週末作者陪朋友去門頭溝看了一個商住公寓項目。通過查閱媒體報道，這是一個典型隨著配套規劃落地後，房價不但沒有上漲還大幅下跌的案例。
政策規定：新公寓必須單位才可購買、個人全款
2017年3月26日，商業辦公項目未經批准不得擅自改變為居住等用途；出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售；商業銀行暫停對類似項目辦理個人購房貸款。新報建商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米。
政策前的二手商住公寓，再次上市交易時可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。個人購買應當符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的；2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
違約風險：開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。
資產價格下滑之傷
流動性與資產價格其實密切相關。北京市出臺的相關政策維護了規劃的嚴肅性，因為類似商業和辦公用地本來的意圖就是發展產業的而不是居住，之前商業和辦公改為住宅可以滿足不符合限購條件的北漂族安居之夢。另外，這類住宅一般都位於交通便利、配套齊全的地方，單身居住確實還不錯。
作者看到，有篇報道說當時作者看的項目16年11月媒體有個報道，說是均價36000元/㎡，還必須籤裝修合同，也就是當時的價格約不到4萬；而現在的報價也就24000元/㎡，這個價格是含精裝修的。
本來，隨著交通規劃的落實，配套的齊全，物業的價格是應該不斷上漲的，但是這類項目恰恰來了個跳水，可見政策的威力，根本上是購買資格等各方面的限制導致流動性的大幅下降。
購買商住需要關注的因素
（1）銷售員會將這個項目的所有利好介紹清楚，你需要做的就是合適這個規劃能否落地。
（2）類似項目如果面積不是500米切分，那就是政策出臺前就拿地的，注意還剩多少使用年限，因為已經過去了很多年；到期後沒人說要免費續期
（3）實際的物業費可能比住宅貴，當然還有一些電費和稅費
（4）未來再次轉讓可能需要公司等機構才有資格；部分二手公寓（政策前）買了再次轉讓可能需要滿五年的購房資格或公司
（5）商業物業銷售需要繳納較高的增值稅；股權轉讓涉及的稅費請諮詢專業人士；設立公司需要繳納稅款
（6）自己居住請充分考慮下采光、生活場景的佈置，比如據說這類小面積公寓裡面的洗衣機等需要定製款，否則可能不太好佈置。
（7）比如現在是50㎡面積，精裝修價格24000，合計120萬；假設單月租金4000元,年租金5萬，則需要24年，按股市說可就是市盈率24倍吧。當然物業未來能否升值不作考慮。
（8）這種項目不能貸款，如果開發商給你提出一些千奇百怪的貸款方式請注意政策風險。
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