◆導報首席記者 王延鋒 濟南報道
至本月20日,濟南“住宅限售兩年”的政策已經執行兩年,部分限售房源可以“解凍”了。這會對整個市場有哪些影響?經濟導報記者日前對濟南的二手房市場進行了走訪。
“限售政策兩年後,一些限售的房源將按照網籤及拿證時間逐漸解除限售。但這並不是說限售令已經到期。”21日,漢峪片區一位二手房門店負責人曹先生告訴經濟導報記者,“政策還在繼續執行中。”
也就是說,限售令雖然已經執行兩年,但未必會如某些媒體預期的出現二手房供應的“井噴”。
但經濟導報記者在採訪中瞭解到,濟南的二手房供應目前比較充足,且價格比新房明顯偏低,這對很多新樓盤的銷售造成了不小的影響。
“部分媒體的誤讀”
濟南市民高侯敏正在買房。他的工作地點在高新區軟件園,因此將買房的範圍選擇在了周邊,並重點考察了漢峪片區的樓盤。“這裡距離軟件園很近,整體來說環境也不錯,沒有大型工廠之類的設施。”
在逛了幾個樓盤之後,高侯敏卻越來越困惑:“二手房的價格好低啊!”
“有一個樓盤,新房價格是一平方米2萬元左右,但最近成交的同樓盤的二手房只有1萬7000多元。”高侯敏說。
另外,他還了解到,“住宅限售兩年”的政策已經執行兩年,一些限售房源可以“解凍”了。這會不會造成二手房供應量大增,價格更低?
“限售兩年已經到期的說法,屬於部分媒體的誤讀。”21日,前述二手房門店負責人曹先生對經濟導報記者分析稱。
經濟導報記者查詢到,濟南是在2017年4月20日開始執行限售令的,當時的規定是:自2017年4月20日起購買的住房,須取得不動產權證滿2年後方可上市交易。購買時間以網籤時間為準。
也就是說,2017年4月20日之前已經網籤的房子,完全不受限售令的影響,一直就能正常交易。2017年4月20日之後網籤的房子,在拿到房產證之後限售兩年。
二手房供應充足
“大家都知道,網籤時間跟拿房產證時間通常是不一致的。這期間短則一兩年,長則三四年甚至更多的時間。如果買房人是在2017年4月20日之後買的房,現在是不大可能解除限售的。”曹先生說,“除非他買的是現房,網籤的同時就拿到了房產證。”
因此,限售令期滿將衝擊房地產市場的判斷並不準確。
不過,曹先生也坦言,現在濟南的二手房供應比較充足。“尤其是前幾年開發量比較大的片區,當時房價便宜,現在已經翻番甚至更高了。而且,對於未來的房價走勢,很多二手房持有人認為將趨向平穩,近一兩年不會再出現大幅的上漲。”
“因此,很多投資性客戶在選擇退出,這就造成了二手房供應量比較大。”他分析,“再加上一些持有人可能著急出手,在退出時會降價,這就造成二手房價格明顯低於新房的現象。”
早買房的
賬面收益不小
經濟導報記者在採訪中瞭解到,過去幾年濟南部分片區的房價漲幅確實較大,因此使得最初的購買者獲得了頗高的賬面收益。
4月21日,經濟導報記者來到旅遊路與鳳凰路交叉口東南角,這裡屬於漢峪片區。
在這裡,一個名為“三盛國際公園”的項目仍在銷售中。經濟導報記者瞭解到,該樓盤在2015年年底就入市了,當時的銷售價格只有8600元/平方米。
據置業顧問劉女士介紹,該樓盤包括3期,一、二期已經售完,並在2018年交房。現正在銷售最後一期產品,共有3棟樓。其中1棟樓即將售罄,近期將加推另外1棟。
價格方面,在售高層產品在2.1萬元/平方米左右。也就是說,相較於2015年底上漲了近1.5倍。
“三盛國際公園”的東南側,另一個開發已久的項目也還在銷售,就是“中鐵逸都國際”。
置業顧問王金慧表示,該項目在售第三期,也是最後一期產品,包括33層的大高層以及18層的中高層。價格方面,大高層在1.95萬-2萬元/平方米,中高層2.1萬元/平方米左右。
經濟導報記者查詢到,中鐵逸都國際是該片區銷售最早的樓盤之一,2012年開的盤,當時的價格僅為6500元/平方米。
此後該盤穩健上漲,2013年到了8000元/平方米左右。再往後基本保持穩定,一直到2015年年底,均價只在8500元/平方米左右。
進入2016年,該盤突然大幅拉昇,到2017年二期銷售完畢時,漲至1.4萬元/平方米左右。此後項目陷入“斷貨”,直到去年底三期開售,達到近2萬元/平方米左右。
“漢峪海風”也是這個片區內銷售較早的項目。這是一個由日照企業開發的樓盤,開盤於2015年年底,當時的售價在8300元/平方米。
該項目趕上了2016年的“好時候”,自其開盤後整個濟南樓市就開始往上走,該盤的價格也是節節攀升,到了2017年年中,已經上漲到1.6萬元/平方米左右。
4月21日經濟導報記者來到該項目售樓處時看到,其內冷冷清清,不見一個前來諮詢的客戶。原來,該項目目前處於斷貨狀態,置業顧問表示,其最後一期產品將在下半年推出,因為是被動式精裝產品,預計價格比較高。“參考周邊的精裝樓盤,每平米可能要兩萬六七。”
比價效應“增壓”新房
在價格大幅上漲之後,濟南部分片區正有較多的二手房源出現。
以漢峪片區為例,經濟導報記者在鏈家查詢到,截至4月21日23時,僅在該平臺上掛牌交易的二手房就有725套,價格多在1.8萬-2.4萬元/平方米。
在漢峪片區南湖社區西北角,有一家21世紀不動產的店鋪。其置業顧問張興旺表示,目前周邊有不少二手房源在售,各社區的價格稍有差別。一些高端二手房,掛牌價達到2萬元/平方米以上；但普通房源大都在一萬八九,而且這還只是掛牌價格,實際上成交比較難。要想出手,價格通常要明顯低一些。
他向我們推薦了一套房源:“中鐵逸都國際的,總層高30多層,這套在17層；精裝修,裝修標準也比較高。現在房主著急出手,價格在1萬8左右(元/平方米)。即便加上各種交易稅、手續費,也只在1萬9。這個價格比買新房還要划算,而且即買即住。”
來自鏈家的數據也顯示,雖然漢峪片區內一些二手房掛牌價格較高,成交價格卻並不理想。如,在3月份,三盛國際公園成交了兩套二手房,其中一套在2.1萬元/平方米左右,另一套僅為1.72萬元/平方米。中鐵逸都國際則成交了3套二手房,其中一套為1.95萬元/平方米,另外兩套分別為1.7萬元/平方米和1.74萬元/平方米。
二手房價格相對明顯偏低,對新房市場形成了較大壓力。“在房價上漲的週期,二手房是跟著新房走的,開發商拉高新房價格,二手房跟著快速上漲。但現在的情況反過來了,新房的定價要跟著二手房走。”前述二手房門店負責人曹先生說,“因為,如果新房定價太高,大家就會選擇二手房了。”
他認為,在二手房供應偏多的情況下,濟南新房市場有望出現持續盤整的走勢。
——本文完——
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