內容要點
1. 公寓不是規範用詞，只是一個約定俗成的統稱。可能指的是 SOHO、商住樓、酒店式公寓、商務公寓等等。
2. 公寓在我們中國有兩個正反比例的規律：反比例是戶型面積越小，價值越高；正比例是城市能級越高，公寓價值越高。
3. 公寓的四維法則包括：要有地鐵，在地鐵站邊上可以，地鐵上蓋更好；要有購物中心或者商業街，在樓下或者邊上都可以；面積比較小，控制在 40 平方米左右；要品牌開發商開發。
4. 我們對寫字樓列了這三個通用法則：第一，是有寫字樓開發經驗的地產商；第二，要有規劃藍圖，而且在短期內就要開始兌現；第三，還要重點關注寫字樓有沒有樓宇運營級的物業服務，這比住宅的物業服務要求更高。
主講︱劉德科
今天天氣不錯，我是劉德科，歡迎來到《DK 長三角購房公開課》的最後一講，這一講我們關注的是公寓和寫字樓。我們的觀點是：只有少數公寓才值得買。
1st
首先我們要對「公寓」做一個定性。「公寓」是一個很錯亂的詞，因為它不是一個規範用詞，只是一個約定俗成的統稱。它可能指的是 SOHO、商住樓、酒店式公寓、商務公寓等等。
公寓這個詞是從國外來的，在國外，高層住宅幾乎就等同於公寓；但是在我們中國，高層住宅跟公寓是兩個物種，高層住宅就是住宅，公寓是另外一個物種。
2nd
前兩天我們在聊「什麼樣的房子更有價值」的時候，聊到「小精貴」，「小」這個字，對於公寓來講同樣適用。在買公寓的時候，同樣也要講究面積趨小，因為這涉及到租金坪效和總價門檻。這兩項我們會在後面詳解。
公寓在我們中國有兩個正反比例的規律：反比例是戶型面積越小，價值越高；正比例是城市能級越高，公寓價值越高。
我們得承認，公寓的漲幅通常比住宅要略低一些，但是它的投資回報率要比住宅高一些。特別是在現在限購時期，如果房票用光了，通常會選擇去買好一些的公寓。所以公寓是限購時期的資產避險港，避的就是錢越來越不值錢的險。就像我們這幾天經常在說的，要把錢換成房子，公寓當然也是其中的一種。
但真正值得買的公寓，大概就只有 10% 左右。我們用「四維法則」來篩選出這 10% 的公寓。
3rd
公寓的四維法則包括：要有地鐵，在地鐵站邊上可以，地鐵上蓋更好；要有購物中心或者商業街，在樓下或者邊上都可以；面積比較小，控制在 40 平方米左右；要品牌開發商開發，在買住宅的時候未必那麼講究品牌房企，但是在買公寓的時候，要格外講究這一點。
為什麼是 40 平方米呢？因為在中國的建築設計規範之下，40 平方米是大多數公寓項目能做出的比較小而舒適的一個戶型了。
更小面積的好不好？好。這個面積沒有下限，如果法律允許，12 平方米也非常值得投資，但是法律不允許。現在做得比較極限的，比如說南京南站邊上的都薈天地城①，30 平方米。
面積越小，租金坪效越高。比如說 30 平方米的戶型，跟 60 平方米的戶型，租金只是略有差異，但不會相差一半，只差 20% 甚至 10%；但是在買公寓的時候，意味著你要多掏一倍的錢。所以 30 平方米的回報率更高。
另外，面積小也意味著總價門檻更低。60 平米的公寓可能本來買不起的，但因為戶型小了，我就可以負擔了。
這四個維度都符合，當然是挺好的選擇；如果滿足兩三個點也行；如果一個點都不滿足，那還是算了。
用我們的四維法則來判斷兩個例子——
南昌萬科·時一區②。有沒有地鐵？樓下就是南昌地鐵1號線的廬山大道站。有沒有購物中心？有，是地鐵和萬科一起開發的時代廣場。主力戶型是 35 平方米左右。基本符合我們的四維法則。
再來看都薈天地城。南京的萬科在南京南站邊上開發了一堆的「薈」，其中都薈天地城離地鐵站七八百米，而且南京的地鐵已經成網成環了；它有 5.2 萬方左右的商業；主力戶型，就是剛才提到的做得比較極致的 30 平方米。所以也符合我們的四維法則。
4th
通常來講，買住宅的技術含量其實並不高，買住宅缺的是決心，對於中國房地產未來的信心。但是買公寓、寫字樓、商鋪，通常是在對中國房地產未來已經有比較清晰判斷的情況下；而且隨著這條線的推進，技術含量是越來越高的。
我們對寫字樓列了這三個通用法則：第一，是有寫字樓開發經驗的地產商；第二，要有規劃藍圖，而且在短期內就要開始兌現，住宅的規劃藍圖兌現期限我們可以花更多時間等，但是關乎寫字樓地段的規劃藍圖，連開始兌現的跡象都沒有的話是不行的；第三，還要重點關注寫字樓有沒有樓宇運營級的物業服務，這比住宅的物業服務要求更高。
樓宇運營級別的物業服務，能夠幫你持續挑選更適合這座寫字樓的客戶。這是一個巨大的市場，因為整個寫字樓處在出租狀態，它的租金靠的是運營，才能維持在穩中有升的狀態。
什麼叫做短期內能夠兌現的規劃藍圖？我們來看看萬科在杭州的寫字樓佈局。萬科在杭州目前一共佈局了 6 個萬科中心項目：地鐵萬科·未來天空中心③在著名的阿里巴巴未來科技城裡面；奧體萬科中心④在奧體隔壁，與亞運村村口只有一路之隔，更重要的是它處在杭州「一江兩岸，日月同輝」的 CBD 範圍內；運河萬科中心⑤是處在杭州汽車互聯產業生態創新區。這些區、這些圈，都已經開始展現出藍圖慢慢兌現的狀態。
萬科在去年跟戴德梁行合作，雙方不是簡單的合作，是股權意義上的深度合作，成立了一個「萬物梁行」，他們準備一起進入中國冉冉升起的寫字樓運營市場。他們有這樣的動作，我們要有這樣的意識；他們是開發商，我們是買寫字樓的投資者，但是邏輯是相通的。
有寫字樓開發經驗的開發商，能幫我們賺取更高的投資回報率。因為寫字樓跟住宅不一樣，住宅處在整個大勢裡面，主要不靠收租金來獲取投資回報率，所以有無寫字樓開發經驗，差異很大。
第一，寫字樓的樓宇形象或者說建築形象，是非常重要的。對於入駐企業來講，這個形象本身就是無形的資產信用背書。這就是為什麼在國貿裡面上班的人就感覺特別拽，那是國貿的形象附加在他身上的光環。對企業來講，也是同理。所以，挑選寫字樓有時候並不在於租金高低，首先要看它的建築形象有沒有識別度。
第二，可以看一下寫字樓的大堂，總得營造出高星級酒店大堂的那種氛圍吧？但是很多沒經驗的開發就不會注意到這一點，潦潦草草弄一個大堂就好了，那種感覺完全不一樣。
再舉一個很小的例子：電梯。有經驗的開發商，才能把電梯安放在合理的交通動線上，保證足夠的速率和足夠的數量，以及用擺渡梯實現整個合理的安排。這一切為的是上下班高峰期的時候，電梯不排隊。沒有經驗的開發商做的寫字樓，早晚高峰排隊等電梯的人，可能可以排到大街上。
有沒有寫字樓開發經驗的區別，我們可以講上一天一夜，因為寫字樓是一個非常複雜設計系統。如果說住宅是小學生都能做的話，寫字樓基本上要大學生才能做。這就是我們為什麼要看重開發商有沒有寫字樓的開發經驗。
5th
歡樂的時間總是特別短暫，我們的《DK 長三角購房公開課》系列七講到今天已經全部和大家分享完了。今天晚上，我們會開通直播室，你可以在文章頭尾的海報上，找到直播間入口的二維碼。
不知道你有沒有收到我們這七講的 PPT？如果收到了的話，可以把它偷偷藏起來，當你的七大姑八大姨男朋友女朋友爺爺奶奶阿姨叔叔來問你買房問題的時候，你可以慢慢講給他們聽。
謝謝大家，我是劉德科，真的再見了。
案例清單
特別鳴謝：萬科美好生活實驗室
①都薈天地城︱南京江寧區 南部新城核心區︱地鐵1/3/S1/S3號線南京南站 地鐵1/3/號線宏運大道站︱Air公寓︱主力面積30㎡
②萬科·時一區︱南昌紅谷灘中心區︱地鐵1號線廬山南大道站上蓋︱SOHO︱主力面積35㎡/54㎡
③地鐵萬科·未來天空中心︱杭州餘杭區 未來科技城︱地鐵5號線五常車輛段上蓋︱未來科技城產業總部大道︱整層整棟銷售 整層約1400～2000㎡ 獨棟單幢約1800~2500㎡
④奧體萬科中心︱杭州蕭山區 亞運村板塊 世紀城核心︱地鐵6號線豐北路站（在建） ︱亞奧門戶全球商務總部︱整層整棟銷售 整層約2000㎡
⑤廣宇萬科·運河萬科中心︱杭州拱墅區 汽車互聯生態創新區︱地鐵5號線大運河站 地鐵10號線國際會展中心站（在建）︱ 辦公/商業/SOHO/汽車博物館/會展中心/主題酒店六大複合業態︱（辦公）銷售分割面積 70~160㎡ 整層約1600㎡
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