來源/地產風聲
作者/宋兵乙
往年，春暖花開日，便是地產行業年報發佈時。今年“春天”遲了，年報季已經如約而至。疫情影響之下，不確定因素頻出，中國的房地產行業何去何從？樓市向好向壞？春江水暖鴨先知，聽聽房企怎麼說。
今天推出“年報季”系列第八篇，來自“四川一哥”藍光的聲音。
如今的許多房企，越來越像“服務生”。
在主營業務地產開發的基礎上，他們紛紛開始錘鍊自己的服務軟實力。
1
2014年彩生活登陸港股，成為國內首個分拆上市的物業服務企業。
此後，房企的物業上市潮越演越烈。
比如2018年全年，通過房產分拆上市的物業企業共有6家，超過2015～2017年之和。2019年，這個數字達到了8家，創歷史新高。
剝開現象的外衣，其實可以發現市場內核的變化。
最近兩年，地產市場的天花板趨於穩定，逐漸從增量走向存量。
存量市場裡，比拼的其實就是服務力。
這也無怪乎許多房企在開發商角色的基礎上，轉而扮演起了服務運營商的角色。一方面，其可以緩解主業地產的壓力，另一方面也可以嘗試更多的發展途徑。
在諸多佈局“人居+生活服務”的房企中，藍光的打法風格鮮明，形成了一套自己的戰略架構，即“科技+產業+資本”。
這種戰略架構引發的新變化，可以從藍光發展（600466.SH）的最新年報中窺見一二。
2
4月16日晚間，藍光發展發佈了2019年度報告 。
以人居為核心的地產，無疑依然是藍光的重心。
報告顯示，藍光地產業務實現銷售面積1095.3萬平方米，同比增幅36.63%；實現銷售金額1015.37億元，同比增幅18.70%，成功躋身千億陣營。
從2017年到2019年，藍光銷售額的複合增長率達32.14%。
在銷售保持高增長的同時，藍光在土地市場的佈局同樣呈現迅雷之勢。
截止2019年末，藍光土儲貨值約2700億元，新增土儲貨值1300億元，其中新一線和二線佔比60%、強三線佔比40%。
新一線、二線是高能級市場，有潛力和定力，從這點上，藍光的側重性佈局，未來可期。
在產品端，基於“更懂生活更懂你”的品牌主張，2019年藍光持續推進了芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系、商辦系等六大產品系的迭代。
在一隻手深耕人居業務的同時，藍光的另一隻手則在服務版圖裡攪起了一陣浪花。
3
2019年，藍光發展旗下的藍光嘉寶服務在港交所主板掛牌上市，獲得53倍認購覆蓋，創下了港股上市物管行業紀錄。
此次，藍光嘉寶服務能夠獲得53倍的認購覆蓋，顯然在這股物業上市潮中顯露出了自己的競爭力。
對於藍光自身而言，藍光嘉寶服務的分拆上市，不僅使其自身構築起A+H的雙資本平臺，而且為“人居藍光+生活藍光”的雙擎業務模式，提供了實業和資本對接的通道。
除此之外，2019年藍光還在人居與生活版圖之間，找到了另一個交匯點。
即為住宅產品和社區服務注入科技活力。
報告顯示，2019年藍光進行智能化創新、數字化轉型升級，形成智能人居、智能辦公、智慧社區等場景化應用。
如果說，科技與產業是藍光戰略架構的“兩翼”，那麼資本則是這架飛機的推動力和目的地。
首先，不管是對科技還是產業進行投入，都需要資本在背後來做支撐。
而一個更“輕”的財務槓槓，顯然能幫助藍光進行戰略上的輕鬆轉身。
財報顯示，2019年藍光淨負債率為79.20%，同比下降了23.44個百分點，“瘦身”效果明顯。
其次，當在科技與產業上持續投入且獲得效果後，資本上的回報是水到渠成之事。
報告顯示，2019年藍光實現了利潤、規模雙收穫：其營收為391.94億元，同比增加27.17%；淨利潤為41.59億元，同比增長66.63%。另外，其淨資產收益率達23.88%，同比提升6.81個百分點 。
總之，在藍光的“人居+生活”雙擎業務模式背後，是“科技+產業+資本”三駕馬車在起著推動作用。
而三駕馬車的戰略邏輯在於：
科技與產業為“人居+生活”服務。資本，既是“科技+產業”的支撐，也是結果。
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回頭來看，藍光前行的路上其實伴隨著大大小小的戰略更替。
1990年，藍光誕生於四川成都，當時其還是一家制造企業。
1992年，藍光從製造業走向了地產業，奠定了此後發展的主線。
十年後，也就是2002年8月6日，在成都國土局裡，藍光又一次實現了戰略上的轉型。
當時，國土局大廳進行著成都第一次土地公開拍賣。首個地塊位於青羊區長順下街和八寶街交叉口，總用地面積約7.75畝。
46家開發商為此展開了激烈的競拍，30多個回合的較量後，手舉77號牌的藍光以465萬元每畝的價格力壓對手，成功拿下該地塊。
隨後，經過數十次競拍，藍光再度拿下第二塊地。據悉，當天只有6家房企拿地，而只有藍光一家拿下兩塊，其在成都當地可謂一鳴驚人。
自此，藍光開始將戰略航線由“商業開發”轉向了“住宅開發”，為如今的千億銷售戰績點上第一把火。
除了在業務類型上進行戰略轉型外，藍光還在地域擴張上積極佈局。
自2008年起，藍光開啟了全國化的擴張之路。
2013年後，藍光加快了全國化的戰略步伐，全面推進從“四川藍光”邁向“中國藍光”的戰略。
2019年，藍光又進一步深化了全國化佈局——開啟了“上海+成都”的雙總部戰略 。
雙總部，並不僅是一種象徵意義，更是藍光近年來戰略版圖不斷擴張的縮影。
這種擴張，如今讓藍光的銷售分佈更加均衡：
報告顯示，在2019年藍光的銷售規模中，除了大本營西南區域佔比30%外，華東、華中、華南和華北區域的佔比也分別達到26%、22%、12%和10%。
銷售的均衡分佈，讓藍光的營收結構更加穩固，從而擁有更高的風險抵抗能力。
5
放眼當下，地產市場仍面臨著未知的風險。畢竟疫情帶來的巨大壓力，仍未完全消除。
對此，藍光發展董事長楊鏗顯得較為樂觀，其表示“以積極迎變的心態，隨時保持應變能變的動能”。
這份“以變應變”的底氣，既來源於過去數十載，藍光積累的戰略經驗，戰略調整後的效果。也源自其應對未來變化的思路。
據悉，接下來藍光除了堅持既有的戰略架構外，還定下了今年的經營策略，即“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”。
十六字真經，道出了藍光應對變化的靈活性。而這，在如今變幻莫測的地產行業尤為珍貴。
達爾文曾說過，在劇烈變動的環境中，能夠生存下來的，既不是最強壯的，也不是最聰明的。
而是最靈活的。
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