上一篇文章之後，很多人發信息和評論留言探討在當前經濟環境下，該如何配置家庭資產，如何渡過難關且防範風險，今天本文就圍繞這個話題說一說。
本文為“房地產帶鹽人”的第137篇文章。
我想先說說現金流管理
沒有現金，家庭和個人將無法應對生活中的開支和運轉，這個道理跟企業一樣。所以我們看企業，包括很多機構去評判一家企業經營情況好壞，在市場波動中企業現金流是考量的一大因素，甚至是首要因素，畢竟未來的估值還要靠眼前的經營撐下去。
對家庭而言資產情況首先圍繞現金流佈局，在當前看似通脹實則孕育通縮危險的環境下，首先保證現金流是家庭面臨的挑戰之一。
對收入和支出缺乏籌劃是財務危機最常見的原因，遠超過投資失敗和其他突發事件等因素。
我們需要區分財務會計準則中的“資產”和現實中的資產的差異。
很簡單的一點判斷：經濟下行和收入波動的情況下，能貢獻現金流的是資產，而需要支付本金和利息的是負債。過去數年無論是企業還是個人都習慣了加槓桿進行投資，必須指出的是短期內無法提供持續現金流的投資，在這一輪流動性緊缺中會直接導致入不敷出，進而引發財務危機。
一個投資收益率再高（況且很難），如果沒有產生持續的現金流，都需要舉債去支撐，那麼接下來家庭如何能夠持續借到這麼多錢呢？這就是很多投資槓桿過高後的風險。
例如房貸，房屋作為資產，但是同時債務需要持續償還10~30年，這期間家庭預期收入的波動可能要比房貸本息的變化大得多。除了已經可以取得穩定租金回報的房產，並且房租可以覆蓋大部分每月銀行貸款的情況，包括自有住房在內的自主、投資型房產，如果每個月房貸佔比家庭收入過大，就意味著這是負債而不能簡單的歸為資產。
那麼為什麼很多人會認為房產的投資價值足夠大呢？他們並不是通過房租來判斷的，租金收益甚至被忽略，而是看重房產價格的上升。的確，過去一二十年中國不動產的價格一路水漲船高，從2008年以來，各地房價不止翻了一番，2013~2016年的棚改和貨幣化補償又進一步助推了二三四線城市的房價。於是大家已經習慣了房價上漲帶來的賬面回報，卻忽略了你需要持續償還的房貸。
截止2019年，國有六大銀行中農工建交+郵儲的個人住房貸款餘額為21.46萬億，同比增加2.53萬億，增長率13.36%，注意貸款餘額是指的尚未償還的貸款數量，並不是指的全部的房貸估摸，已經還了的部分是不在其內的，所以叫“貸款餘額”，這個增幅並不意外，因為過去數年個人居民貸款中最主要的構成部分就是房貸。
同時我們再來看另外兩個數據：1、全國50個主要大中城市的房租房價比，基本上住宅在1.2~3.7%之間，其中北上廣深四大一線城市的租金佔比房價都在2%以下，而商業則更低，約2%上下，甚至很多商鋪公寓的租金回報率在1.5%以下。真不知道該說大城市租金不夠高，還是房價太高，經濟情況匹配經營和居住租賃物業的需求，而經濟情況好的一線城市租金回報率卻被房價摁在地上摩擦。當然我們不能靜態的看租金，但是跟房貸的實時性相比，租金的增長不確定性還是更大。
2、據央行2019年11月發佈的報告顯示，居民部門的房貸收入比為47.4%。相當於你收入一萬塊，4740元要用來還房貸，佔比近半收入。這對家庭的財產結構、消費結構的影響自己品一下。
所以我認為，家庭現金流管理先從控制家庭負債槓桿做起，尤其是長期有息負債，因為它會吞噬你有限的收入，造成家庭積蓄始終上不來。
控制有息負債的同時，用什麼來增加家庭資產和抗風險能力呢？
這就要從注意自己和家庭成員的信用說起。
我們知道世界上有三大引用評級機構：惠譽、穆迪和標準普爾（標普）。也經常會在新聞中看到這些評級機構上調或者下調對某企業甚至國際的信用評級。
這些信用評級的作用是什麼呢？
首先它影響被評級企業的融資成本，其次影響發債規模和發債渠道，最後是對已有債務的債權人會因為企業評級下調而存在擠兌心理，對企業債務展期、置換之類的可以緩解資金緊張的財務手段執行造成更大困難。
對於家庭而言，信用意味著融資能力，也是家庭現金流的重要來源，那麼如何合理的負債，避免債務成為問題，則需要考慮更多。
影響家庭信用的因素有三條：
1、家庭收入，這是銀行評價一個人或者夫妻二人授信額度的基本參考。說白了你收入高，你的償債能力就強，怎麼看收入？主要是看你賬戶的資金流水，尤其是薪資報酬這類穩定的記錄。如果夫妻二人一方收入高，也是可以算作家庭收入高的證據，這裡面家庭購買的保險、銀行存款、其他資產也是一種能力證明。
在當前一方面通脹導致貨幣購買力下降，你的穩定收入開始貶值，那麼此時去拓寬收入渠道，保障收入增幅是一個家庭面臨的挑戰。
2、家庭債務規模，想對你的收入，你的債務如果數額已經較大，那麼也很難再借到錢。這一點也跟企業一樣，當一個企業負債規模過大，一般而言對金融機構來說就意味著償債風險。所以家庭的負債表是需要控制的，中長期貸款、短期貸款的組合情況，每月固定需要支出本息是必須設置一個上限的，同時根據收入來調整。
再看一下數據：2018年，我國住戶部門可支配收入54.4萬億元，同年，個人住房貸款餘額為25.8萬億元，可見長期貸款與可支配收入的關係，當前我國家庭的長期債務基本上都是房貸。
對我國居民部門而言，雖然槓桿率目前是48.4%，尚低於發達經濟體的平均水平76.1%，但是相對於類似的新興經濟體39.8%的水平已經是比較高了。接近一半的槓桿率，對家庭的支出結構會有影響。畢竟要保持穩定持續的償債，其他支出就會縮減，尤其是但收入下行的時候，比如現在。
以前我們總是覺得金融危機是大企業的事情，是金融機構的事情，是國家的事情，實際上債務危機是個體和家庭的事情，覆巢之下安有完卵，無論是多米諾牌的哪一塊，倒下的時候都無法以跟自己不相干為由取得豁免。
特別提醒一句：過去的經濟危機雖然很多發端於企業和金融市場，但是其真正形成的破壞力主要由於家庭負債槓桿率過高導致的。例如2008年美國房地產抵押擔保債券違約造成的危機，曾令雷曼兄弟這樣的大投行破產，房地美、房利美被美國財政接管，不得不用納稅人的錢來救市。
可以說當時的美國人大量舉債購房，投資市場非常活躍，因為美聯儲自2001年開始持續量化寬鬆，13次下調利率，3年時間聯邦基金利率從6.5%下調至1%，可以說為流動性打開了大門，也讓許多本沒有資格貸款，或者無法獲得足夠貸款的人輕易地貸款購房，而這些購房人的共同特點——缺乏償債能力，且很多人加槓桿購買了多套住房。
這其中除了過渡包裝的金融衍生品——住房抵押擔保債券（MBS）組合，被反覆包裝，也就是購房人的債務被打包之後，綜合平均風險下降（金融機構預判那麼多人不可能都不具備償債能力，房貸是特別穩定收益的資產），但是出乎意料的是有太多人未經過充分的評估，只是在利率低的時候輕易的借到了房貸，甚至金融機構大量的鼓勵貸款人舉債。這就為之後的危機埋下了伏筆。
3、信用記錄，不知道多少人去查過自己的徵信記錄，這裡順便介紹一下查詢方式，一般有兩種常見方式，第一是通過人民銀行網上徵信記錄查詢，第二是通過人民銀行徵信記錄設備查詢，這個在很多銀行的營業廳裡都有，類似一臺ATM機器，可以打印徵信報告。
很多人去辦理房貸、車貸的時候需要用到，一查才發現自己的徵信有問題，要麼存在不良記錄，要麼貸款筆數、額度過多，導致無法正常辦理新增貸款，或者即使能辦理額度也受限，或者需要支付更高利息。明明別人房貸是基準利率上浮15%，你的貸款利率則是上浮35~40%都審批起來很費勁。
銀行評估一個人或者家庭的貸款審批，徵信記錄是最基礎的一項資料，然而太多人對信用的重要性後知後覺，結果導致信用記錄“花了”，這其中常見原因有如下幾種：
（1）、信用卡逾期，一般超過3筆，或者一定金額，銀行則判定貸款申請人有償債風險。而逾期除了過分的超前消費，也有馬虎大意而忘記的，例如申請信用卡之後不知道有年費，也沒使用，結果扣年費後沒有如期償還導致逾期當事人還不知道，或者小額的消費忘記償還，一連數月，我甚至見過有的人一張信用卡簽了幾塊錢，結果連續12個月逾期，完全不知道這回事。
（2）、名下多筆貸款，包括網貸、多張信用卡（這個銀行也會認為你經常需要週轉借錢消費）、其他銀行消費貸款，當然也包括房貸等等。貸款數額、貸款渠道過多，都反映了一個人債務槓桿過高的可能性。
（3）、幫他人債務擔保，很多人不知道這個的風險，認為只是幫朋友個忙，須知擔保人在債務人不能如期履約還款的時候，是要承擔連帶賠償責任的。無論是被擔保方是否如期還款，替他人擔保類似自己負責，是影響信用記錄的。
（4）、不按時照章納稅，這一點是比較新的因素很多人會忽視或者不知道，拖欠稅金，無論是作為企業法人代表，還是個人所得稅沒有及時申報繳納，後續都會影響徵信記錄。
一份良好的信用記錄有什麼用呢？在關鍵時刻你需要週轉的時候，面臨資金短缺，是可以用非常便利的途徑、較低的利息直接從銀行獲取貸款的。對於一個信用記錄較好的人，只需要在銀行app上操作一下，或者個貸部門辦理即可迅速獲得貸款，而不必大費周章去騰挪。所以珍惜信用，是當今家庭財務管理的一個重要心理準備，自律且保持信用就是財富。
當我們有了保障的現金流，接下來家庭的資產配置，該注意哪些問題，就要從當前經濟環境和個人情況來分析了。
資產配置是個千人千面的話題
不是每個人都是巴菲特，可以說除了巴菲特本人和他的合作者芒格，其他人都跟他一點也不像。所以不必人云亦云什麼“別人貪婪的時候你該恐懼，別人恐懼的時候你該貪婪”。
關於家庭資產配置還是要從自身情況出發，這個世界沒有那麼多絕對的值得貪婪或者恐慌的時刻，極端化的非此即彼不是大多數人的最優選擇。
近些年全球央行比賽放水，量換寬鬆QE一輪接著一輪，零利率甚至負利率都屢見不鮮。這時候很多人都擔心通脹帶來的貨幣貶值，自己手中的錢該換成什麼樣的資產是一個焦慮的源泉。
我覺得一個三三制原則來作為財產配置的基礎，然後靈活判斷，適時調整。所謂三三制，指的是將日常支出保障、持續的儲蓄、投資（包括定期所需償還貸款）分為三份，比較好的比例就是各佔三分之一。
前面提到我國家庭槓桿率，尤其是住房貸款佔比平均接近收入的一半，這個比例我認為偏高，當然由於貸款是剛性的，你跟銀行談判的餘地不大，欠錢要還，如果不是增加首付比例，降低貸款數額的話，則只能選擇儘可能長的貸款年限。然而大家必須注意——我們這一生幾十年，遇到經濟波動太正常了，利率也是隨著市場變化的，所以隨著貸款週期拉長，收入、利率兩個變量的波動的可能性也會增加，這個硬幣的兩面都請不要忽視。
另外資產配置，取決於收入預期，包括當前的收入，未來的收入變化。最好從以下幾個問題來分析你的家庭收入和投資的關係：
1、家庭最持續穩定的收入來源構成是什麼？
2、家庭最可能出現的長期支出都包括哪些？短期支出有哪些？短期、長期支出分別佔家庭收入的比重是多少？收入是否能覆蓋近期的債務？
3、工作年限，工作職級、崗位和專業的發展情況如何？如果經營自己的生意，也需要評估生意的可持續性、經營的成本費用投入、回款週期等等。
4、家庭不確定的財務風險主要有哪些？
5、哪些投資領域是自己熟悉並能掌控風險的，家庭承受風險的能力如何？個人的風險偏好，心理承受能力如何？
6、我的房貸用到公積金，或者組合貸款了嗎？我的公積金繳存額度是否能補貼家庭所需，例如每月支取用來還房貸或者物業費、房租。
當你能夠清晰的回答上述問題，接下來關注如何利用負債+收入來進行資產配置。基本原則：選擇回報率穩定的投入，然後測算這項投入需要佔用多少家庭收入，如果用了槓桿（債務），債務規模是否超出家庭收入的結餘。如果上述問題的答案是否定的，那麼這樣的投資在當前就不算是好投入。
我們來舉個例子：家庭兩個人都工作，收入主要由薪資和銀行理財收益構成，每月收入為工資薪金稅後18000元，15萬元理財年化收益4%（當前這個數字在風險較低的理財裡面已經不算低了），那麼年度收入約為18000×12+6000=22萬多一點。固定支出假設子女教育、房貸、車貸在每月1萬元左右，日常生活4500元（包含了物業費、吃飯、購物、手機和網絡等費用），那麼年度結餘約為48000，這時候收入要應付意外支出、人情支出之類的，剩餘一般就不能覆蓋再增加債務的投資了。
我為什麼要舉這個例子呢？因為它來源於實際，有不少朋友家庭財務情況就在這個上下範圍內，然後手頭上結餘了一二十萬，總感覺沒地方投，要不買個公寓吧，總價低，好像也好出租，看著很多人買自己也跟著買了一套。
殊不知，公寓屬於商業，貸款利息高，且不能用公積金組合貸款，同時往往貸款年限較低一般只有10年。同時公寓的契稅高於首套住宅、而且轉讓的營業稅、所得稅也較高。如果不是特別好租、租金保持高位的區域，或者期房要等上兩年的話，這其中的成本不僅僅是你的首付，還有你在沒有獲得租金之前償還的貸款本息。況且公寓的水電費、物業費還較高，到時候這部分也是承租者的成本，會壓低租金的談判空間。
這樣投資的例子很多，就是沒有算細賬，只看眼前而盲目投資。
另外一種盲目投資是“短債長投”，說白了就是利用短期債務來支付需要長期投入的投資，貸款週期不到一年甚至是信用卡週轉和網貸來進行投資，或者用銀行消費貸滾動，不但利率高的驚人，而且很快就需要還款，我就見過不少買房首付款都需要通過這種途徑來湊的。
說實話這種情況等於把家庭資金鍊繃得非常緊張，一旦有計劃外支出或者收入降低，導致不能週轉，必然會導致投資打水漂，而損失自己承擔。這就不是投資，是賭博。在投資領域我是一向不主張投機，不主張過分冒進的，這不適合絕大部分家庭。
說了很多家庭資產配置要注意的的點，在面臨外部經濟環境不確定的情況下，合理健康的箭頭財務狀況是生活的保障，如果你有什麼觀點，歡迎留言評論。
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