春節剛過，各地紛紛爆出樓市新聞：南京3000人看房團65輛大巴橫掃72盤，燕郊某盤一夜漲7000元/㎡，18城調控政策鬆綁等。一時間，“樓市回暖”甚囂塵上，中介朋友圈集體狂歡。首先，南京看房團是某房產網站的每年固定“春曉行動”，16,17年比今年人數還多也沒上頭條，而在樓市下行的2019年的通稿卻神奇地刷屏了。而天洋城做為燕郊鎮中心地段最好、配套最優、生活最便利的項目，是曾經站上燕郊3.5萬/㎡房價巔峰的大體量項目，而最低的時候跌到1.8萬/㎡。相比跌去的，即使漲7000元/㎡，漲的還補不齊天跌的部分呢，而且只是單套漲，不是小區價值的整體迴歸。至於18城調控鬆綁，這些鬆綁政策基本都是針對“邊角料”和放寬人才落戶條件，都是一些不痛不癢的操作，不斷在試探，並沒有什麼完全放開限購限售限價的虎狼之藥，掀不起什麼大波瀾。所以市場真的回暖了嗎？沒有！只是局部的項目火熱和板塊躁動，只是通過房地產自媒體文章和中介朋友圈的放大，顯得格外躁動。
目前，經過15-16年這波去庫存，很多城市商品房庫存量都不大，所以不少中心城市仍然一房難求。二手房市場雖然年後成交量一波小陽春，但這是每年春節過後的正常現象，成交量有所提升，但成交價卻普遍小降。隨著三月份小陽春結束，二手房成交量可能會大幅下滑。 我們數據說話，2015年1月份，南京商品房庫存量57000套，經過3年去庫存，到2017年底庫存降至20000套左右。2018年全年，南京商品住宅成交面積為799萬平方米，同比下降8%，在過去8年中僅高於2011年，目前庫存量38000套左右。也就是說過去一年，庫存量上升了18000套，真實的樓市是什麼樣不言而喻了吧。
房價要回暖離不開的三大最關鍵要素是：貨幣寬鬆、限購寬鬆、限貸寬鬆。只有這三個條件同時具備，樓市才會真正回暖。 其實，房價不只有漲和跌，中間還有“橫盤”這個大阻礙。就像這個世界並不是非黑即白,非正即誤,在那中間,還有一個無盡的灰。在樓市分化之際，有人在撩騷，有人在尋找，有人在炒作，無非就是切中了“房價要漲”這個國民最大的焦慮。
閱讀更多 穆哥說房 的文章
