过去三个月，深圳的楼市有些魔幻。
3月7日，位于深圳蛇口的招商太子湾湾玺推出首批总价2000万起的精装公寓，15分钟成交即破亿元；3月13日，4200万起步价的14套房源，推出后仅8秒就宣告售罄，销售金额高达6亿元。
3月16日晚上8点，万科星城线上开盘，7分钟30秒，288套特惠房源全部售罄。
不止新房，在二手房的成交上，3月份深圳成交备案8008套，同比大幅增长76%；南山、宝安中心区的一些楼盘，价格都出现了异常快速的上涨。
上周南山、宝安住建部门特地发文，严打喝茶费-——宝安3个楼盘据称需要交纳最高达100万的“喝茶费”。
这是疫情之下的市场表现，超出了很多人的预判。很多人只是预判一旦疫情缓解，房地产会迅速恢复，但恢复到目前的程度，着实让人想不到。
显然，在描述“市场真相”的方向上，舆论呈现出矛盾的信号。在政府部门、开发商、中介、普通买家这些不同的角色而言，你接收到的信息来源不同，信息就不同，判断便会不同。
本文试图还原深圳楼市的几个真相：
1、住宅的确比较热
住宅确实比较火，但没有火到舆论宣传的那般火。
在新房领域，像去年很多开盘顺销的楼盘，疫情之后去化也很快，每周基本都能卖掉30-50套。
而从二手楼来看，虽然我文中也提到3月深圳二手楼成交备案8008套，同比增长76%，但注意，这并非真相。因为本身二手楼网签数据与市场真实成交有1个月左右的时滞，而疫情放大了网签备案数据与市场实时成交数据的矛盾。中原地产指出：“
3月过户的二楼住宅实际上主要是去年11月到今年1月期间签订成交协议的房源”。而真实的3月成交“只是恢复到正常水平的5-6成”。2、不是所有区域，也不是所有产品都热。
从区域上来看，目前真正出现抢房的区域，依然是传统的延续——往西走。但在更多的区域，成交并未显示出来全旺的局面，比如落户、东部、龙岗，还是很温和的。这种结构其实历来存在。
从产品上来看，深圳的商业和写字楼可谓是非常艰难。昨天我去平安金融中心70多楼见一个朋友，偌大的一整层，基本全都是空的，只有他们一家公司，他们租了300多平米。当然，这是我的草根观察。表现在更宏观的数据上，据戴德梁行的报告，一季度全市租金环比下降3%，而空置率逼近25%，这还是在疫情冲击未能完全暴露下的数据。
3、为什么住宅这么疯狂？
这一波的上涨，有需求挤压的因素、豪宅税取消的延续因素、其他莫名其妙的因素（比如前海自贸区的扩容）等，但是，至关重要的一个因素是，货币政策的宽松。不管是最低利率可以达到2%以下的旨在救助小微企业的配套经营贷款也好，还是利率降低的预期也好，这些无论是在心理上还是操作上，都非常迅速地传递给买家一个清晰的信号：钱要变毛。
钱要变毛，对中国人来说，是个非常恐怖的信号。这是大家亲历过过去20年的经济发展，换来的惨痛教训。
如果结合疫情的情况来看，现在买家的选择可以描述为：穷人在存钱过冬，富人在买房抗贬值。
4、下一步何去何从？
由于深圳外向型经济比较发达，对全球经济比较敏感，新冠肺炎疫情导致的全球经济危机，未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。楼市并不是无源之水，无本之木。08年金融危机时，当外贸受到影响后，沿海城市的楼价是跌过一波的。
尽管各城市各行业均已复工复产，但是，国内面临的问题是因海外“疫情”，进出口所受影响至少会持续至6月底，甚至会影响到全年，同时国内需求也很难那么快恢复正常。
因此，从楼市需求的角度来看，即使现在豪宅市场“秒杀”热销，由于需求端的收入还没有稳定下来，甚至还会面临下降，豪宅市场也难免会受到影响。因此，年内豪宅市场“秒杀”热销现象能否持续，关键就要看现在复工复产的情况，尤其是经济复苏的状况。
中泰证券首席经济学家李迅雷在点评深圳蛇口招商太子湾豪宅8秒售罄时表示，在个案面前，要相信大数据；在大数据面前，要相信逻辑；在奇迹面前，要相信常识。在疫情导致经济停摆的时候，没有哪个城市能幸免。
最后说一句：能否有效的管理好资金，让资金较少地流向房地产领域，是这一次市场能否稳住的关键——每一次在这样的场合下，都是如此！
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