融资渠道收紧到期高峰将至

在“房住不炒”的政策定位下，房企实现大规模净融资将愈发困难，行业信用风险可能上升，部分房企可能将面临更大的流动性压力。

7、8月份信用债供给整体放量，月度发行规模分别达到8221亿元和9305亿元，重回上半年高位水平附近，考虑了偿还因素之后，分别实现净融资1969亿元和2966亿元，扭转了5、6月连续两个月净融资不足千亿元的局面。相比之下，今年5月份的融资规模和净融资规模分别只有5566亿元、381亿元，6月份两项数据也分别只有5774亿元、967亿元。

8月份中资地产美元债供给出现大幅滑坡的现象。当月中资地产美元债发行额只有18.8亿美元，上个月则有65.4亿美元。8月境外地产债供给缩水可能存在处于季节性发行低谷的因素，但也有房企海外融资收紧以及融资成本上升带来的影响。

2019年以来，房地产政策密集出台。4月，“房住不炒”基调重申，调控趋严态势明显，房企融资各渠道均有所收紧。从5月份起，房地产开发资金来源累计同比增速开始连续回落，从4月份的8.9%降到了7月份的7%，表明前述一系列的政策对地产融资的影响已在显现。

今年上半年房企美元债和房地产信托一起贡献了相当规模的新增房地产融资，但从7月份以来，这两方面均下滑明显。房地产企业面临的融资压力正在不断积聚，行业信用风险可能上升。一方面是房企融资渠道全面收窄，另一方面，房企还须应对下半年的偿债高峰。

9月将迎来下半年信用债到期高峰期，全月到期回售总额超过8600亿元。按照行业分类且剔除其中城投部分后，房地产信用债9月到期量和进入回售期规模分别为386亿元和433亿元，均为下半年的月度最高点，合计到期回售规模为820亿元。其中，非国有地产债的到期和回售规模分别为303亿元和279亿元，占9月地产债到期和回售总量的78%和64%，这部分发行人的到期回售压力更值得关注。

在“房住不炒”的政策定位下，房企融资面临全面收紧的态势。从管控方式来看，针对房企融资的各个渠道多采用“余额管控”，绝大部分房企“借新还旧”仍然可以维持，但实现大规模净融资将愈发困难。没有增量资金，甚至略有收缩，意味着部分房企将面临更大的流动性压力。

今年三、四季度是房地产企业偿债高峰，如同时考虑到期债务规模量、提前兑付和回收规模，实际规模可能更大。但今年上半年，大中型房企在房地产债券监管边际放松阶段发行了较大规模的债券，前4个月境内外债券同比均大增，借新还旧已可以覆盖今年的到期债券规模。长远来看，2020年下半年至2021年房企到期债务规模可能更大，后续偿债压力仍不容忽视。

从房地产信托与海外发债监管口径看，主要是规范而不是全面暂停，对于中小房企和高负债率房企来说，未来预计融资难度较大，但对于大型企业来说影响则相对有限。地产销售、融资等现金流入与流入环节压力均有所加大，唯一的利好是房企开始主动收缩拿地。由此，判断地产债信用利差仍将维持扩张趋势，等级间利差分化短时间内也难以消除。