融資渠道收緊到期高峰將至

在“房住不炒”的政策定位下，房企實現大規模淨融資將愈發困難，行業信用風險可能上升，部分房企可能將面臨更大的流動性壓力。

7、8月份信用債供給整體放量，月度發行規模分別達到8221億元和9305億元，重回上半年高位水平附近，考慮了償還因素之後，分別實現淨融資1969億元和2966億元，扭轉了5、6月連續兩個月淨融資不足千億元的局面。相比之下，今年5月份的融資規模和淨融資規模分別只有5566億元、381億元，6月份兩項數據也分別只有5774億元、967億元。

8月份中資地產美元債供給出現大幅滑坡的現象。當月中資地產美元債發行額只有18.8億美元，上個月則有65.4億美元。8月境外地產債供給縮水可能存在處於季節性發行低谷的因素，但也有房企海外融資收緊以及融資成本上升帶來的影響。

2019年以來，房地產政策密集出臺。4月，“房住不炒”基調重申，調控趨嚴態勢明顯，房企融資各渠道均有所收緊。從5月份起，房地產開發資金來源累計同比增速開始連續回落，從4月份的8.9%降到了7月份的7%，表明前述一系列的政策對地產融資的影響已在顯現。

今年上半年房企美元債和房地產信託一起貢獻了相當規模的新增房地產融資，但從7月份以來，這兩方面均下滑明顯。房地產企業面臨的融資壓力正在不斷積聚，行業信用風險可能上升。一方面是房企融資渠道全面收窄，另一方面，房企還須應對下半年的償債高峰。

9月將迎來下半年信用債到期高峰期，全月到期回售總額超過8600億元。按照行業分類且剔除其中城投部分後，房地產信用債9月到期量和進入回售期規模分別為386億元和433億元，均為下半年的月度最高點，合計到期回售規模為820億元。其中，非國有地產債的到期和回售規模分別為303億元和279億元，佔9月地產債到期和回售總量的78%和64%，這部分發行人的到期回售壓力更值得關注。

在“房住不炒”的政策定位下，房企融資面臨全面收緊的態勢。從管控方式來看，針對房企融資的各個渠道多采用“餘額管控”，絕大部分房企“借新還舊”仍然可以維持，但實現大規模淨融資將愈發困難。沒有增量資金，甚至略有收縮，意味著部分房企將面臨更大的流動性壓力。

今年三、四季度是房地產企業償債高峰，如同時考慮到期債務規模量、提前兌付和回收規模，實際規模可能更大。但今年上半年，大中型房企在房地產債券監管邊際放鬆階段發行了較大規模的債券，前4個月境內外債券同比均大增，借新還舊已可以覆蓋今年的到期債券規模。長遠來看，2020年下半年至2021年房企到期債務規模可能更大，後續償債壓力仍不容忽視。

從房地產信託與海外發債監管口徑看，主要是規範而不是全面暫停，對於中小房企和高負債率房企來說，未來預計融資難度較大，但對於大型企業來說影響則相對有限。地產銷售、融資等現金流入與流入環節壓力均有所加大，唯一的利好是房企開始主動收縮拿地。由此，判斷地產債信用利差仍將維持擴張趨勢，等級間利差分化短時間內也難以消除。