最近，越來越多的房企開始陸續召開2018年績效大會。總的來說，增長是亮眼的，未來是光明的。在他們的業績報告和一些專家的解釋中，你幾乎感覺不到房地產市場的低迷，彷彿現實和財務結果是兩個不同的世界。
在房地產界，所謂的冬天只比夏天冷一點。房地產在我國經濟框架中的比重目前仍遠遠領先於大多數企業，在可預見的未來很難改寫這一比例。我們很難看到，同一個行業中，千億以上的企業可以達到31家，集頭效應越來越極端。我們仔細研讀了碧桂園、新城控股、旭輝、陽光城、越秀地產的2018年年報，一二三線開發商品牌依次排開，大有大的戰略，小有小的思考。從這些地產賽道的深度參與者中，我們或許能從多維度的不同視角下，從一些細枝末節中，窺探出地產下半場存在的機會和即將要走的路。
我們在過去幾年觀察到的現象是，大量的房企下沉市場做的特別的厲害，包括碧桂園、新城、旭輝和陽光城。他們已經開始全面重新儲備三、四條戰線，戰線越來越長。現在回過頭來看，這些開發商剛剛趕上了中國城市化進程最快的時期，以及這些年對房價高漲的需求，於是大家業績紛紛超百億。普天同慶，增長率低於80%都不好意思拿到發佈會上去說。然而,這樣做的缺點很快就暴露,快速擴張的債務必須上升,土地購買需要錢,人們需要錢,和普通債務幾乎是2 - 4年,所以在2018年,2019年,債務償還時間,市場已經慢慢變得平靜,各房地產企業面臨的壓力也相對較大。因此，從2018年的年報中，我們可以清晰地感受到各房企的態度，“謹慎”二字。
除了碧桂園外，其他幾家房企對於三四線城市的態度越來越微妙或者說是與前兩年相比更加的小心翼翼。相比於頭部開發商在三四線的謹慎，其中有兩個區域是所有開發商都一致看好的，就是已經上升為國家戰略的兩大城市群，長三角城市群、粵港澳大灣區，房企普遍對這兩塊區域格外關注，比如新城控股在長三角的比重達到了61%，環渤海的比重也達到了15%。這裡值得提的是，整個東三省及環京區域對於房企而言，投入的力度相對來說少了很多，裡面的原因也很簡單，就是對於房企而言，更加追求一種長期穩定的確定性，沒有足夠大的預期就意味著蘊藏著風險，長三角區域和粵港澳大灣區承擔了房企更多的預期，構成了房企最堅固的“糧倉”。對於中西部地區，還值得關注的就是成都、西安、長沙、武漢等省會城市，隨著人口落戶政策的全面放開，這些中西部的核心城市將接受到人口更多的迴流，對於房企而言，源源不斷的人口流入，就是最大的利好。我們經常說，一定要格外關注房企房企重點開發的地區，高熱度會提升地價，而高地價又會拉昇新房房價，從而引發區域內房價的整體抬升。其中有兩個城市需要跟大家重點提一下，因為很少有地產開發商會在業績會上具體談論到哪個非一二線城市，除非確實對這個城市的壓了重倉。比如旭輝重點提到了山東的淄博，經過他們的內測，這個城市的實際居住人口可能接近了千萬，同時作為山東半島的核心城市，整體的城市建設和版圖都搭建的比較好，核心區域的均價僅為1萬左右，還有比較大的上漲空間。其次是陽光城重倉的廣州清遠，最大的利好在於即將通車的高鐵，從廣州到清遠只要四十分鐘，同時陽光城認為清遠很有可能成為廣場的另外一個副中心，因為從多個維度看，清遠與廣州的互動將越來越頻繁。
從年報中，我們發現，大量的住房企業正在向外界傳遞另一個理念，我們是安全的，負債率非常低。
從本質上講，房地產業的發展要靠資本來取勝。如果你簡單地說，只要你有錢，你可以繼續玩，你可以在正確的時間賺錢。但只有當你在這條軌道上時，你才能意識到在高處太冷的意圖。目前，整個基調是去槓桿化。投資者和大股東希望公司不要依賴借款，也不要依賴債務，而是通過公司內部的循環使其正常運轉。扭轉整個現金流池的局面只有三種方法。一個是賣更多的房子，另一個是控制徵地成本，第三個是獲得足夠的低息貸款。圍繞這三點，房地產企業實際上做了很多努力。
要想賣出更多的房子，首先，我們應該不顧一切地衝向年度目標，比如萬科為了“生存”的還款目標是6300億元，然後是恆大的公平和光明正大的折扣。
當然，這更像是陽光城和旭輝在年底前變相降價。其實，從本質上講，就是要償還更多的債務，讓外面的世界感覺像自己。它是安全的。為了控制徵地成本，最常見的方式就是參與城市更新項目，有針對性的徵地，這樣整體競爭力就會小很多，這也是陽光城這幾年一直在做的。以前，依靠小城鎮建設的概念來秘密進行住宅開發是很常見的。經過兩年的發展，這一模式已經變得越來越難以通過，所以這一內容在各房企年報中的體現也越來越少。對於房地產公司來說，如何獲得廉價資金可能比任何策略都重要。
從本質上講，一個房地產企業是否能夠發展壯大就是在玩錢，看看為什麼要給你錢，這個模式有多大的前景。要理解這一點，借入廉價資金幾乎總是可能的。
房地產企業的普遍做法是通過品牌價值努力降低融資成本，然後直接讓那些“金主”進駐，如平安保險等各類信託機構，成為大型房地產企業的“幕後大股東”。
年報還揭示了一件很重要的事情，那就是很多住房企業接下來會做一件事，把快錢變成慢錢。
事實上,快速賺錢的模式很簡單,也就是說,在項目的不斷投資,然後使用各種規章制度來最小化項目的持續時間,實現項目的高流動率,項目成功的首要任務是賣出去了。這是過去幾年大多數開發人員一直在做的事情。對於住宅建築來說，退耕還林的速度一定要快，而且要賺快錢。隨著整個存量房時代的到來，我國的房地產格局發生了巨大的變化。根據住房和建設部發布的數據，2018年底城市住房存量為280億平方米。從總數上看，我們不缺房子。但是這種存量房的分佈非常不均勻。例如，在3456個城市中，越來越多的人渴望更好的生活質量。我們需要更集中的商業和擁有各種品牌的商業綜合體。例如，在一線城市，由於房價的不斷上漲，越來越多的人進入租賃市場，所以對租賃市場整體也提出了更高的要求。
這兩種不同的內生力量對於房企而言，就是全新的機會，比如新城控股，截止到2019年2月，開業的吾悅廣場已經有102座，實現租金收入21億元，同比增長了107%，在整個2019年，新城還將開業22座吾悅廣場，繼續穩固自己的商業護城河。與此同時，旭輝、陽光城、碧桂園等也將自持更多的商業，以前的商業邏輯是既賣房子又要賣周邊商業，接下來就是越來越多的房企會選擇自持物業，當然，每家的發力點是不一樣的。比如對於旭輝來說，接下來就是在一線和強二線城市不斷加大自持物業，變成持有者去長期運營，在二三線城市主做住宅開發。
當然，這樣做的好處是在很長一段時間內獲得持續的現金流。缺點是資金不會馬上回來，對整個公司的現金流提出了比較大的挑戰，同時也需要非常高的運營能力。自我維持的商業，對於住房企業來說，好的工作就是浩瀚的大海和天空，衝出另一個世界，壞的工作沒什麼大不了的，打包再賣沒什麼大不了的。另一個重要的問題是同時發展租賃和銷售。其實租賃市場才剛剛起步，所以各大房企其實並沒有過多提及。但在越秀地產的年報中，我看到了一個相當清晰的脈絡:對於租賃市場而言，養老長期租賃市場將是租賃市場中最大的切入點，只需要約85%的出租率。也就是說，它可以盈利;其次，如果公寓被住宅公開市場出租，回報率並不理想。因此，機會隱藏在地方政府為租賃市場設立的地方，因此土地徵用的成本會低得多。
房地產到這個環節，對於整個行業來說，變化太多了。
我認為房地產公司的年度報告實際上是努力做一件事:挖出整個行業的最基本的事情,之前已經遇到過什麼困難,成就了什麼,有什麼焦慮,接下來要去哪裡,如何去做,慢慢分析。
當然，我們不知道絕對標準答案在哪裡。也許這就是房地產業最具吸引力的地方。
大家如果對此感興趣也可以私信我交流。有什麼不懂的，我都可以一一解答，也可以相互探討、相互學習。
閱讀更多 宏觀經濟人 的文章
