比P2P爆雷更厲害？租房市場，大變！

有人的地方就有生意，有資本的地方就可能腥風血雨！股市如此，房租市場亦如此！

居者有其人，在一線城市，租房已經成為白領最後的底線，房租市場大變，改變的可能就不僅僅只是一個簡單的住房問題！

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長租公寓爆倉，

一定比P2P爆雷更厲害！

前段時間的我愛我家前副總裁胡景暉話音剛落，以互聯網金融業發達聞名的杭州一家長租公寓企業就出現資金鍊斷裂“跑路”的局面。

早在8月15日，據當地媒體浙江新聞報道，一家叫作“鼎家網絡科技有限公司”（以下簡稱鼎家科技）的房產中介因資金鍊問題面臨週轉困難。

根據公司門外以及內部牆上張貼的兩份公開通告消息顯示：鼎家科技經營不善，出現資金鍊斷裂，無力按期支付業主租金，從租客處收取的押金和預收的房租也無力退還，目前已經被安排進入破產清算程序。涉及業主和租客的債務將另行清算結算，業主和租客可對於鼎家造成的損失通過訴訟途徑解決。

另外據《中國房地產報》報道，租戶在租房時，鼎家曾許諾租戶用押一付一方式繳納房租，但實際上卻是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（後更名為“愛上街”）的APP後，該平臺一次性將租金支付給鼎家，而租戶每月須按時向“愛上街”還款。此次涉及的網貸平臺有6家。

網友注意到，鼎家科技發佈的相關通稿裡，顯示其成立於2009年，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間，並在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江築家投資管理有限公司。

另外，鼎家科技的主要管理層中，法定代表人為魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。天眼查資料顯示，魏永鋒旗下擁有關聯企業28家，其中最早成立為一家傳統房地產業務公司，杭州宏嘉房地產代理有限公司。另外，包括周峰淼等旗下同時有不少關聯公司。

據浙江新聞報道，“鼎家科技”資金問題起因是因為幾個股東撤資導致經營難以為繼，目前正在按照民事糾紛進行處理。也有相關人士對記者表示，公司主要是由於企業自身經營問題導致，擴張太快，業務沒跟上現金流。不過對於上述說法記者未能得到確認。

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冰火兩重天

資本不斷湧入租房市場

這邊長租市場已有“爆雷”，究其原因可能是現金流緊張甚至斷裂導致而成，這件事情在給房租市場敲響警鐘的同時，卻還有更多的資本不斷湧入房租市場！

行業龍頭萬科8月21日明確表示2018年把租賃住宅業務確定為核心。

以萬科為代表的房企進場，其資本雄厚。8月20日晚間，房企龍頭萬科發佈中期業績：

2004年至今，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

世聯行表示，公寓業務已佈局30個城市，運營項目177個，運營間數近3萬間。

此外碧桂園在北京、上海、廣州、深圳、武漢及廈門等一、二線城市籌備項目。截至今年6月底，在建房間數已超過2.1萬間，已獲取項目的總房間數已超過2.4萬間。年內預計能實現12個城市、46個項目同時開業，保障供應。

之前租房市場並不如此火爆，導致房企在融資中，整體為租賃業務發展進行的融資規模並不大。如：萬科在8月10日公告稱完成15億住房租賃專項公司債券，票面利率4.05%，是今年6月份獲批總額不超過80億元的住房租賃專項公司債券的第一期。

如今房租市場不斷回溫，這一次不僅僅是房地產企業“盯上”，互聯網的大佬也愛租房子！

在租售並舉的大潮之下，各路人馬紛紛佈局長租公寓。 各房地產企業盤活尾盤和進行轉型時，自如、蛋殼作為房產中介強勢加入房源的爭奪。

此外，互聯網巨頭阿里、京東也已進軍租房市場，正在進行前所未有的精心大布局。

馬爸爸的支付寶信用租房平臺已涉及南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、鄭州八個城市。阿里正式宣佈超過100萬間公寓將入駐支付寶。

面對租房市場，支付寶主打“真房源、可月付”，支付寶用戶芝麻信用超過650分的可在以上八個城市享受“免押金租房”。

劉強東那邊在如火如荼的進軍新能源汽車領域，這邊他的京東商城於去年就上線了房產頻道，首期已有82家開發商和35家服務商入駐，涉及項目達2027個，覆蓋城市超20座。

租賃市場目前到了一個關鍵節點，可能短時間內中國將會有很多租賃平臺、運營平臺發展起來，處在風口浪尖，唯擁有可觀的現金流，才能迎接更大的事業，需要更多的夥伴，融資已成為租房企業首選資金來源。

1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如獲得40億人民幣A輪融資。這是中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。領投方是華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構。

對於馬雲和劉強東來說，佈局租房市場，對租房市場的融資當然也不能缺席。

京東租房白條1號發行了9.57億元的資產支持專項計劃。具體如下：

阿里和京東目前房地產的定位既不是開發商也不是買家，而是服務商。換言之，他們都瞄準了房地產電商這塊蛋糕，畢竟是涉及萬億的市場，誰也不想落後。

由此看來，在房產電商的版圖上，京東和阿里很可能還有一場硬戰。

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長租市場深度綁定金融工具是把雙刃劍

風險把控才是重中之重！

去年以來，在“房住不炒”“租購同權”等利好政策的刺激下，住房租賃市場發展進入快車道，長租公寓行業也受到了資本追逐。房企、資本、長租公寓運營企業等在內的眾多機構，紛紛跑馬圈地、加碼投資。

其中，就有部分長租公寓企業選擇與金融工具深度綁定，通過“租金貸”等方式，向金融機構融資，並玩起了“拿房-出租-租金貸融資-再拿房”的遊戲，瘋狂進行規模擴張。

實際上，與金融工具深度綁定進行規模擴張的模式在長租公寓行業內並不少見，而主頁君上文中提到的鼎家也不是上述遊戲的唯一玩家。

今年年初，每日經濟新聞就曾調查過上海一家名為“愛公寓”的長租公寓企業因資金鍊斷裂破產的新聞。

彼時，據記者調查，“愛公寓”在未充分告知租客的情況下，與“平安好月付”“元寶E家”等多個貸款平臺合作獲得“租金貸”，一次性拿到租客合同期內的租金，並以此在市場上獲取更多房源進行擴張。一次性拿到租金後，“愛公寓”再在市場上拿房、N+1改造裝修後再出租賺取租金差。

不過，“愛公寓”最終因為擴張太快、租金收入不足以覆蓋拿房和裝修成本而導致資金鍊斷裂。據悉，“愛公寓”破產案中受損失房東、租戶上千人，涉及金額近億元。

“長租公寓是一個管理密集型、人力密集型的行業，管理者必須具有紮實的金融、管理和法律知識。”青客公寓創始人兼CEO金光傑向媒體表示，“一些人什麼都不懂就往長租公寓這個行業裡衝，在拿房和租房中間加個金融工具，瘋狂擴張規模，這是對行業、投資人的不負責，必須要對市場心存敬畏。”

資本+房租在這個遊戲中，金融機構與長租公司是合夥關係，他們製造的長租模式需要不斷擴張規模才能產生更多利潤，這是一個缺乏監管的金融產品，在輿論中則是導致房租上漲的問題，進而演化成中介、租房價格市場化與管制的爭論。我們認為，這其中已經不是住建部門“維護市場運行穩定”問題，而是金融監管缺失。

多位市場分析人士也認為，目前市場上部分長租公寓企業多位“二房東”，通過從房東手裡拿房，然後進行“N+1”改造並裝修後，通過租金差來獲得收益。租金差、房源從獲取到裝修並出租的時間差，直接關乎其能否盈利和健康運轉，一旦哪個環節出現問題，勢必會出現資金鍊斷裂問題。

“通過使用租金貸這類的金融工具進行規模擴張一定要控制好風險。”易居研究院研究總監嚴躍進向媒體表示。他認為，鼎家的破產，集中暴露了部分長租公寓企業違規使用租客信息、租金使用缺乏有效監管等通病。他還建議，一旦長租公寓企業涉足租金貸等金融業務，金融監管等部門需要及時介入，使風險可控。

“長租公寓是微利的，金融工具的使用一定要穩健，長租公寓企業與房東、租戶之間的任何一項交易都要透明，要進行風險告知。”金光傑說，他認為，

長租公寓企業只有提高管理運營能力，把賬算好、風險控制好，企業才能健康發展，投資人的投資才會有回報。未來，運營效率高、規模足夠大的頭部企業一定會生存下來。

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北上廣深房租地圖

資本泡沫下的年輕人未來在哪裡！

有人的地方有江湖，有資本的地方就會腥風血雨，資本的湧入會改變的往往最先從價格上表現出來！

春江水暖鴨先知，房租貴不貴先問租房人，一線城市租房市場中年輕人絕對是主力，冷暖自知，看看房租在收入中的佔比就會立即明白！

在美國，住房支出超過同期收入的30%的租戶，一般是會被定義為“中等支付困難戶”，超過50%以上的就叫“嚴重支付困難戶”。

換言之，在北京和深圳這樣的大城市，有將近超過一半的租房客都已經屬於“嚴重支付困難戶”。

你可能會說，房租是高，房租收入比也不好看，那也只能怪自己賺錢賺不過別人。

房租猛於虎，但只要“我跑得比你快”，被吃掉的就不會是我——說起來，這也是一絲希望。

但教育部相關機構提供的數據卻告訴我們“大廈將傾，焉有完卵”：

2017年應屆畢業生的月平均收入超過9000元的一共也就四所：清華、北大、北外和上交大，分別為9065元、9042元、9020元和9010元。

結合我剛查的北京望京地區的房價，大致可以推算出，就算是最能賺錢的學霸，在北京也需要花費一半以上的工資，才能在望京這樣的商圈與同學合租一個60平米的房子。

剩下不到5000塊，他還要負擔水費、電費、物業費、暖氣費、手機費、交通費、網費、伙食費、服裝費、交際費……

想要多省出3000塊？那恐怕要住到六環邊上，每天上下班擠地鐵3個小時。

沒錯，在北京，許多學霸也苦逼。

而更讓人遺憾的是，大多數人都不是學霸，日子恐怕還要更苦。