要的兩點因素，也是今年樓市複雜程度遠超之前任何一次的核心所在。
購買力大幅縮水，非重點城市水分被擠出
上一輪去庫存，哪些城市樓市最火爆？三四線城市！全國樓市早在2017年起即呈現明顯的冷熱不均現象。上海、北京、南京等一二線城市早在17年即受到嚴格的拿地限價、超限價現房銷售、新房限價等制約，過去2年樓市一直比較平穩。反觀三四線城市，大部分在18年底、19年初才出現局部冷淡現象，甚至部分城市在19年依然延續了火熱勢頭。
對於三四線城市的非自住客群而言，投資渠道單一、其他投資收益率偏低等因素一直存在，因而買房成為少數不多甚至唯一的選擇。而之所以能夠獲利，原因也在於三四線城市庫存快速清空後，市場供應跟不上需求，給了炒房人足夠的市場空間高買高拋、低買高拋。而這有一個大前提是：城市化率快速上升產生了大量需求、貨幣安置的大量需求+供應量短期不足+自住客群掏空6個錢包湊足了首付。前三個因素是供不應求，後一個因素是購買力。
但三四線城市外來人口較少的現象一直存在，本地需求快速達到階段飽和後，庫存量就會快速上升，造成供大於求的現象。其次受今年特殊事件影響，多個行業大幅受損，收入普遍縮水，購買力下降。兩者疊加下，一方面是市場供應出現過剩，而需求大幅降低；一方面是購買力普遍下降，炒房人屯的房便徹底失去了市場競爭力。
為什麼是徹底失去？三四線與一二線最大的不同還在於：一二線的購房需求一直旺盛，哪怕階段下降也會強勢反彈；而三四線卻呈明顯的階段性，一波“收割”完後，需要一定的時間再次累加需求，且需求是每況愈下的。因為沒有人口流入下，需求是有天花板的，往後只會越來越少。因此，對於三四線的炒房人而言，持有成本始終處在高位，需求卻短期難以形成，拋售一定程度上成為共識。而越拋售，市場庫存越多，價格越可能走低。但假設硬抗不拋售，大部分炒房人的實力又耗不起，忍痛割肉，便成為了必然。
所以，今年大部分城市的水分必然會被擠出。
內外形勢艱鉅，放水“路徑”有限
08年，之所以4萬億能夠快速奏效，很大程度是源於4萬億帶動了更大的市場規模，並且相當一部分湧進了樓市，且是普遍的流入，大中小城市雨露均霑。而今年的情況完全不同。
1、一方面是海外多個主體經濟受損嚴重，自顧不暇。有人說今年最慘的行業是外貿業，沒錯。而外貿實際就是貨幣的進出口。受限航、限入等影響，雙邊貿易任何一邊均無法完成。即使再來一個4萬億，能夠湧入的“目的地”也有限，能夠創造的市場規模也有限。所以，為什麼是新基建，原因很清楚了。
2、另一方面，國內購買力普遍下降，有人說還有外資。但在更加成熟的外資眼中，能夠避險且不限購的，只有優質城市的優質商辦產品而已，能夠起到的提振房價作用有限。
3、再有一方面，今年2-3月，人民日報、央行等多次表明“嚴格控制資金流入房地產”，這與08年直接針對房地產、大中小城市雨露均霑全然不同。
所以，受今年內外形勢影響+對口放水雙重“打擊”，大部分非優質城市的樓市還能走多久？
由此可見，對於大部分非優質城市、板塊而言，水分是一定會慢慢擠出的，畢竟大部分城市天花板就那麼高。而今年這場突如其來的內外憂患，則必然將水分擠得更快、擠得更幹。如果不是剛需買房或自住改善，購買的價值是極低的，風險也是較高的。而另一部分的優質城市、板塊，相信是更好的選擇。
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