今日樓市熱文精選，看哪些熱點話題事關房價：
用戶聚焦
房屋空置稅說來就來，手裡有多套房的人麻煩了，能遏制住炒房嗎
最近的經濟形勢以及國家政策的影響，房地產業不再像以往那樣活躍，而現在人們在關心房價的走勢時，必定也就要關注國家對房地產的政策，比如房產稅。結合中國國情，房產稅背景相當複雜的情況，以致政府對徵收此種稅慎之又慎，所以從目前來看房產稅不會很快實施。
國家沒能將房產稅進行實施，可房東稅說來就來。房東稅到底是什麼呢？如果房屋所有人不能提供出租房屋的憑證，或者是提供不了房屋出租的成本費用，那麼房屋所有人就要繳納5%到10%的房屋租金所得稅，簡單點來說，可以歸結為房屋空置稅。也就是說如果一套房子的出租價格在2000元，而房屋又被空置，那麼房屋所有人每個月就要交100元到200元的房東稅，這樣每年就要交1200元到2400元的額外費用。
有消息顯示，早在2012年，房東稅在上海、杭州、深圳、瀋陽等多個城市實行試點，它的試點可是早於房產稅，可想而知，離房東稅全面普及也就不遠了。那麼手裡有多套空置房的人們，就會想辦法把房屋租出去，而且還要把房東稅算在租金裡，到時這筆費用又將被轉移到租客頭上。
有數據顯示，2018年中國租房人口多達2億，而且預計將來還會更多，那麼這些眾多租客無疑會受房東稅的影響。但房東稅對於以下幾類炒房者來說影響也很大。
一是盲目買了旅遊區房子的人，如果是在優質的旅遊區可能不愁房子租不出去，但如果是在位置差，旅遊景區級別差那就等著被空置，最後交房東稅了。
二是盲目購買了三四線城市郊區房子的人們，因為絕大多數三四線城市的人口增長已經出現乏力狀態，又沒足夠的產業吸引外來人口，所以房子就只能空置，等著被徵收房東稅。三是手中有多套房，且負債率非常高的炒房者。雖然他們能把一部分房東稅轉嫁到租客頭上，但他們的收入遠遠低於他們的負債，到頭來很有可能會棄房斷供。如此看來，房東稅的徵收對剛需一族無疑是最好的，因為多套房的你空置有房東稅，你出租也要收稅，至於能不能遏制住炒房客還得觀望幾年再說。
樓市觀點
房產專家：城市“老破小”住宅不拆遷重建，為啥還花錢改造升級
2019年政府正式啟動“老破小”住宅改造升級計劃，不但為此暫停了棚戶區改造計劃，還預計投資總額達到4萬億的金額。購房者可能普遍感到疑惑，為什麼政府不把這些老破小拆遷重新建設，反而花費大量金錢去改造升級了？
一、拆遷成本飛速上漲，無論政府還是開發商都無力承擔。
目前房價的情況下，拆遷成本飛速上漲，已經逐漸覆蓋新房的收益。以前的“拆舊蓋新”模式是通過擠壓拆遷成本、建設更多房子的收益差、房價處於上漲週期三種方法去實現的，但是這些方法在目前情況下已經越來越難於實施。
1、舊樓拆遷補償逐漸接近新房售價，收益空間縮小。
“拆舊蓋新”模式中新房的成本主要由拆遷補償款、拆樓成本、新房造價、稅費組成。其中拆樓成本、新房造價、稅費成本最近幾年變化空間不大，變化最大的是拆遷補償款。拆遷補償款基本接近新房的售價。如果拆一蓋一，開發商基本無利可圖。除了拆遷補償之外，開發商還需要支付約7000-8000元/平米不等的其他費用。拆樓成本500-1000元/平米、新房高層造價3000-4000元/平米、稅費、管理費等其他雜費預估2000元/平米。
2、新房高層建築密度只能達到20-40%，通過建設更多房子賺取收益空間有限。
老舊小區的確都是6層住宅小區，開發商可以通過建設18層、33層的小區來賺取差額收益，但實際上由於老舊小區根本沒有建築密度、樓間距的要求、社區配套等要求，建築密度可以達到60%，新小區受到建築密度、樓間距、採光等要求，建築密度只能達到20%。
3、樓市已經告別黃金週期，房價漲幅放緩。
房地產開發商週期一般1-2年，房子真正銷售時間是2年之後，按照2年之後的房價去測算，依然是有利可圖的。但現在房地產市場已經告別的黃金週期，房價進入緩慢增長週期，因此通過對未來價格上漲的預期換取收益的已經無法實現。
二、舊改的社會效益好於拆遷，通過少量投入就能達到目的。
舊改、拆遷是政府改造城市環境，提升居民居住水平的兩種方式。相比而言，舊改投入少、效果好，社會效應明顯。
1、拆遷需要政府投入大量的人力、物力、資金，並且時間不可控；舊改只需提高少量人力，隨時可以啟動，改造週期短。
2、兩種模式都能完成提高居住環境的目的，但拆遷容易引起居民反感，舊改增加居民滿意度。
3、舊改同樣能創造大量就業機會，促進經濟良性循環。
熱點追蹤
限購、降首付不容突破 3月近20城人才政策掛鉤購房
在剛剛過去的3月，出於應對疫情影響，全國房地產政策多發，據中原地產數據顯示，在2月75次打破歷史紀錄的基礎上，共發佈了60次房地產相關政策。與此前不同，隨著交易復甦，政策一邊放鬆，一邊收緊。松的仍是增加房企資金的流動性，措施主要有降低房屋預售門檻、為房企減稅降費等；緊的是規範市場行為，包括穩定房價、規範首付、防止過度營銷等。
而值得關注的是，3月有4個城市都撤回了救市新政，涉及限購、降首付、限商, 可見此類限制性政策不容突破。
四城撤回“救市”政策，限購、降首付等不易突破
事實上，3月，也有一些城市出臺了非主流方向的政策。受新冠肺炎疫情影響，儘管各地售樓處陸續復甦，但市場仍難以擺脫“冷清”，為此，一些地方按捺不住調整樓市政策，提振需求，適度為購房需求提供支持。其中包括契稅補貼、放寬落戶購房限制、降低公積金首付等內容。
3月，有4個城市出臺的樓市政策被撤回，其中廣東廣州、山東濟南、陝西寶雞出臺的鬆綁政策“一日遊”，而浙江海寧的政策在公佈後僅僅不到兩個小時就被緊急撤回，最具有代表性。
被視為突破底線的政策還包括降首付。3月12日，寶雞市要求“各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策”。這也是地方政府中首個明確降低首付的政策表述，對於這樣具有很強的信號意義的政策，在隨後不到12個小時內，也從寶雞市人民政府官網撤下。
與“限購”有著同樣調控效果的“限商”政策也被地方挑戰。3月4日，廣州市政府在第二次發佈的通知中，刪除了“廣州商服類項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元”的內容。這也意味著取消了之前的“不限商”條款。
張大偉認為，從目前來看，被撤回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策，能夠落地的基本是救企而非救市的政策。
存續政策以人才和公積金為主，近20城人才政策掛鉤購房
“房住不炒與支持剛需購房並不矛盾。為應對疫情影響，針對剛需和改善出臺一定的利好政策，不違背樓市調控原則。”張大偉如此表示。
因為有了政策“一日遊”的前車之鑑，大部分城市出臺的政策相對謹慎，從存續下來的房地產政策來看，以人才政策和公積金政策為主。據中原地產統計，3月全國接近20城市發佈了各種人才政策，基本上都帶有購房相關條款。事實上，人才成為房地產政策調控的窗口。2019年全國超過170城市發佈了不同力度的人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。而2020年一季度整體也有超過50個城市發佈了人才政策。其中，廣東江門市提出，具有大專以上學歷的非本市戶籍居民家庭，可購一套新建商品住房。浙江溫州則對符合條件的人才提出購房享5-7折。天津對落戶到天津濱海中關村科技園和寶坻京津中關村科技城的北京轉移來津項目放寬落戶、購房限制，但附加了3年限售的條件。
張大偉分析認為，人才政策不那麼敏感，各地當下出臺政策逐漸謹慎，相比“一日遊”政策，人才政策通常不會出現被撤回的風險。
值得關注的是，在因城施政的引導下，3月三四線城市在購房補貼和公積金貸款方面的政策則是一路綠燈。3月23日，玉林市出臺政策，針對購買新建商品住房的居民， 3月、4月、5月的契稅補貼比例分別為50%、40%、30%，購買新建商業及辦公用房的，最高補貼不超過 1.5 萬元。
而3月27日，柳州市將個人住房公積金貸款上限調整為40萬元，居民家庭首次購買普通住房的最低首付比例為20%。擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件貸款購房，最低首付比例調整為30%。
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